IPO与中梁路线图:赴港上市 杨剑究竟在下一盘什么棋？

伴随招股书的递交，和赴港敲钟一起进行的，还有中梁官网的变化。

观点指数查阅发现，原来的“中梁地产集团”官网已经变更为“中梁控股集团”。与此同时，还多了“中国房地产20强”的宣传标签。但由于相关内容还在调整，官网仍然在建设中。

由“中梁地产”到“中梁控股”，杨剑花费了25年的时间，也成功让这家温州企业，成为资产超过千亿的载体。

作为中国所有未上市房企中销售排名最高的一家，中梁一直都对上市抱有期待。2018年5月初，中梁地产宣布正式启动IPO。虽然中间经历CFO罗俊的辞职，上市步伐似乎未被影响。

向香港资本市场投去上市意向的地产公司，又多了一家。

11月中旬，中梁的上市计划终于带来最新进展。根据招股书，中梁在上市前进行了一系列重组以及架构调整。虽然未公布最终的募资金额和股本数，但可以看到中梁地产创始人杨剑及其妻子徐晓群是公司的控股股东，中梁控股将成为中梁系的上市平台。近1347亿元的总资产规模，成为近8年来拟上市房企中体量最大的一家。

拟上市前就到达千亿销售额，是中梁区别于今年以来在港交所挂出招股书房企们的最大特点。根据克而瑞数据统计，截至今年10月，中梁销售金额为1002亿元。

值得一提的是，从百亿到千亿，中梁只用了4年时间完成。而4年的千亿速度，目前仅有恒大、万科、融创等几家第一梯队房企曾经创下过。与此同时，中梁也成为继绿城之后，第二家进入千亿的浙江房企。

这家此前名不见经传的房企到底靠什么？拟上市过程中，中梁内部进行了哪些变革？此外，一旦登陆资本市场成功，能成为新一家巨无霸企业吗？

846页的招股书，不仅寄托了中梁对上市的殷切渴望，也向市场公开这家温州企业用3年的时间实现跨越式发展的秘密，以及伴随快速扩张带来的发展挑战。

大刀阔斧的内部重组

种种迹象表明，公司董事长杨剑在管理变革上动起了文章。直接体现在内部架构的重组上。

杨氏家族成员首先就做了相应的调整。

事关一家名为浙江天剑集团的公司。它创立于1993年，前身为温州市欣华房地产开发公司。也是在这一年，杨剑进入房地产行业，并在2000年成为了浙江天剑集团的大股东。

根据招股书揭示，鉴于上市计划，杨剑同意转让浙江天剑集团于杨剑清。

杨剑清是杨剑的堂弟，他在18岁时候即1988年起就进入中梁，尔后成为杨剑的助理。据时代周报记者了解，中梁启动拟上市之后，杨剑清则不再担任中梁的董事长助理。

在重组的过程中，中梁通过相应的股权收购进行了资产上的壮大。

体现在招股书上，例如旗下的子公司通过收购榆林泰兴事项、收购河源金基事项、收购山东明耀事项及温州华陈事项，获得了相应的房地产开发项目。

在拟上市的资产包里，总计包含了705家附属公司。

经过内部资产重组后，目前，杨剑及其妻子徐晓群为中梁控股股东。杨剑为公司的发展，匹配了一支相对比较年轻的高管团队。这样的年龄层在房地产公司中较为罕见。

杨剑本人出生于1972年，仅为46岁。在当下以50和60年代为主的地产企业创始人群体中较为年轻。

另外三名执行董事，包括首席执行官黄春雷、高级副总裁徐亮琼、财务总监凌新宇分别为仅为46岁、44岁和37岁。

同样，在公布的三名高级管理层中，三位副总裁陈红亮、李和栗和陈从宏分别为37岁、31岁和42岁，相对还要年轻。

可以明显看到是，中梁也在逐渐淡化家族经营色彩。上述高管中，除了徐亮琼和杨剑有亲属关系外，其他高管均为职业经理人。

根据记者了解，中梁为自己画好了成长路径。这将是从合格的地产商、优秀的地产集团、卓越的不动产投资集团、再到基业长青的价值投资集团。

3年资产翻三番

招股书显示，2015年中梁控股的资产总额为138.99亿元，而仅过去两年半的时间，截止2018年6月30日，其资产总额已经超过千亿，达到1347.26亿元，对比2015年增长869.32%，翻了三番。

如此突飞猛进的发展，与中梁过去的积极布局不无关系。招股书显示，截至2018年8月31日，中梁控股在长三角经济区、中西部经济区、环渤海经济区、海峡西岸经济区及珠三角经济区五个核心经济区域具有项目布局，覆盖22个省市的110个城市，并处于不同开发阶段。而在2015年，中梁布局的城市仅有3个。

数据来源：中梁控股招股书、观点指数整理

此外，截至2018年8月31日，中梁控股拥有316个项目，对应中梁控股的应占土地储备总额约3500万平方米，其中约3020万平方米物业项目由附属公司开发，约480万平方米由合营企业及联营公司开发。需要注意的是，在上述土地储备中，约有1820万平方米，即约52.0%位于长三角经济区。