IPO与中梁路线图:赴港上市 杨剑究竟在下一盘什么棋？

“万科”式的负债结构

杨剑对中梁的改变还有更多。

颇为有意思的是，这家公司在壮大的同时，净资产负债率截至2018年6月底仅为44.6%，接近万科目前年的水平。

这点在今年以来上市的房企中十分罕见。如何做到？

记者根据招数股书推演，公司本身的降杠杆是一方面。

2015年至2018年6月30日，中梁地产的平均实际融资利率分别为13.4%、12.4%、9.9%及9.0%，融资成本呈现逐年下降。在地产公司中并不多见。

中梁方面认为得益于对信托融资的减少。截至6月底，信托融资及资产管理安排占总借款约为36%，总额为78亿元。

另据分析人士对记者表示，中梁在重组过程中，对一些项目的出表，也对净资产负债比率的降低有帮助。

据了解，一方面也得益于合约负债转化为收入、全年盈利增长以及总权益扩大所导致。

极难的是，在进入扩张期以后，中梁每年的未偿还总借款额并未有明显的提高。2015年至2018年6月，数额分别为51亿元、202亿元、245亿元和217亿元。

另一面，中梁的毛利率也在逐年攀升，2016年至2018年6月底，分別为21.1%、20.4%和27.3%。到了2018年上半年毛利已经为26.6亿元。

但中梁的财务指标还存在改善的空间，这也是对杨剑接下来进一步优化公司的新考验。

过去三年里，这家公司的流动比率指标在1左右，比行业平均水平的2.11要低。即意味着，公司偿还短期债务的能力并不算强。

体现在招股书中，截至2018年6月底，一年内偿还银行到款部分有44亿元，占比20.5%；偿还一年内其他借款52亿元，占比24.4%。

正因为企业扩张，中梁在营运活动期间产生过负现金流量。招股书解释称，主要因为物业开发活动的持续增加及土地收购活动加大导致用於营运的现金净额较多。

对此的解决办法是，在未来通过销售并进一步加强收取客户付款。中梁方面认为，这能对现金流量有所改善。

目前公司手握现金及等价物共计199亿元。截至2018年中期，公司营业收入为97.31亿元，实现净利润8.37亿元。

（房掌柜整理来自观点地产网、时代周报）