袁春：房企要回归健康的现金流和负债 拿地运营共存

　　袁春对于鸿坤发展的底气和信心并非无迹可寻。在中海和龙湖就职期间，袁春曾亲手将百亿级销售额的企业送入千亿阵营的行列，作为参与者之一，他吸收了企业发展的成功之道，也得以借鉴企业发展的错误弯路。

　　不过，一个不可回避的现实是，调控重压之下，房企集中度进一步提升。数据显示，从今年上半年业绩情况来看，全国数万家开发商房地产企业中，前100强的规模已经飙升至69%(按销售金额计算)和45%(按销售面积计算);另一边则是中小房企控股权腾挪案例的大量增加。

　　去年全年，鸿坤实现销售额261亿元，这个成绩在销售排行中位列70余名。在被问及鸿坤如何修筑自己的护城河时，袁春表示，一方面多拿地，土地就是房地产行业的壁垒，另一方面，则是注重后端运营。

　　“一个小区造好了，后续的物业管理，包括后续给业主提供的服务更加多元化，为客户提供一些增值服务或者是定制服务，企业和项目才更加有活力。”袁春说道。

　　对于后期房地产市场的走势，袁春认为，企业能预判3-6个月的市场发展形势已经着实不易，实际上，与其推测市场变化，不如企业内部做好应对风险的预案。对于鸿坤来说，风险预案则可以简单概括为“两手抓，两手都要硬”，具体来讲，即采用专业合理的矩阵式管理模式，及重视全面预算系统的管理，通过预算管控公司的安全性。

　　第一，明确以服务人民为发展中心，研究建立房地产长效机制。每一项政策调整都要慎之又慎，尤其要把顶层设计做好，优先保障居民家庭住房权利。

　　第二，要保持房价的相对稳定，让住房回归居住属性，使住房消费与居民支付能力相适应。

　　第三，要逐步实现供需平衡。房地产运营中的波动是不可避免的，不能因为对供需矛盾的误判加剧波动。在这方面，首先要加大力度发展租赁住房，其次要改善住房供应对需求的适配度，重视住房空间布局、性能、质量、性价比等问题。

　　第四，要保持杠杆基本合理，风险可控。

　　第五，要提高房地产供给的效率效能。房地产不可能再有不断高速增长的好日子了，不能再习惯性地依赖价格推动。

　　刘志峰认为，房地产发展要突出“高质量”这一要求，让老百姓从“有房住”向“住好房”“住得绿色”“住得健康”转变。

　　与此同时，刘志峰也谈到，要正视当下房地产市场发展或者说住房改革面临的新挑战，主要包括：一、房价太高引发住房公平呼声;二、供应结构不合理，供应存量中面积比较大;三是住房的居住属性因为前期投资炒房现象的存在被扭曲;四是杠杆过高，存在金融泡沫风险。

（房掌柜整理来自和讯房产、新华社客户端）