莱蒙李国华：存量的资产在未来3-5年将会有很好的机会

第一眼见到李国华，脑中搜索到的是“金融精英”这个词汇。他是观点10多年的老朋友了，聊起天来，不陌生也不拘束。

他是莱蒙国际副总裁，也是莱蒙商管董事兼总经理，深谙商业资本运营。我们将约访的地点约在了香港愉景湾酒店外，晚上刮起了风，11月末的香港开始有了丝寒意。

粤港澳大湾区、聚焦一二线、新零售是此次交流中出现频率极高的词汇，在对答过程中，李国华对于莱蒙国际的数据与发展如数家珍。

他首先向我们介绍，目前莱蒙国际有27个项目在经营管理，商管公司的商业物业管理面积已经达到了1370万平米。

莱蒙商管现在的产品有城市级购物中心莱蒙都会、区域型购物中心莱蒙商业中心和社区商业莱蒙领尚。

李国华尤其看好社区商业的发展。他认为，社区商业更贴近生活，以及它所带来的便利性都会有一个不错的发展方向。

“商业之外，我们在上海、深圳、成都等地都有不错的写字楼，主要都在一线城市。”他娓娓道来。

李国华着重介绍了两个将存量资产运作得比较成功的案例。一栋是上海湾谷的写字楼，定位于科技类公司；另一栋作为国家东部的区块链大厦，这也是和杨浦区政府合作的重要项目之一，大楼内入住的均是独角兽公司或科技类公司。

在商业的布局方面，他数次强调，莱蒙将聚焦一二线，尤其是粤港澳大湾区，对三线城市会很谨慎。

“莱蒙的总部就在深圳，在粤港澳大湾区会更有优势。”谈及粤港澳大湾区，李国华打开了话匣子，不完全因为这是个含着“金矿”的市场，更有种主场优势的优越感。

市场在不断变化，增量时代也在逐步进入存量时代，往往存在一些资产，低效却优质，莱蒙商管也把握住了存量的机会开展布局。

“莱蒙商管的发展是轻重并举，我们通过把一些自持存量物业的硬件和业态进行升级改造，将存量的资产盘活带来增值。另外，我们在全国有一些20年的包租项目，把它收购过来改成购物中心和写字楼。这部分我们基本上2-4年收回投资成本，投资回报也非常可观。”

李国华称，存量资产在未来3-5年还有很好的机会，从经济周期、社会经济等方面来看，2019年是这一经济周期的一个低谷，也是存量资产投资、改造、收购、并购的一个最好的年份。

新零售是李国华看好的另一个市场。随着“新零售探索”不断推进，线上线下的关系愈加紧密，厚重的实体商业也逐渐被赋予互联网基因，操作更便利、运营更精细。

李国华笑着说，线下的商场依旧无可替代，餐饮、科技、体验类的业态还是需要到现场体会，人是需要感受的。

他称，莱蒙非常注重跟新零售的合作，与盒马鲜生、美团小象等都已经展开合作。

“在存量方面，我们会分配一定面积出来做新零售；在增量方面，我们会把新零售作为最重要的商业来引进。”李国华毫不掩饰对新零售未来发展的看好。

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10月26日莱蒙国际集团有限公司宣布，其将向主要股东美罗旗下两家公司贷款融资1.2亿美元，以偿还一笔于2019年1月初到期的可转换债券，并为这笔融资提供总价值1.67亿美元的抵押，抵押率71.9%，融资成本13%。

公告称，于当天，贷款人（即Metro Property及Lee Kim Tah）、借款人（莱蒙国际全资附属公司）、Metro-LKT（作为抵押代理及贷款融资代理）及莱蒙国际（作为担保人）订立有抵押贷款融资协议。

据此贷款人同意向借款人提供一笔总额为1.2亿美元（相当于9.38亿港元）的贷款，期限自动用日期起计24个月，借款人可要求选择延长12个月。

Metro Property及Metro-LKT各自为主要股东美罗的附属公司，故根据上市规则，其为美罗的联系人士及莱蒙国际公司的关连人士。于本公告日期，美罗持有2.28亿股股份，相当于莱蒙国际已发行股本约16.48%。

Metro Property为主要业务为物业控股及投资管理。美罗集团经营两个核心业务分部——物业发展及投资以及零售，并专注于中国、印尼及新加坡等地区的主要市场。美罗集团亦将其地理范围扩展至英国。美罗的股份于新加坡证券交易所有限公司主板上市。贷款融资代理及抵押代理Metro-LKT由美罗及Lee Kim Tah分别拥有约79.2%及20.8%。

Lee Kim Tah为于新加坡注册成立的有限公司，主要业务为投资控股。LKT集团主要从事物业业务，并经营四个分部：建筑、物业投资、物业发展及管理以及酒店营运。Lee Kim Tah为独立于莱蒙国际及其关连人士的第三方，且与彼等并无关连。

据公告披露，1.2亿美元中9500万美元及2500万美元将分别由Metro Property及Lee Kim Tah提供。该笔贷款的利率为每年13%，须自动用日期起至最终还款日期止（即首24个月期间）每半年支付一次。倘最终还款日期被延长12个月，利率将为每年15%。

无论会否延长最终还款日期，借款人须于动用日期起计满24个月当日向贷款融资代理（代表贷款人）支付赎回金额240万美元。

莱蒙国际称，此次融资所得款项将用作该集团现有债务再融资及一般营运资金，以及借款人及贷款人可能协定的其他用途。

同时，借款人以抵押代理为受益人签立股份押记，据此，借款人各自于展材、展系及耀隆所持有的70%已发行股本须以抵押代理为受益人予以抵押。

据观点地产新媒体了解，截至本公告日期，展材、展系及耀隆各自为莱蒙国际与美罗组成的合营企业，分别由借款人及Firewave持有70%及30%股权。这三家公司为2017年9月莱蒙国际与美罗合作成立，以将就位于上海新江湾城湾谷科技园的物业展开合作。

莱蒙国际称，该公司截至2018年6月30日录得借款总额约92.23亿港元，其中约57.3亿港元须于一年内偿还。特别是，总金额约1.92亿美元（相等于约15.03亿港元）将于2019年1月6日到期以赎回未偿还可换股债券。

同时，该集团自2018年2月起对扩展至教育及“房地产+”业务有重大资金需求。鉴于可换股债券于约两个月内即将到期，故该公司将使用贷款的所得款项以偿付未偿还可换股债券的部分赎回金额，而余额将动用先前自其他离岸融资或境内附属公司股息取得的该集团现有离岸营运资金偿付。

莱蒙国际称，该公司已考虑多项融资方案（包括股本融资及债务融资）以应付上述本集团的融资要求。该公司已与其他独立债务提供者讨，而该等债务提供者就利率提供的条款皆逊于贷款人就利率提供的条款。于本公告日期，并无获得任何有关债务提供者的确实要约。此外，贷款的利率与可换股债券的实际利率成本13.13%相若。

就贷款对估值比率而言，根据将予提供抵押的总值约1.67亿美元（由莱蒙国际与贷款人共同协定的押股股份公平值约2280万美元及股东贷款金额约1.44亿美元组成）；及贷款本金额1.2亿美元计算，贷款对估值比率约为71.9%。

鉴于上文所述，董事会认为，有抵押贷款融资协议及抵押文件的条款属公平合理，而订立有抵押贷款融资协议以偿付未偿还可换股债券的部分赎回金额符合该公司及股东的整体利益。

（房掌柜整理来自观点地产网）