林采宜：购买海外的房产还不如投资海外的REITs

　　2、房地产周期和REITs收益存在显著的正相关

　　从基础资产的角度看，房地产价格波动通过影响REITs所持有资产的估价，进而影响REITs价格。数据显示，REITs价格(不含分红)与房价指数同比增幅成显著正相关，进一步根据回归结果显示，实际房价同比上涨/下跌1个百分点，对REITs的基准价格影响为0.97个百分点。

　　事实上，美国房地产价格波动周期对租金涨跌影响并不明显。数据显示，2000年以来美国住房租金的年增长率处于约3%的上下区间，仅在2008年金融危机期间，增长率降至0附近，但也未出现租金的显著下跌。而REITs全收益指数的变动略微滞后于房价指数;由于租金收入较为稳定，使得REITs价格波动的幅度要远远小于房地产价格。

　　3、利率、经济环境共同影响REITs的分红收益

　　数据表明，利率的变化和REITs的的分红收入之间存在较弱的负相关性，利率下降，经营成本下降，利率上升，经营成本也随之上升，但利率上升通常伴随着经济快速增长，REITs的经营收入也会相应上升，因此，利率变化对REITs分红收入有影响，但影响较弱。这也是当前REITs分红收益仍保持稳定的原因。可以说，利率、经济环境共同影响REITs的分红收益。

　　综合而言，投资REITs不但要考虑房地产价格走势对REITs价格(不含分红)之间存在较强的相关性，而且利率和REITs分红之间存在弱的负相关性。因此，REITs的波动幅度大大小于房地产价格的波幅。