戴德梁行：2019年广州房地产市场供求稳定

写字楼：租金创新高 业主“说了算”

　　2018年，广州甲级写字楼市场全年仅有3个新增供应项目入市，包括保利中悦广场、保利琶洲湾天幕广场及广州报业文化中心，共计约28.1万平方米，均集中在琶洲商务区。至2018年末，全市甲级写字楼年末存量为485.9万平方米。在新增供应有限的情况下，市场存量持续去化，全年净吸纳量约为31.9万平方米，拉动全市空置率同比下降2.4个百分点至5.6%，创近十年来新低。因有限的供应量，业主在租金水平上保有较强优势，年末全市平均租金同比上升6.9%，达194.1元/平方米/月。

　　▲2018年广州甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率

　　纵观全年，琶洲商务区是当之无愧的“吸纳冠军”，全年净吸纳量约为22.4万平方米，占比广州全年总量的逾70%，年末平均租金同比上涨14.1%。向来是企业必争之地的珠江新城商务区亦表现亮眼，年末录得平均租金同比上涨9.3%。联合办公概念深受企业主认可，商务中心及联合办公运营商加速布局广州写字楼市场，WeWork、Funwork均落地广州首个营业点，积极扩张版图。

　　2019年，广州甲级写字楼市场预计将迎来约74.5万平方米的新增供应。其中，琶洲商务区将迎来包括阿里、唯品会等多个互联网总部项目的交付，进一步拉动琶洲商务设施配套的完善，并吸引更多互联网、科技类企业入驻。重金打造的国际金融城，明年将以第一批甲级写字楼的面市，揭开该区域腾飞发展的帷幕。

　　▲广州甲级写字楼市场新增供应情况

　　零售：购物中心调整力度加大 拍照经济正当红

　　2018年广州优质零售市场迎来5个项目交付，共有约45.5万平方米新增供应，主要集中在白云商圈。截至第四季末，主城区优质商业空置率维持在8.1%，平均租金816.3元/平方米/月。

　　▲广州零售市场新增供应情况

　　购物中心陆续加紧租户结构调整的脚步，引入社交属性及体验性更强的商户来吸引人流。如保利时光里（原保利中环广场）、太阳新天地等，相继改善商场美陈和动线，并引进受年轻消费者欢迎的品牌，通过升级租户结构来拓宽客群。拍照经济席卷而来，各大购物中心纷纷发力，联合举办主题展览，制造话题吸引人流拍照打卡，如天环引进的大型熊本熊主题活动展及蓝精灵“魔幻花园”世界巡回展、万菱汇打造的“屁桃家族的圣诞趴”、百信广场的“小猪佩奇缤纷假日”等。

　　2019年，广州优质零售市场预计将有6个购物中心，合计约64.2万平方米的新增供应面市，皆集中在白云、番禺等非核心商圈。租赁需求依然旺盛的核心商圈，在无新货供应的情况下，将加快租户及业态调整的脚步，引进新兴品牌打造个性化、差异化营运。