彻底卖掉文旅业务意味着万达相信现在的钱比未来的钱值钱,对于融创,这笔交易意味着它将在文旅赛道上大干一场 。
孙宏斌和王健林又在酝酿大事了。
2017年7月,融创斥资438.44亿元收购万达13个文化旅游项目91%的股权。
当时双方达成的共识是,这些项目的品牌、规划内容、项目建设和运营管理继续由万达把持,融创要连续20年,每年每个项目付5000万元品牌许可使用费给万达,共计130亿元。
在拿下13座万达城的四百多天后,融创与万达之间的资产交割仍未全部完成。但是计划赶不上变化。
10月16日,万达正在把文旅集团总部核心业务及相关人员都交易予融创,而王健林准备彻底告别文旅业务。
记者独家获悉,王健林已经做好了准备,彻底告别文旅业务。万达正在把文旅集团总部核心业务及相关人员都打包交给融创。
这次交易会涉及文旅集团中的设计规划、建设、运营等大多数业务领域。具体包括文旅规划院、文旅项目建设中心、文旅项目公司、主题娱乐公司等主要部门,人员涉及到文旅集团总部核心创作团队以及运营维护管理团队等等。
简单来说,万达去年卖掉的是文旅项目的壳,现在要卖的是文旅项目的瓤。要把去年卖出去的文旅项目对应的设计规划、建设、运营管理这些业务部门及人员全部转让给融创,由融创自己操盘。包括项目里的商业业态,都不再由万达来做商业运营管理。
转让过后,万达只单纯保留对13个文旅项目9%的股权,不再负责其他任何事务。
在万达文旅集团,除了宝贝王、酒店管理公司等,其他核心部门未来基本都会清空。也就是说,万达已经决定彻底告别文旅业务。
这笔交易正在进行,还未对外公开。具体交易对价、交易方式,以及前述共计130亿元的品牌使用费融创是继续缴纳,还是直接取消,仍是未知数。但相比去年438.44亿元的交易规模,这笔交易价要小得多。
记者获悉,融创会给万达文旅集团人员半年左右考核期,他们的编制从万达转到融创后,薪酬、职级也大概率会保留半年不变。
记者就本次交易向万达与融创方面求证,截至发稿未有回复。
这场正在发生的交易是去年那场大交易的一个转折式收尾,但它起初并不在万达与融创的预想范围内。
收了天量存货
孙宏斌四年前就开始在国内四处寻觅并购目标,直到2017年终于大举收购、斩获颇丰。
2017年年报显示,融创中国当年总计新增土地储备6764.2万平方米。仅2018年上半年,他们就获得了建筑面积2920万平方米的土地,综合成本仅为3620元/平方米。
顶着“并购之王”帽子的孙宏斌在过去一年多来曾饱受非议,无论是他入股乐视、接盘万达抑或高价收下天津的烂尾大盘,其行动屡屡招来质疑。
但今天成绩似乎又说明了一切,对于曾叫板王石、挑战万科的孙宏斌来说,他已具有充足的争霸资本。今天的融创手握土地储备共计2.31亿平方米,总货值3.29万亿。中报显示,仅2018年下半年就预计将有360个项目在售,可售资源将超过4900亿元。
不能说接盘万达给融创带来了多大好处,但如果没有那场“世纪交易”,面对眼下调控紧缩的环境,孙宏斌恐怕也无法像现在这样气定神闲。
最明显的优势来源于土地成本。融创中国副总裁高曦在近期公司中期业绩会上说,“目前融创土储超过70%是通过收并购合作方式获取,平均成本只有4470元/平米,现有土地储备足够支持未来发展,可以轻松合理判断市场。”
对于一家此前聚焦于一二线城市的房企来说,如此低廉的土地价格得益于其在二级市场的收购行为,其中接盘万达文旅产业则是拉低地价的关键。以2018年6月份刚刚成交的济南万达城二期土地为例,其中居住用地起始楼面价最高仅为2909元/平方米。
在此之前,万达凭借其品牌优势,与地方政府签订万达城投资协议时,往往能够以极低廉的价格拿下大片土地,这也是万达多年来仰仗的资本。而13个文旅项目为融创带来了规划建筑总面积合计为5940万平方米的廉价土地储备,其中销售部分面积5006万平方米。超过84%仍为可售面积。
手握天量存货,现在融创似乎仅需要注意开发节奏即可。但在花掉438.44亿,买下13座万达城之后,如何盘活这些持有型物业,应该是其眼下最需要思考的事。
万达城,此前被王健林称作万达模式的“第四代产品”。一度看好文旅产业的王健林,曾希望万达城有朝一日能给万达带来当初“万达广场”所成就的辉煌。万达内部为了做好这块业务还曾多次试验,包括武汉万达、长白山万达以及后来的西双版纳万达城,实际在内部都属于“试验品”。
与住宅或商业地产不同,文旅地产考验的是运营和操盘能力,能否带动人气,形成吸引力是一个项目成功的关键。尽管有万达经验借鉴,但对于融创来说,如何搞好这门生意,对他们来说无疑是一场“大冒险”。
融创此前从未接触过文旅地产。融创中国副总裁高曦曾在2018年4月份的业绩会上说,融创在文旅板块的短期目标是成立独立、专业的文旅集团,提升运营和盈利能力,希望未来能成为中国最具行业竞争力的文旅地产运营商,为公司打造新的增长点。
但关于增长点如何打造,目前还没有答案。早在2017年,孙宏斌曾多次出席论坛,向外界阐述融创投资文化娱乐产业的逻辑,“幸福生活就是买融创的房子,看乐视的电视,去万达城游玩”。这个说法似乎过于简单。
目前,融创文旅集团已正式成立,总部设在海南,由公司执行总裁路鹏挂帅。一位接近融创的人士对南方周末记者透露,因为大部分文旅城仍未开业,且品牌管理由万达方面负责输出,因此融创目前在这方面并没有详细规划。
尽管能在未来20年沿用万达品牌资源,但融创依然要为此付出一笔不菲的“学费”——每年都要向万达商业关联方支付5000万品牌管理费。
是什么让双方态度改变并促成了新交易?这笔交易对万达与融创又分别意味着什么?
2023-11-03 12:00
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