新鸿基的第三代郭基辉：焦虑“在内地拍地越来越难”

10月20日，港岛深水湾道21号大宅外，港安医院大堂内，聚集了大批媒体。两个月前，香港地产大亨郭炳湘因中风入院，此后一直昏迷，其身体器官机能衰竭，只能靠插喉维持生命。

当天早上，院方已在其家人同意下拔管。

在随后的一天，郭炳湘妻子李天颖及其家人发出声明证实郭离世一事，至此，这位曾经多次登上报纸头条，掀起城中热议话题的郭氏长子，在家人及亲友的陪伴下平静辞世，享年68岁。

郭炳湘离世，新鸿基这场拉锯近10年的争产沉疴，在经历长兄入院、二哥锒铛入狱、第二代“兄弟情”起伏动荡后，第三代成员走向台前，似乎正引导家业往“和气”的方向发展。

在富豪及权贵家族史上，长子都是最优势人群，他们含着金汤匙出生，往往面临着亘古不变却又精心安排的命运：灌输精英教育，按父母之命完成婚姻大事，继承并守护家族的权力及财富。任何浪漫与自由的念头，都是对这种宿命安排的挑战。

“忠厚耿直”的郭炳湘却是那位挑战者。外界对郭炳湘的印象，至今还停留在他身上的诸多娱乐化标签：“绑架”“私奔”“红颜知己”“争产”等。世人皆知他因张子强的绑架而性情大变，又称他爱美人不爱江山，而在一连串的事情叠加下，最终酿成一个不可协调的矛盾，爆发出一场“世纪争产案”。

在这场争拗中，郭炳湘面对的并不仅仅是单个人，而是包括其母亲、弟弟乃至妻子儿女等人在内的整个新鸿基家族。因此，在个人与家族的传承对抗中，郭炳湘或许注定是悲情的一方。

据港媒称，郭炳湘辞世时家人神情平静，多名合作多年的老臣子陪伴在旁。

他的红颜知己唐錦馨“没有机会”到医院探望，最终亦未能陪伴在侧。

新鸿基：第三代接班人的内地焦虑

几天前的10月16日，发酵了整整一个月的香港山顶文辉道超级豪宅项目，出乎意料地迎来流标，新鸿基今年的第二个“地王”项目计划暂告失败。与新鸿基一同失意的，还有长实集团、恒基兆业、嘉华国际，以及九龙仓、新世界、中海、信和置业联合体。

9月29日，新鸿基联手爱尔兰开发商Ballymore，买进伦敦金丝雀码头超高层住宅开发项目，价值10亿英镑（约102亿港元，90亿元人民币）。

而5个月前的5月15日，新鸿基以252亿港元拿下今年香港首个“地王”启德地1F区1号底盘的新九龙内地段第6568号用地，总面积约16,556平方米，最高可建楼面面积131,495平方米，未来预售价格将超过每平方米30万港元，创下历史新高。

新鸿基地产副董事总经理雷霆彼时对外表示，未来将投资400亿港元开发该地块。

在香港，坊间流行着这么一种说法：“不拥有一套新鸿基的物业，都算不上是香港富豪。”

1972年8月23日，新鸿基以“新鸿基地产”名义在香港上市。1981年底，新鸿基的市值在9年内增加10倍，成为香港股市中第四大地产公司。1992年底，新鸿基地产市值超越李嘉诚的长江实业地产，成为香港市值最高的地产公司。郭家兄弟经营新鸿基20年，公司市值达2000亿港元，资产比他们接班时增长近8倍。1993年，新鸿基借助与北京东安集团合作开发新东安广场进入内地商业地产，并由此打造了内地首个商业项目北京APM。

新鸿基在业内是许多公司的榜样，其中就包括万科创始人王石，万科第一个跟随的目标就是这家香港房企。王石曾说：“万科曾跟随新鸿基，定期参观楼盘，比如我们的物业管理好，有一个品牌叫万科汇，就是跟新鸿基学的。”而在2000年万科管理层重新选择大股东时，王石甚至一度在华润与新鸿基地产之间徘徊。

记者注意到，目前新鸿基的内地商业项目有北京APM、上海国金中心、上海环贸广场、广州IGC商场和广州天环广场，而规划和在建的项目则主要集中在华东地区，尤其是上海和南京，如上海徐家汇国贸中心ITC、南京国金中心IFC、上海莘庄天荟。

新鸿基2017财年年报数据显示，其在内地的项目总租金收入已达33.21亿港元，同比大幅提升12%，成为集团总租金收入的重要来源。目前，新鸿基在内地的土地储备达820万平方米，其中商业地产项目占据1/10左右。

新鸿基近两年的部分内地住宅项目    图片来源：上市公司财报

不同于内地房企热衷的高周转打法，港资房企向来中意“不紧不慢”地开发并通过土地增值来实现利润最大化。也正是因为如此，相比内地头部房企动辄千亿的销售额，港资房企的物业销售额或是“小巫见大巫”。

但是港资本就有自己的节奏。从财报看，截至2018年6月30日，新鸿基地产可拨归公司股东溢利为499.51亿港元，较去年417.82亿港元增加81.69亿港元，上升19.6%。雷霆表示，2018/2019财年有信心在港实现425亿港元的销售目标，若算上内地项目，下个财年销售目标为470亿港元。

与积极扩大本土市场不同，港资房企如今征战内地已稍显保守和谨慎，但内地物业投资收入却持续增长。这或许与港资房企已经进入第二代甚至是第三代接班人有关。

如今，新鸿基的第三代——执行董事郭基辉已经接管公司在内地的业务，他在初入华南市场时曾感叹“在内地拍地越来越难”。而这位低调少帅的最新动向，是10月16日增持新鸿基地产64万股，每股作价102.9港元。

2017年高管薪酬和持股情况 图片来源：上市公司公告

新鸿基在业内是许多公司的榜样，其中就包括万科创始人王石，万科第一个跟随的目标就是这家香港房企。王石曾说：“万科曾跟随新鸿基，定期参观他们的楼盘。比如，我们的物业管理好，有一个品牌叫万科汇，就是跟新鸿基学的。”

在2000年万科管理层重新选择大股东时，王石甚至一度在华润与新鸿基地产之间徘徊。

记者注意到，目前新鸿基的内地商业项目有北京APM、上海国金中心、上海环贸广场、广州IGC商场和广州天环广场，而规划和在建的项目则主要集中在华东地区，尤其是上海和南京，如上海徐家汇国贸中心ITC、南京国金中心IFC、上海莘庄天荟。

根据福布斯实时排行榜，郭炳湘身家总值78亿美元（约600亿港元），为全球富豪榜第199位，在香港富豪排行榜名列第10位。

郭炳湘：豪门内斗后自立门户

在香港，从来都不缺乏豪门内斗、兄弟操戈的故事，但郭家却能在众多豪门之争中斗得别具一格。2012年3月29日，新鸿基的巨额行贿贪污案甚至被冠上了“世纪贪案”的称号。

郭炳湘出生于1950年，是香港传统豪门新鸿基地产郭氏家族的长子。

1990年，其父郭得胜因心脏病逝世，留下庞大的商业帝国。彼时的报道称，在郭得胜离世前，新鸿基地产的市值已经较1972年时膨胀了63倍，高达254亿港元，成为香港最大的房地产发展商。

新鸿基从此进入三个儿子共同执掌的时代。按照惯例，由长子郭炳湘接任董事局主席及行政总裁。

与众多香港富豪一样，为了保障家族财富的传承，郭得胜煞费苦心。其将郭家持有的新鸿基地产的权益放到了一个基金当中，信托基金代理人为郭得胜遗孀邝肖卿，郭氏三兄弟及其家人则分享基金股权。

与此同时，郭得胜还在遗嘱中规定，郭氏兄弟未有私自处置其名下家族基金股权的权利。这意味着，郭氏兄弟在享有家族基金股权收益的同时，仅能以职业经理人的方式管理其家族事业。

这种“家族资产整体打包”的方式，将家族成员捆绑成一个利益共同体，也使得郭氏家族二代的过渡被认为是稳定的接班结构。

在这样一种家族传承中，早期的郭炳湘也时刻恪守长子的本分以及责任，与兄弟三人组成牢不可破的铁三角，带领家族企业攀上更高峰，中环广场、国际金融中心、四季汇、环球贸易广场、西友(沙田)公司、九龙巴士等等，都是他们的辉煌战绩。

那时，外界对这三兄弟的印象，从来都是兄友弟恭的样子，他们是业界公认的子承父业最成功的家族企业之一，媒体从来都不吝啬对他们的赞美之词。

但在财富与利益面前，亲情和名声常常沦为牺牲品。

裂痕或在1997年郭炳湘“绑票案”结束那一刻起，便悄悄种下。当家族与个人在天平上称量的时候，将利益捆在一起的信托基金，似乎也成了束缚郭炳湘命运的一根绳子。

2008年2月18日，新鸿基突发晚间公告称，公司主席兼行政总裁郭炳湘因个人理由暂时休假；三个月之后，郭炳湘被宣布出局，并由母亲邝肖卿出任集团主席；2011年9月15日，新鸿基董事局委任次子郭炳江及三子郭炳联为集团联席主席，两兄弟正式从母亲手中接过掌权大棒。

自此一来，被夺权的郭炳湘自然怒火中烧，他向廉政公署举报了自己的两个兄弟，致使郭炳江被判入狱5年，更牵出前政务司司长许仕仁贪污案。

该事件在香港引起了轩然大波，一度导致新鸿基地产股价暴跌13%，一日蒸发382亿港元。此案也被称为香港历史上最严重贪腐案，被称为“世纪贪案”。

报复兄弟之外，离开新鸿基的郭炳湘于2010年成立帝国集团，继续征战地产界，迄今为止投资超过百亿。

其于2010年入股的第一个项目是长实集团的马头角君柏，已于2016年开售。2012年又以28.26亿元拿下将军澳南项目，同年开售。

帝国集团还积极拿地，包括2016年与香港小轮合作投得屯门青山湾段住宅地，成交价逾27亿元，双方各占一半权益，计划兴建1800个中小型住宅单位，总投资额约60亿元。

除住宅项目外，帝国集团亦活跃于发展商用物业，其中包括2016年与信和置业合资投得坐落布厂湾及大树湾的海洋公园酒店项目富丽敦海洋公园酒店，以及黄竹坑业勤街与黄竹坑道商贸地等。

今年2月，帝国集团投得尖沙咀中间道“海员之家”重建项目，将发展成为包含新会所设施及一间酒店的综合大楼，项目总投资额约60亿元，预计2022年落成。

征战地产之余，郭炳湘还活跃于资本市场。据悉，他在2015年6月份联想控股招股上市期间，以基础投资者身份认购了3000万美元股份；此外，还投资了中国金茂等企业。

郭炳湘：骨子里的叛逆

作为长子，郭炳湘自然深得郭得胜的疼爱及栽培，郭炳湘也没有辜负其父的期望，外界称赞他“忠厚耿直，老成持重，颇有祖上之风”。

不过，在这位郭家长子的内心中，似乎也有着叛逆与反抗的一面，三十多岁时单方面宣布与父亲为其指定的妻子顾芝蓉离婚，并与初恋情人李天颖私奔便是其中的一例。而在后来的家族传承中，郭炳湘似乎也是那位出局的反抗者。

从早期的兄弟同心，到后来的分崩离析，事情的转变似乎要从1997年的绑架案说起。据传，当时郭炳湘受到了非人的折磨，重获自由后性情大变。

当时还有传闻称，当时绑匪索要的赎金高达20亿港元，在郭氏家族的一番讨价还价之下才降至6亿港元。在赎回人之后，郭氏家族内部又对这笔钱的权属责任出现多次争论，最后是邝肖卿出面调停，指郭炳湘是因为出任主席才会成为被绑架目标，算是代家族受罪。多年以后，郭炳湘在跟友人私下说起此事时，依然感到忿忿不平。

绑架事件为此后的家族团结留下了隐患，但在外界看来，最终的导火线却是一位名叫“唐锦馨”的女子。在绑架案之后，唐锦馨逐渐走进受到心灵创伤的郭炳湘心里，此后甚至介入新鸿基的决策之中。

不仅是郭炳江、郭炳联两兄弟，就连母亲邝肖卿也感觉到了唐锦馨对郭氏家族一致的威胁。但一如多年前与李天颖私奔，即使面对父亲的经济封锁也丝毫不妥协一样，这一次又再面对自己的感情，郭炳湘依然不妥协，直接导致了2008年与家族的决裂。

事实上，在这场博弈中，作为家族信托基金的控制者，郭老太才是最终的话事人。

2008年10月，取代郭炳湘成为新鸿基地产董事会主席的郭老太以个人名义发布公告称，已对家族信托基金进行重组，“郭炳湘的家人”是信托基金三分之一权益的受益人，而非之前的“郭炳湘及其家人”。 郭炳湘的幼弟郭炳江和郭炳联以及两人的家人是信托基金剩余三分之二权益的受益人。

一字之差，就已经意味着郭炳湘失去了家庭信托基金的收益权，也意味着在这场豪门争夺中，郭炳湘失去了作为长子的财产继承权，被逐离家族。

郭炳湘并不甘心，在被迫退下新鸿基地产主席一职、又被家族信托基金剔除在外之后，其自立门户成立帝国集团，多次带团到内地考察项目，又入股长实亚皆老街项目，并累积不少土地储备，项目投资逾百亿元。

在此过程中，为重返新鸿基，郭炳湘亦有不少动作。

在2012年3月梁振英当选特首的三天后，新鸿基陷入巨额行贿贪污案，公司董事局联席主席郭炳江、郭炳联被香港廉政公署带走调查，更牵出前政务司司长许仕仁贪污案。大部分媒体均倾向认为，这一案件实为郭炳湘举报。

不过，令外界惊讶的是，后来纷扰多年的争产案迎来了世纪大和解，2014年2月，新鸿基发出通过称，郭氏家族成员就处理家族权益一事达成共识，郭炳湘、郭炳江及郭炳联将获得相同数量的股权，条件之一是要郭炳湘脱离家族企业。

往事成烟，如今随着郭炳湘的离去，无论是绑架悲情、红颜知己还是兄弟反目，一切皆以成为过往，仅留下些许话题供后人感怀。

（房掌柜整理来自每日经济新闻、观点地产网）