朱宁:房地产调控核心在于稳定预期 房价仍保持平稳

　　预计未来房价仍会保持平稳

　　新京报：你预计接下来的2019年房价是会持续企稳，还是出现反弹?

　　朱宁：2019年的房价可能还是会在比较高压的调控政策下保持一个平稳的状态。但这一点并不重要，更重要的是，一旦取消现在的行政手段，限购、限售、限贷这些政策不复存在，房价会发生什么样的变化，我认为这才是政策制定者需要关心的问题。

　　过去十年来，我国房地产市场逐渐形成了一种趋势，大家仍然在“赌”，赌房地产行政调控政策打开之后，房价还会报复性地上涨。这种预期如果不打消，房价调控就永远难言成功。

　　多年以来，我国房价连续地大幅上涨，购房者和投资者的这种预期已经非常强烈了，时间拖得越久，要改变预期就越难，需要采取的手段就会越强烈。但是我认为，非如此不可改变房价永涨不跌的态势。“房子是最好的投资品”，这种预期只要存在，房地产投机行为就还会存在，房地产泡沫也会进一步扩大。

　　房地产调控政策应该要实现的目标是：真正稳定购房者的预期，让大家认同“房住不炒”，相信政府没有意愿进一步地推高房价。

　　房地产税只要税率合理、减免度合理，就会是一个非常有效的改变市场预期和调控房价的手段。

　　2019年的房价可能还是会在比较高压的调控政策下保持平稳的状态。政策制定者更需要关心，取消调控政策后，房价会发生什么样的变化。

　　精彩观点：

　　1.房地产调控政策应该要实现的目标是：真正稳定购房者的预期，让大家认同“房住不炒”，相信政府没有意愿进一步地推高房价。

　　2.房地产税只要税率合理、减免度合理，就会是一个非常有效的改变市场预期和调控房价的手段。

　　3.2019年的房价可能还是会在比较高压的调控政策下保持平稳的状态。政策制定者更需要关心，取消调控政策后，房价会发生什么样的变化。

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　　三天不说“房”，就要上房揭瓦。

　　近期，房地产市场颇为诡异。一方面，在“坚决遏制房价上涨”的要求下，各地纷纷给房价这匹野马套上缰绳，楼市的确冷静不少;另一方面，很多地方的种种神操作，又释放出令人想入非非的信号。还有个别杂音，以“经济下行压力加大”为由，为楼市松绑。

　　这一切，不禁让人心生疑问：房价将何去何从?

　　现象一：政府出手次数少多了

　　自本轮调控启动以来，多地限价、限购、限售、限贷、限商“五限齐发”，力度之大，范围之广，历次调控，无出其右，对房价的“杀伤力”那是杠杠滴，据不完全统计，2018年1至10月，全国范围内的房地产调控次数达到了410次，月均41次，日均1.3次。

　　相比之前多地密集发布调控政策，11月以来涉及房地产的政策基本平稳，且约束性政策数量锐减。统计数据显示，上周各地合计发布相关房地产政策仅5次，月内累计仅12次，相比之前平均单月40次的频率明显下降。

　　从近期发布的调控政策的具体内容看，主要针对销售中存在的违规现象。例如，住建部近日公布各地专项行动，查处的第三批违法违规房地产开发企业和中介机构共计24家。银保监会11月以来已对5家银行因贷款违规“涉房”开出合计逾400万元的罚单。北京市则持续开展互联网虚假房源信息执法检查工作，对涉嫌发布虚假房源信息、拒不配合执法调查的12家房地产经纪机构予以曝光。

　　仅苏州发布了新的限购政策。苏州相城区住建局近日宣布，严格购房资格审查，包括暂停对申请人积分小于600分的非本市户籍居民家庭出售新建商品住房，个人积分由相城区积分办提供，11月19日起执行。此前，非苏州市户籍居民家庭提供两年内在苏州市区(含吴江区)、昆山市、太仓市累计一年纳税或社保证明，即可购首套房。未来这一政策或推广至整个苏州市。

　　这是神马节奏?

　　现象二：首套房贷利率不再“高攀不起”

　　本轮调控中，首套房贷利率上浮对楼市降温起到了重要作用。从此前的八折到上浮10%、20%乃至更高，首套房贷利率有点让人“高攀不起”。

　　近来，这种状况也在发生变化。虽然数据显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比上升0.18%，为连续22个月上涨，但环比涨幅已经回落。

　　据融360、中信证券研究部统计，近期北京、广州、杭州、深圳、南京、厦门等地出现了部分银行房贷利率回调的边际变化，出现部分银行下调房贷利率现象，这是自2017年以来首次多城同时出现房贷利率回调。

　　目前北京地区房贷利率的普遍情况是，首套房上浮10%，二套房上浮20%。

　　此外，北京某大行及另两家股份行客户经理均表示，行内仍维持此前的房贷利率水平，未听闻有任何调整房贷政策或调低房贷利率的计划。

　　从贷款效率上看，多位北京银行分支机构个贷人士表示，目前审批效率很快，递交资料齐全的话，一周左右就可以完成审批;对于贷款者的要求是，收入能满足月供的二倍。

　　在首套房平均贷款利率最低的上海，某房产中介告知记者，目前上海部分银行首套房贷款利率依然是在4.9%的基准利率上打9.5折。“只要征信和流水没有什么问题，和之前没什么变化。”

　　“首套房贷利率最低上浮15%，大部分银行上浮20%，房企一般会选择房贷利率水平较低的银行合作。”南京某房产销售经理告知记者。

　　中信证券研究部报告显示，南京有部分银行将首套房贷款利率从上浮25%下调到上浮20%。可见，这一调整也并未使其利率低于整个地区的平均水平。

　　另据东北某支行行长描述，近期房贷的发放节奏没有变快。因为尽管银行希望通过发放贷款盈利，但这一过程中依然要把握好客户还款能力。

　　从记者采访长沙、大连、沈阳等城市银行和房企员工的情况看，这些城市的房贷利率也暂未出现调整。

　　现象三：“首付贷”死灰复燃

　　在楼市调控政策趋严背景下，房地产市场上的“首付贷”或“首付分期”已经较之前有所减少，但随着市场交易逐渐冷淡，一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者，其中不乏绿地、阳光城等大型房企。专家认为，“首付贷”带来的问题显而易见，不仅增加了购房者的还款压力，也可能导致金融系统的紊乱。它也突破了住房政策限制，容易给炒房客带来一定机会，增加市场风险。

　　“首付贷”“首付分期”降低了资金不足的购房者进入房地产市场的门槛，但购房杠杆却被放大，一旦规模扩大，容易对市场产生助推作用。在楼市最为火爆的2016年，“首付贷”便被业内视作房地产市场波动的推波助澜者。

　　据报道，近期河北涿州、山东济南、广西南宁等地的一些开发商私下推出违规的“首付贷”或“首付分期”吸引购房者，其中不乏一些大型房企。

　　熟悉房地产的人都知道，“首付贷”一直都是投机性购房者的首选。在“房住不炒”的大背景下，“首付贷”死灰复燃，这是要闹哪样?

　　透过现象看本质，透过信息看干货。楼市种种怪相，里面蕴含的信息量还真不少。

　　一、楼市调控成效显现，市场向预期方向发展

　　当前，房地产调控已经取得阶段性成效，房价过快上涨的势头已经得到遏制，市场对于楼市预期更加平稳，“房住不炒”观念深入人心。在这一背景下，调控频率有所下降是正常的，但这绝不意味着调控会放松，方向会转变。种种政策表明，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，调控举措不是装装样子的“花拳绣腿”，房地产调控决不会半途而废、前功尽弃。

　　二、调控手段或将更加市场化

　　为了遏制房价快速上涨，各地政府在前期调控过程中，使用了不少行政手段。这些措施短期内对抑制房价、降低风险起到了作用。但是，也带来了一定的问题，比如后市供应紧缺、刚性需求被遏制，等等。从长期来看，房地产调控思路必将从以行政措施为主向综合施策转变，最终形成包括金融、土地、财税、住房保障、市场管理等一揽子政策工具，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标，保持房地产市场平稳运行。

　　三、“苗头性”问题要露头就打

　　11月份以来，已有多家银行因贷款违规“涉房”收到了银监部门开出的罚单。不仅有银行违规，一些开发商私下主导的“首付贷”也有死灰复燃的苗头。随之而来的是政府媒体重申;坚决防止“首付贷”死灰复燃。

　　言而总之，近期房价，稳是主题。“有关人士”要丢掉调控会因经济下行压力加大而放松的幻想，摒弃房价“复燃”的幻想，及时调整心态回归理性，沉下心来做一些有利于国家经济长远发展的实事。

　　(房掌柜整理来源自新京报、中国经济网)