新城控股：策略重商 从土地储备布局看其规模化发展史

编者按：我们处在一个前所未有的创新时代，预测未来已经非常艰难，要如何才能做到更进一步——重构未来？对于房地产行业的未来，这是一个特别的命题，所有人都有自己的判断，每一家企业都在调整自身的战略和模式。无论如何，一切关于未来的猜想，想要重构未来，都应是基于过去的经验和总结。

故此，媒体通过分析标杆房企2018年经营策略和业绩表现，重磅推出“艰难一年”系列深度报道，让我们一起去观察，这些房企怎样应对艰难的2018年？又为2019年打下了什么样的基础？他们怎样重构自己的未来？

艰难的2018年，对于王振华而言似乎并不是太糟，且不提新城首次超2000亿销售，更让其欣慰的应该是儿子王晓松回归。

王晓松回到新城后曾透露，自己出去学习两年主要是为了弥补商业地产方面的不足。有坊间对此猜测，其回归之后或许会接手商业地产方面的业务。据接近新城的业内人士透露，如今商业板块是由其和陈德力共掌舵

新城对商业板块的重视背后，反映出的是新城控股坚持实行“住宅+商业”双驱动模式。陈德力这位万达出身的商业老将做法与老东家类似，依然信奉“规模至上”，在刚刚过去的2018年里，吾悦广场共开业19座，开业总数增至42座。

2019年1月，新城公布2018年销售业绩，1-12月累计合同销售金额约2210.98亿元，销售业绩创历史新高，年度销售目标完成率达123%。近几年以来新城发展速度较快，在今年4月份首次进入行业销售十强，到了10月份就完成了年度1800亿元销售目标，行业销售名次进一步上升至第八名。

　　在销售业绩飞速发展过程中，土地储备布局无疑给了企业很大的支撑，本文将从新城的土地策略看新城是如何实现业绩规模化发展的。

如今新城享受着这一模式所带来的高增速，从2015年的320亿元跃升至2204亿元，在观点指数·中国房地产销售金额TOP100榜单中位列第8名。这一年，新城的发展速度令市场侧目。

当“碧万恒”的规模增速日趋稳定后，位于前十强后半部分房企们的竞争态势逐渐凸显。而位于前十强华润、龙湖等房企的稳健，无疑给新城控股的超车提供了机会。

另一方面，随着吾悦广场的布局数量逐渐接近百座，新城对于商业地产的依赖也越来越重。

正如硬币的两面，当重资产商业大规模铺开，租金等收益却未能快速形成回报时，庞大的资金沉淀与重资产运营将成为新城无法回避的一个挑战。

商业与规模竞速

从中游房企到挤进第一梯队，新城在短短三年内完成了规模的三级跳。与2017年相比，新城的销售总额增长幅度近千亿，虽然增速放缓，但总量可观。

根据收入构成的直观呈现来看，新城并不复杂。几个季度的业绩报告显示，新城的主营业务收入只有两项，分别是物业销售和商业物业出租及管理。

财报显示，2018上半年，新城实现营业收入157.58亿元，其中房地产开发这一主营业务占比98%，实现营收146.08亿元，同比增长34.81%；租金及管理业务则实现收入8.76亿元，同比增长154.93%，在主营业务中占比达到5.4%，这一数字与上年同期相比上升了2.4个百分点。

新城物业销售与商业出租营业收入情况

数据来源：企业公告、观点指数整理

变化已经悄然发生，虽然房地产开发依然是主力军，但所占份额已开始下降。相比之下，商业物业出租及管理收入增幅持续上升：商业出租总收入达到21.64亿元，较2017年的10.19亿元翻了一番。

虽然商业基数小是这一增幅出现的根本原因，但从这几年数据变化来看，新城的商业发展显然已经进入了快车道。

从数量来看，新城2018年上半年新开业了3座吾悦广场，下半年这一数字迅速放大，达到了42座。如果包含规划打造和在建的数量，新城控股到目前为止，已经在全国范围内布下90余座吾悦广场，逐渐向2020年开业100座吾悦广场的目标靠近。

目前，百座吾悦广场所需的土地已经拿到了大部分，下一阶段的新城更多需要做的就是不断地开发和建设，将项目落地开业。不过，有市场分析人士认为，如果新城商业地产项目数量的开业频率保持2018年的速度，其商业地产运营盈收增长的挑战将急剧提升。

因此，对于坚持“住宅+商业”双驱动模式的新城而言，商业地产业务发展的道路依然漫长。

这从2018年的出租收入中已经能够看到端倪，据新城公告，21.64亿元的租金收益是由42个吾悦广场贡献出来的。其中，收入最高是常州的武进吾悦广场，年租金收入为1.79亿元。

除此之外，42个项目中，仅有三个的年租金收益过亿，年内开业的19个项目，收益最低的一个项目录得5814万元租金收入。

规模上去之后，如何提升项目的收益回报，或许就是新城控股需要思考的重要命题。

否则，一旦投入过多而回报速度过慢，新城的商业地产板块最终也有可能会变成包袱。

吾悦重资产与融资

商业地产在不断提速，也正因速度太快，留给新城腾挪的时间并不多。不断掏钱拿地布局吾悦广场的同时，新城显然也看到了其中暗含着的资金难题。

数据来源：企业公告、观点指数整理

不难发现，自2016年开始，新城吾悦广场的数量开始出现了成倍数地增长态势。与数量快速增长同期发生变化的，是吾悦广场布局地点由一线城市逐渐转向了二三线甚至于四线城市。

2018年开业的19个项目里，无一位于一线城市，二线城市分布也是少数。除了南宁、南昌、长沙等几个二线城市外，其他均位于昆山、句容、慈溪等三四线城市。

包括这些在内，目前新城目前布局吾悦广场中，三线城市已经数量占优，与一二线城市总和相当，二者各占总量约四成，三线以下城市的布局数量则占两成。

吾悦广场不断向三四线城市下沉的布局路径，其背后更深层的原因在于，对于追求商业规模的新城而言，一线城市的土地成本是其“难以承受之重”。

在一二线城市土地成本走高的情况下，想要用同样总量的钱达到迅速扩大规模的效果，新城除了想办法拿更便宜的地外没有太多选择。

迅速扩张之后，新城所要面临的资金问题，远不止土地成本这一个。虽然说新城已经把拿地的钱掏出了口袋，但大多数吾悦广场要走到最后落地开业甚至盈利回血还有一段很长距离。

吾悦广场2018年投资情况

数据来源：企业公告、观点指数整理

业绩报告显示，截至2018年上半年，新城在吾悦广场上共投资了40.34亿元。按2020年开业百座吾悦广场的目标来算，新城还有将近50座吾悦广场在排队等待建设开发中。从目前数据来看，每座吾悦广场的预计投资总额均不小于20亿元，最高超过30亿元。

以此估算，剩余那50余座吾悦广场要按计划在2020年前顺利开业，对于新城整个资金链而言是一个不小的压力。

这一压力在刚刚过去的2018年尤为明显。

2018年，新城公开发行了五次票据和债券，其中与吾悦广场开发相关的融资就占了四次，总金额达到31亿元。

2018年刚过，新城便再次宣布发行10亿债券，以用于补充商业地产营运资金，主要用于西安沣东吾悦广场、重庆吾悦广场及南宁吾悦广场的开发建设。

2018年新城融资情况与资金用途

数据来源：企业公告、观点指数整理

曾有市场评论说，刚刚过去的2018年是已经过去十年里最差的一年，但或许是未来十年里最好的一年。那么，如何能够在未来不容乐观的形势下找到足够的商业地产发展成长空间，或许将是新城未来最大的挑战。

“1+3”战略，重视三四线百强城市布局

　　起步于长三角，2016年初步完成“1+3”战略布局。新城1993年发家于常州，2009年将集团战略重点转移到上海，构建“布局长三角，深入专业化”的战略版图，此后几年业务布局涵盖南京、苏州、昆山、上海等长三角区域城市，2014年开始全国化布局，进入长三角以外的南昌、长春、青岛、海口等城市，2016年初步完成了“以上海为中枢，长三角为核心，并向珠三角、环渤海和中西部地区进行全国扩张”的“1+3”战略布局，2017、2018年又进入南宁、遵义、宿州、马鞍山等城市，全国化布局进一步深化。截止2018年12月，根据企业半年报及企业月度公告数据，新城新增土地储备长三角占比46%，中西部31%，环渤海14%，珠三角9%。

　　重仓三四线，不放弃在一线拿地。对比新城控股各城市等级新增土地分布，从2014年开始，新城三四线城市新增土地面积明显上升，2018年三四线城市新增土地占比达74.6%。从三四线城市布局来看，主要是一些经济实力较强值得投资的县市，近半数城市位于克而瑞研究中心《2018年中国286个城市房地产投资前景排行榜》投资前景100强城市。在新城2018年中业绩报会议上，新城也表示目前的土地储备主要布局省会城市和百强县，新城控股集团董事长王振华表示，三四线城市的红利还是会有一段时间，未来3-5年都有比较好的机会。在2018年上半年新城的销售额中，三四线城市贡献率42%的销售业绩，仅次于二线城市53%。在重仓三四线的同时，新城并没有放弃在一、二线城市拿地，尤其是一线城市的拿地机会，2018年12月，新城23.3亿元在北京首次拿地，这是继上海以后，新城第二个进入的一线城市，也是2018年通过招拍挂市场斩获的首个一线城市地块。

　　多样化拿地，部分城市商业综合体先行

　　招拍挂、收并购、司法拍卖、合作等多种形式拿地，土地获取成本相对较低。一直以来，新城在招拍挂拿地的同时，大力收并购并参与司法拍卖、合作等多种方式拿地，这种组合拿地方式也使得新城的整体拿地均价较低。根据新城历年年报，2012-2017年，新城年度新增土地平均楼板价维持在2351-3762元/平方米之间，其中2017年新增土地平均楼板价为3175元/平方米，总土地储备平均楼板价低至2905元/平方米。剔除三四线城市拿地增多的影响外，合作和收并购拿地也降低了拿地成本。根据新城2017年业绩发布会，新城17年60%的土地是通过招拍挂获取的，40%是并购的。从新城控股年度新增土地楼板价与当年销售均价对比图，我们可以看出，自2015年以来，新城的拿地均价与销售楼板价比值渐渐拉开，从2015年占比0.45到2017年的占比0.23，可以看出虽然新城整体的项目销售均价在上升，但土地楼板价一直维持在相对低位。

　　城市进入，部分城市采取商业综合体先行，住宅其后的策略。在部分城市的进入上，新城先获取商住地块打造新城的商业综合体吾悦广场，在积累了市场热度及品牌之名度后，再获取住宅地块。如2017年进入西安市场，3月新城首摘一块商住用地，在吾悦广场商业项目积累了当地的品牌影响力后，同年7月接连拓展了西安沣西新城和临潼区两幅优质居住地块，打造高端住宅项目，前期“吾悦”品牌的商业扩张无形中给住宅拿地、宣传等提供了很好的助力。

　　逐年上升，三四线为业绩增长奠定基础

　　15年以来，连续三年大规模拿地，年度新增拿地建面维持在历史高位。根据监测，2012年以来，新城的新增土地储备一直保持增长态势，尤其是2015年以来，公司维持积极拿地策略，从2015年的759万方到2018年3459万方，新增土地储备连续三年快速增长。2017年的新增土地同比增速达138%，拿地规模超越往年。2017年新增货值总量名列克而瑞《2017年1-12月中国房地产企业新增货值TOP100》排行榜第十名，到了2018年12月份，名次进一步上升至行业第九位。整体来看，近几年，新城拿地积极，规模增长迅速。

　　长三角城市的布局，为企业的快速发展奠定基础。在2016年之前企业年度销售金额增长幅度在30%以下，从2016年起，新城在销售上实现了突破性的增长，年度销售增长率近100%，从2015年的319亿元、2016年的651亿元再到2017年的1265亿元，新城实现千亿销售目标比原先设想的2020年提前3年。快速的业绩增长与企业前瞻的长三角三四线城市布局密切相关，2016年930政策以来，部分热点一二线城市受限，而三四线城市政策相对宽松，很多购房需求都外溢到三四线城市，在新城2017年1265亿元的销售金额中，长三角的贡献度达79%，长三角中三四线城市的贡献度达到35%。

商业及住宅，高周转快速开发模式

　　拿地开工周期短，快速开发销售。在企业销售规模快速上升的背后是企业高周转的快速开发模式，在住宅开发上，新城操盘的住宅项目从拿地到开盘的平均周期一般为6个月，一年内可实现现金流回正。商业项目上，从拿地到开发建设，再到运营招商，平均不超过24个月。如2018年7月4日，新城控股竞得的住宅地块南宁GC2018-033地块，8月10日，就取得了用地规划许可证，项目案名新城·悦隽江山，从拿地到获用地规划证只用37天，8月30日举行了项目奠基仪式，同年12月11日项目首期2、8、12号楼开盘销售，从拿地到开盘不到6个月时间。在新城的企业年报中也显示，很多地块拿地当年就开始开发，如在新城2018上半年年报中，82块新增土地有27块已经处于在建状态。

　　存货周转率在0.5左右，高于行业平均水平。从新城的存货周转率也可以看出新城快速去化的战略，对比其他的龙头房企，在2013-2017年间新城控股的存货周转率一直维持在0.5左右，高于行业0.35左右的平均值。虽然在2017年由于拿地规模大幅提升导致存货周转率略有下行至0.51，但这并不是销售速度的下降，而是由于持续扩张的存货，如土地的大幅增加等，对于快速增长的企业来说，存货大幅上涨将为未来的加速扩张打下了坚实的基础。

　　土地储备充足，能够保证未来近三年的发展。截至到2018年12月，新城的土地储备达10028.96万平方米，若按照企业公布新城今年销售2210.98亿元，12236.81亿元的土地货值，按照新城销售近45%的复合增长率来看，这些土地储备将足够公司未来近三年的发展扩大。由于拥有充足的土地储备，高周转去化率，因此预计新城未来的销售业绩将保持持续增长，与此同时新增土地储备中三四线城市土地占比不断上升，企业在快速发展的同时，需密切关注三四线城市的政策及市场走向。

（房掌柜整理来自观点地产网、克尔瑞地产研究）