IPO与中梁路线图:赴港上市 杨剑究竟在下一盘什么棋？

中梁控股重组前公司架构

数据来源：中梁控股招股书

可以说，浙江中梁置业见证了杨氏的兄弟情，同时也曾经在中梁发展史上占据浓重一笔。对于转让的原因，中梁控股在招股书中透露，杨剑清18岁就已经加入中梁。在启动上市计划前，堂弟杨剑清就向杨剑表示，希望自行开创房地产业务。

除此之外，招股书中提及，由于近年来杨剑一直专注于上海中梁企业发展旗下的房地产业务，因此随着时间推移，杨剑将浙江中梁置业转让予杨剑清，以给他带来良好的业务开端。

根据转让协议，转让对价为14.12亿元。紧随转让结束，“浙江中梁置业”改名为“浙江天剑置业”。

在境外方面，中梁也开始设立离岸控股公司。根据研究机构的数据，截至2018年11月22日，待上市港股的企业共有358家。而在这些“排队”敲钟的企业中，大多数的注册地都是在开曼群岛。

中梁控股也不例外，为了实现海外曲线上市，中梁在开曼群岛设立了中梁控股集团有限公司，对中梁香港以及恒融100%持股，以此实现对上海中梁企业发展的绝对控股权。而重组后，苏州华成则全面退出。

中梁控股重组后公司架构

数据来源：中梁控股招股书

通过复杂的资产重组和业务重组，理清了公司的产权关系，同时也降低了上市成本和时间。有香港不具名投资人士和观点指数透露，在开曼群岛设立离岸控股公司，也利于上市后的企业管理，增强企业的再融资能力强，有利于实行期权激励机制和引进战略投资者。

上市与融资挑战

不可否认，和今年扎堆上市的房企无异，中梁的上市一定程度上和融资相关。因此在这场声势浩大的IPO中，也蕴含着中梁此刻面临的市场挑战。

过去相对长的时间里，中梁主要依赖银行信贷、信托、公司债以及内部的融资体系进行融资，其中尤以信托方式为重。2017年，中梁联合四川信托、安信信托、中信信托等发布了多个房地产信托计划。在随后的2018年3月，还与华融国际信托、万向信托、陕西省国际信托等多家非银行金融机构达成战略合作关系。

据用益信托网数据显示，截止2018年5月，其累计信托发行规模约为230亿元，多以项目公司股权为融资标的。

据观点指数统计测算，2015年-2017年，中梁借款总额的平均实际利率分别为13.4%、12.4%和9.9%，融资成本近乎超过10%，在房地产企业中处于高位水平。2018年信托融资收紧，中梁开始减少利率较高的信托融资的比例，2018年借款总额的平均实际利率降低至9.0%，仍然处于较高水平。

目前在招股书中，中梁对其降负债表现表示满意，净资产负债比率由2015年的1335.0%，2016年的1790.2%以及2017年的339.5%下降至2018年6月30日的44.6%。

数据来源：中梁控股招股书、观点指数统计

但从财务数据中，还是能看到高增长给这家千亿房企带来的发展挑战。观点指数统计中梁资产负债情况发现，中梁的资产负债率均超过96%，最高的时候是2015年，近乎99%。即使是负债有较大下降的2018年，该指标都逼近97%。

另外，对于短期偿债能力，流动比率显示，截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，中梁的流动比率分别为1.3、1.3、1.2及1.1倍，表现中等。

而核算其净资产水平，在同类规模上市房企中，也处于较低的水平。2015-2017年，中梁的净资产分别为1.55亿元、6.55亿元、23.53亿元。截止2018年6月30日，中梁的净资产为40.61亿元，而同属于千亿规模的融信中国和正荣，同期则为330.85亿元以及165.81亿元。

数据来源：中梁控股招股书、观点指数统计

对于中梁净资产较少的原因，香港证券人士对观点指数表示，“对于利用杠杆，快速开发的企业来说，前期贷了很多款，做了很多投资，负债会多一些。而且开发需要时间慢慢孵化出来，经历开发-竣工-交付等程序后，才会作用到利润部分。因此导致短期的负债率比较高。”

上述人士表示，因此对于此类企业来说，上市就不仅仅是单一的融资需求，还有改善财务情况的需要。“上市拿了钱，肯定会加大股东权益，改善净资产。加上项目逐渐销售以后，肯定是有利润的，这个也会加快经营资产的改善。”

当然对于多元城市布局以及业务发展来说，中梁也需要作出调整。中梁布局的项目中，均处于二线及以下城市。其中，37.66%为二线城市，其次为33.33%，四线及五线城市合约占比为29.01%，也即是说超过6成都是三四五线城市。

数据来源：中梁控股招股书、观点指数统计

深耕三四五线城市，给中梁带来了规模性胜利，但是业内人士表示，未来在三四线楼市走弱的情况下，反而会被单一布局制约，规模化增长也会面临瓶颈。中梁在招股书中表示，拟继续扩大在全国范围内的业务，尤其是进一步提升在二线城市的渗透率。而这同样需要资金。

另一个需要调整的则是业务单一问题，过去住宅开发在中梁的业务发展中占据绝对的比重。在此之前，已经有大部分房企在投资物业领域跑马圈地，抢占高地。招股书透露，中梁近期开始从事开发及运营商业物业，2018年下半年租赁投资物业将会产生租金收入。