林采宜：购买海外的房产还不如投资海外的REITs

　　三、REITs与债券、权益类类资产的相关性分析

　　1、REITs与债券类资产的相关性

　　REITs稳定分红的特点类似固收类产品，但从REITs与债券市场整体收益表现来看，两者收益率的相关系数不高，过去30年均值仅为0.22。然而在加息周期中，与“配短避长”的债券投资策略而言，REITs是短期利率债更好的替代品。在过去4轮加息周期中，以投资1年期美债与REITs全收益指数衡量的收益看，除加息周期最短的1998-2000外，其余3轮相对较长的加息周期中，投资REITs实现年均至少额外5%的收益。

　　事实上，REITs整体价格走势与债券市场中的高收益债更为相似，或者说REITs与高收益债收益率的相关系数更高，过去近30年均值为0.50，且历年均为正值。因此在组合投资中，也可以作为高收益债的替代品。

　　2、REITs与权益类资产的相关性

　　REITs价格走势受房价、利率、经济周期的共同影响，其中房价是相关性最高的因素。由于房地产价格与资本市场其他资产的相关性相对较低。因此，长期来看，REITs与普通权益资产的相关性也普遍较低。在过去30年中，REITs与标普指数衡量的美国权益类资产收益相关系数均值为0.51，大大低于资本市场的其他权益类资产。因此，配置REITs在某种程度上可以作为权益资产的对冲组合。

　　四、海外REITs基金业绩比较

　　从全球REITs市场来看，海外REITs基金最近3年(2015.8—2018.8)总回报均值约为23.97%，期间最大回撤平均在15.84%，回报/最大回撤比值为1.51。海外REITs市场规模最大的三个国家分别为美国、日本、澳大利亚，选取具有代表性15只REITs基金的平均表现，作为衡量该市场整体的风险收益情况。数据显示，美国作为全球最大的REITs市场，其REITs基金近3年表现稳定，总收益约为22.38%，处于海外REITs基金收益表现的平均水平;澳大利亚市场整体规模虽较小，但其具有更高的收益回报，且作为衡量风险的回报/最大回撤比值仅稍高于美国，可作为除美国外海外REITs基金投资的优质选择。

　　本报告不代表华安基金的投资策略或投资建议。

（来源：金融界）