戴德梁行：2019年广州房地产市场供求稳定

数据显示，从2017至2018年，大宗交易有从核心区域如天河、海珠、越秀及荔湾，向新兴区域如南沙、番禺及黄埔等扩展的趋势。广州南站作为粤港澳大湾区黄金走廊上连接多城的交通枢纽，随着广深港高铁的全面通车，迎来了更多投资机遇，如佳宁娜集团控股有限公司以2.4亿元买下万科世博汇逾9000平方米的写字楼项目。大湾区内多城经济共建时代的开启，将为广州大宗物业交易市场带来更多可能性。

　　雷海鸣表示，未来，在持续的去杠杆趋势及资管新规下，内资企业融资成本提高且融资渠道受限，但政府背景的投资机构有融资优势，将继续参与大宗交易。近期的中美贸易战并未对大宗交易市场带来显著影响，而人民币贬值的汇率波动恰逢其时成为外资寻求人民币资产投资机会的动力，而广州作为粤港澳大湾区的核心城市之一，发展潜能无限，将成为投资者重点关注的市场。

　　土地市场：量跌价涨 土地出让金创下历年新高

　　2018年，因全市土地供应同比下降22.7%,导致土地成交面积同比下滑15.1%至923.2万平方米。全市楼面地价同比大幅上涨43.2%至6,043元/平方米,拉动全市土地出让金创下历年新高。外围区域包括增城、黄埔及南沙区等皆为土地成交的主力军，成交面积占比全市的82.8%，同比下降8.4个百分点；中心城区土地成交面积同比显著增长65.8%，民生保障用地（住宅及基础设施）贡献最大。

　　▲广州历年土地成交情况，数据来源：中国指数研究院，戴德梁行研究部整理

　　住宅用地方面，广州同比增加44.6%的土地供应来稳定供求关系，全年共推447.2万平方米，成交面积同比增加45.8%，成交楼面价同比下跌7.5%至11，547元/平方米。受国际金融城PPP项目影响，其它用地楼面价急升6.2倍，推升全市地价。

　　戴德梁行华中区研究部主管袁雪玲分享2018年土地市场亮点时表示，广州交通枢纽类用地大幅增加，将强化其在湾区中的交通枢纽地位并为多个潜力TOD项目赋能；科企与房企强强联手推进产城融合，如富士康携手碧桂园拿下3宗商业住宅用地、思科与碧桂园共同打造番禺国际科创城项目；商办用地多为定向出让，是政府推动招商引资、引导产业落户的重要策略；人才争夺战呈现白热化趋势，政府加速推出纯人才公寓，以期在抢人大战中占据优势。

　　住宅市场：新房供应加大 成交量稳价升

　　2018年，全市新房供应加大，新房销售面积微升1.5%，销售均价同比大幅增长23.7%至20,354元/平方米。同期，全市新房供应量增幅显著，中心城区同比增幅高达109.2%，其中荔湾区新增供应领先中心五区，为去年同期的4.8倍。得益于多个热门板块放量入市，中心城区新房成交量价齐升， 2018年总成交面积共计约210万平方米，约为2017年的2.2倍。而成交均价方面，越秀、白云、荔湾及海珠成交均价皆有攀升。二手房市场遇冷，2018年1-11月成交面积同比下降逾33%，而番禺区二手成交量不跌反升，同比上涨14.3%。

　　▲2017及2018年广州新房供应情况，数据来源：中国指数研究院，戴德梁行研究部整理

　　袁雪玲分析，2019年房地产板块将以政策调控来维持市场供求关系的稳定，国家住建部提出的2019年工作目标“稳地价、稳房价、稳预期”将成为新一年住宅市场的重要维稳基调。多种类住房的供应体系将逐渐成型，公租房、共有产权房、租赁住房等多个供应渠道将更加成熟；为加强市场监管力度，将有更多调控政策出台，有望进一步改善市场交易环境；严打双合同及个税改革利好的发布可有效减轻买家的资金压力，刚性需求将得到支撑。