钟伟：日本的房地产泡沫只是孤本案例 不具普遍性

博鳌·21世纪房地产论坛第18届年会将于7月21日-24日在海南三亚隆重举行。论坛由南方财经全媒体集团旗下《21世纪经济报道》于2001年主办发起，全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办，是中国目前规格最高，影响最大的房地产专业论坛之一。本届年会主题为：“潮平风正：美好住居新航海”。

　　在本次会议中，著名经济学家钟伟发表了关于房地产形式的主题演讲。

　　他对市场热议的“日本房地产泡沫”发表了独特的观点。钟伟称，日本房地产泡沫只是一个孤本概念，在全球来看，其崩盘不具有普遍性。首先，从事实上来看，世界上任何一个地理面积大于日本的大国几乎都没有发生像日本房地产崩盘如此惨的事情;此外，日本的GDP已经在25年内没有增长，现在是4.5—4.8万亿美元，九十年代日本就是这样的水平;但同一时间内美国和欧洲的国家GDP增长了230%—250%;此外，日本的人口不但没有增长，而且还轻微的减少了几十万，但横向来看，中国、美国都是有增长的;第三，日本房地产崩盘的时候，汇率升值了2.4倍。

　　这样的孤本案例，并没有普遍性。

　　但是钟伟剔提出，我们并不能低估日本。日本国土面积相当于江浙沪和广东，三省一市的综合，如果不考虑上海，江浙和广东三个省的GDP低于日本50%，日本的人口比中国最发达的江浙加广东的人口要少一半，因此总体量来看，日本的人均收入在全球来看仍是相对较高的。

　　以下附演讲全文：

　　钟伟:非常高兴有机会再次来到博鳌，18年是非常长的时间了。本来我忐忑不安，前面所有的发言人都超时了，所以我就心安理得了。关于经济我一句话都不想说了，经济已经定调了稳中向好，好在哪里没有看见，中国经济个人的感受汪洋中的一条船。没有航标不知水深，我们在汪洋当中飘荡，甚至一定程度上失去了方向感。今年楼市20年，前面各位发言人非常的犀利和精彩，我们聊一点轻松的话题。

　　楼市20年有不少金句，我挑选了8句，专家学者习以为常，但很多习以为常的东西都是重要的。

　　“曾经有一套房屋摆在我面前，我没有珍惜，等到失去之后才后悔莫及”，这个说法有没有道理。

　　房子不是爱情，爱情是70亿地球人中任意选两位，像尘埃一样在时间和空间的某一个点耦合，这是很难的。爱情会失之交臂，永远不会再来。房子不是，在过去的20年你在任何的时点，都可以买入商品住宅，如果有耐心，短则持有2年，长则持有6年可以获得100%以上的收益。现在一些人买的房，不排除被套住，耐心拿6年，就会翻倍的收益，这是一个常识。20年来坚持自己的错误，坚决不买房，智商上有重大的缺陷，因为不是爱情，即便是爱情，你也不能等待，让一个女孩等待18年或者是20年，王宝钏在平遥等薛平贵只有十几年。

　　“城镇居民自有住房率已超过了100%，人均住房面积达46.8平方米”，这个数据这么辉煌，对不对?每个部委拿出自我表扬的东西，央行怼财政部，财政部手中有粮，心中不慌。我广泛的收了这么多的钱，多么伟大的事情。某个部委说城镇居民有2000万人口的迁徙，每年改善一个平方米，这是多么好的政绩，这是事实吗?很可疑的。城里有多少人，说得清楚吗?户籍人口5.5亿到7.9亿，最近还有一个部委说，不离开农村的是2.15亿，农村和城市穿梭的人是2.85亿，按照这个说法，城镇有9亿人。所以城里有多少人说不清楚，城里有多少户，也没有人说得清楚，因为户型小型化，以前一户家庭人比较多，例如2.9个人，同时人口又在迁徙之中，更难确定人户分离后，人和房子怎么对得上号。城镇一共住了多少人，这些人是经常居住，有户籍居住，偶尔居住?我不认为我们弄清楚了。你有多少房子搞不清，有多少人搞不清，有多少户搞不清楚，你就拿出政绩指标，户均一套房，住房够了，这是很荒诞的。我们倾向的认为，随着人口总量的增长，人口的迁徙，新生儿的出生，未来十年每年商品房需要1000—1500万套，万科的董秘告诉我，未来10年，中国需要172亿平方米的住宅。所以说户均住宅已经够了，而且我们生活的挺好，这与日常生活的常识不相符合。