一、综述
“金九银十”期间推盘量创历年最高,开盘去化率跃升至85%
全市楼盘动态统计:今年“金九银十”期间东莞旧盘加推/新盘开盘共计57个,开创历史同期最高。
新盘入市表现抢眼,项目数量同创历史峰值,市场行情延续高热,刚需挤压入市,“金九”行情如火如荼;
摸查统计得出,9月全市住宅项目整体开盘去化率约85%,较去年大增25个百分点,商业公寓项目开盘去化仅9%;
摸查统计得出, 9-10月全市合计推货总货量共13850套(含多次加推),较去年体量大增98%,政策成果显现。
“金九”成色足,创近四年同期最高
合富大数据显示, 9月东莞新建商品住宅新增供应约75.7万平方米,同比大幅增加73%,网签面积约77.9万平方米,同比增加4成,环比回落10%,一方面8月“新政末班车”效应基数高,另一方面中上旬新房供应不足, 9月供需高位小幅回落,随着中下旬新品供应井喷,成交以“大丰收”收尾,“金九”成色足,销量创下近四年同期最高。
松湖片区开盘量位居片区之首,临深、滨海片区紧跟其后
2020年”金九银十“期间梳理得出:全市推盘项目数量罕见逼近顺卖项目(69盘),一方面,今年在售项目大幅减少为各区供不应求的直观表现,另一方面,彰显楼市推新热度空前高涨,显著胜于往年。
除疫情因素外,供不应求行情及预期上升驱导,“抢到”即“赚到”心理预期强烈,各大营销项目现场人气活动/渠道合作全线收缩,促销优惠力度大幅收窄,更多热点项目优先选房权为最大程度优惠;
松湖片区新盘今年表现分外抢眼,推货量位居各片区之首。临深、滨海片区紧跟其后,楼市热度渗透至全市各大片区。
寮步、虎门、常平镇集中推货,10月市场推货热度再攀升
从区域表现来看,“金九银十”期间寮步、虎门、常平、塘厦推货活跃度最高,寮步单个镇街推盘数量达8个;
分布图来看,水乡片区望牛墩、洪梅、道滘,东北片区谢岗、企石等镇街,片区冷热不均,供不应求矛盾仍凸显。
数据统计,“金九银十”期间新品预热共5个项目来自2020年招拍挂市场成交地块,趁热打铁,房企入市进度大幅提速;
全市摸查统计,10月仍有31盘继续上新,但不排除部分项目节点受备案等因素延后,总体而言,楼市热度不亚于“金九”市场,中部片区仍为主战场。
住宅户型迭代进行时,市场再现“逼仄空间”大视野
从产品类型来看,“金九银十”期间全市高层市场的推货比重再度攀升,占约88%,别墅加推量较往年大幅减少12个,仅3盘推新;市场主推90-130平中大户型,较往年变化不大;
继万科开创77平小三房后,市场再现“逼仄空间”大视野户型,房价高企现已深入人心,而现今市场基本上为纯刚需,刚需的购买力总是有限,今年“金九银十”期间,市场上首现79平横厅户型,5.8米超长阔绰大厅大大增强视觉效果,完全满足刚需住户的生活想象,最小横厅的问世,赋予了低成本重构竞争力的新内涵。
总体特征:“十一”期间总体销售情况良好,现场人气鼎盛
国庆期间全市以顺卖为主,自三季度以来市场保持旺销, 顺卖项目现场销售和人气与往常相差不大,现场成交略好于往常,热点项目/举办暖场活动现场则人气火爆,成交业绩不菲;
当前楼市低库存局面短期难破,全市仍见多盘处断货及尾货状态,市场大抵延续9月旺势,开盘项目去化效果受多重因素有所分化,总体而言,国庆期间项目开盘仍保持在6成以上的高位转化率。
“中秋”巧遇“国庆” ,各类视频号/小程序推广、趣味主题文案不绝于耳,暖场活动更偏小型,重宣传弱成本。
各大项目紧贴备案价出售更具普遍性,国庆期间仅部分项目推出限时99折,基本控制在3%以内,各区域房价表现坚挺。
国庆期间东莞楼市总体氛围良好,以顺卖及预热为主
今年国庆期间东莞楼市总体氛围较好。疫情进入稳定可控阶段,国庆假期市恢复以短途出游或探亲为主,不作为楼盘开盘节点,另一方面,多个项目节前已开盘,待推新品进度未达,市场以新品预热和顺卖为主;
国庆期间共计8盘开盘/加推,同比增5个,期间预热盘约31个,较往年增10个;
国庆期间东莞一手住宅网签面积4.7万平方米,约441套,同比增3.5倍,创近4年同期最高,足见楼市热度不减。
“一口价”鲜见,除公寓项目外,住宅项目“让利”大幅收窄
“金九银十”期间,商业公寓趁热打铁,促销力度加大,住宅市场优惠幅度则十分有限,2020年“超级新盘” 借势预热。
二、各片区动态
1、滨海片区
“金九银十”期间滨海片区推货量大增,活跃度高涨
2020年“金九银十”期间滨海片区推盘量共计10盘加推/开盘,同比去年增加3个,其中新盘加推量较去年增加2个;全片区顺卖项目仅6个,大幅减少11个,片区在售房源不足强势支撑片区热度和价格,开盘前预热3个,来自厚街万科金域世家、佳兆业阳光城及沙田世茂项目,趁热打铁,多家品牌企业拿地至入市,进度明显提速。
不完全统计2020年“金九银十” 期间滨海片区住宅新推货量共2170套( 前8月滨海片区累计供应5028套),同比去年同期(710套)大增206%,以虎门、沙田镇为推货主力,随着市场信心回升,今年滨海片区推货体量大增,以商业公寓项目推货体量更大,如嘉霖深湾及湖景12合计推货体量951套。
“金九银十”滨海片区虎门长安积极推货,沙田厚街以顺卖为主
虎门市场交投活跃,在售楼盘大幅减少 虎门“金九银十”期间5盘开盘/加推,营销旺季推动新品入市,人气不俗,顺卖项目仅2个,相较往年顺卖项目大幅萎缩,多盘即将进入尾货阶段,供应不足局面仍将支撑区域热度和价格;
沙田推货意愿并不强烈今年沙田在售住宅项目大幅减少,仅有佳兆业和天琴湾作为区域主力项目,推货项目与去年持平,受行情持续向好,企业推货节奏有意放缓,无折扣顺卖意愿更强。
厚街在售住宅项目仅1个,潜在项目大增 新盘湖景12认筹中,即将择机入市,在售项目均顺卖;
长安在售项目萎缩至1个,1个新盘入市 推货意愿较高。长安在售仅龙光江南大境单盘,国庆期间举办暖场活动,现场人气火爆,成交业绩飘红。
“金九银十”滨海片区小结:
片区动态: 今年“金九银十”期间滨海片区推盘量共计10盘加推/开盘,顺卖项目大减11个,片区在售房源不足强势支撑片区热度和价格,开盘前预热仅2个,较去年持平;
楼盘活动:今年“金九银十”楼市现场人气颇佳,题材活动较往年大幅减少,多为小型暖场或不举办现场活动,促销让利活动减少,以清尾货、噱头促销为主;
折扣优惠: 今年滨海片区整体折扣大幅收窄,让利幅度压缩在3%以内,住宅多见项目按备案价发售,商业公寓项目让利诚意度明显更高;
主流产品:期间仅来自万科臻山府一个别墅项目供应,2个公寓项目大批量推货,近年公寓走货难度加大,房企抓节点上新意愿更强,主流供应产品高度集中于80-120平,为满足首置和改善需求的控成本紧凑户型。
“金九银十”滨海片区市场特征:“金九银十” 期间滨海片区住宅推货套数约2170套,同比大增2倍,推货活跃度分化突显,虎门长安内需旺盛,房企推货动力十足,沙田及厚街顺卖意愿更强,厚街后续供应严重不足局面将得到缓解。总体而言,在售顺卖项目锐减,多盘即将收尾,预热项目大幅减少预示滨海片区供应不足局面仍难改善,行情持续向好,房企资金回笼较畅,再则,市委十四届十一次全会审议通过《关于——推动南部各镇加快高质量发展意见》,提出南部9镇将“主动融入”深圳,深圳都市圈概念再度发酵大大提振虎门长安市场信心,对下半年市场积极看好普成共识,价格让利空间大幅压缩,不少房企弱化大型节点推货和联动营销操作,有意放缓推货节奏。
2、主城区
推盘数同比减少,房价上涨明显
新推盘量减少:今年“金九银十”期间城区新盘开盘项目共3个,旧盘加推项目共2个,推盘量相比去年减少3个,推货量逾1800套,其中住宅产品约1300套,同比去年大幅增加,推出产品均为3-4房的刚需+改造户型,推盘项目分别来自南城、莞城和万江,其中新盘项目均来自南城;
供应向改善户型靠拢:“金九银十”期间,城区住宅供应以120-150 ㎡为主,商办产品以40-50㎡ 公寓产品供应最多,成交也多集中在此面积段;城区公寓产品供应向50 ㎡以下倾斜,住宅类产品供应向120 ㎡以上改善户型倾斜。
楼盘活动少:城区在售项目少,“金九银十”期间楼盘活动不多,未特意推出楼盘现场活动吸引人气;
折扣优惠不多: 主城区“金九银十”期间整体优惠幅度不大,仅少数楼盘推出优惠活动,如丰华珑远翠珑湾10月钜惠购房季,中海十里溪境国庆期间钜惠6重礼,优惠幅度均不大。
价格高企,上涨明显:疫情后房价明显上涨,加之现主要在售项目多为高价盘,城区均价相比去年大幅上涨约40%。
在售住宅项目不多,后续可观
“金九银十”期间城区主要在售楼盘仅7个(含商业公寓),2个项目处于开盘前预热阶段,预计共5个项目推新,整体推盘量较去年减少3个。
南城住宅供应回暖,商办仍是主流 南城金九银十期间预计共3新盘入市推新,其中2个为住宅项目;1住宅新盘预计于10月预热,住宅长期稀缺状况得以缓解,在售以商办产品为主,后续潜在供应也以商办为主。
东城热度下滑 东城在售项目货量均不多,金九银十期间无项目推新,热度较以往下滑明显,后续住宅潜在供应充足。
莞城项目稀少,仅1项目在售,金九银十期间丰华珑远翠珑湾加推洋房和商业公寓。
万江楼市后市可期 万江现仅1盘在售且于金九银十期间加推洋房,后续住宅潜在供应较充足。
3、莞北片区
莞北多盘热销,TOD项目抢眼市场
推盘量:“金九银十”期间莞北片区推盘数较去年大幅增长,其中旧盘加推4个,体量达到1033套,其中2项目于9月已推出,2项目于10月中下旬开售;另外3个新盘将在10月底开盘,国庆期间仍以预热蓄客为主,另外由于片区热度较高,预热项目有2个,包括龙湖金地TOD项目及世茂钱隆华府;
户型:莞北片区新推产品以78-125刚需产品为主,其中美的招商东樾含最小户型,为78平米3房产品,其余项目新品均在90平以上;
活动:“金九银十”期间顺卖项目以普通主题暖场为主,没有大型暖场活动,另外片区内多个项目国庆期间处于新盘/新品预热阶段,活动集中表现为销售中心/板房/展厅开放、新品诚意登记、冻资等,另外不乏项目启动购房节活动,如金地、旭辉地产推出购房多重礼优惠吸引购房者;
价格优惠:莞北片区新品96-98折为主,部分项目针对十一黄金周推出额外98折及限量特价房活动;
热门盘多,多个新盘四季度上市
“金九银十”期间,莞北片区各片区均有加推项目,共4个项目新盘加推,3盘全新上市;
高埗与石碣镇纳入大城区范围后,片区内各项目纷纷尝到了“甜汤”,安联尚璟于今年5月首次推出洋房以来,保持每月一加推的节奏, 逢开必售罄,同样的,美的招商东樾与今年6月首次开盘,以高姿态楼市热度在全市打响;
茶山、石龙围绕地铁、轨道、TOD等规划,楼市热度有增无减,新盘包括东实旗云花园、龙湖金地天曜城、嘉华嘉誉湾等,另外今年首次上市的还包括金融街金悦府、茶山碧桂园二期、万润中心,其中金融街金悦府将于10月再次加推;
石排镇相对于其他区域热度稍弱,9-10月间加推项目只有1个,国庆期间以顺卖为主,关注点最大的是城市更新项目钱隆华府,预计在年底开卖,国庆期间持续诚意登记;
4、水乡片区
个盘差异大,热销盘集中在临广一带
推盘量:水乡片区金九银十期间加推项目有3个,比去年少2个,片区内没有新盘上市,加推项目体量达到776套,其中以珠江万科城发力最强劲,9月中推出近300套,10月底推360套,其楼市热度最高;另外预热项目3个,含2个全新项目,主要集中在麻涌和望牛墩;
户型:水乡片区9-10月间加推产品较丰富,刚需,刚改,改善性均覆盖,珠江万科城以77-95刚需为主,佳兆业时代芳华以100-120刚改型为主,招商雍华府推别墅产品;
活动:金九银十期间各项目以普通暖场活动(主题活动,亲自活动,集赞送礼,抽奖等)为主,片区内没有大型暖场活动,多个项目举办双节购房多重礼(额外折扣/推挤有奖/成交送礼等);
价格优惠:热卖项目优惠力度不大,以常规折扣为主,一般在97-99折,部分项目推出购房多重礼,但折扣吸引力不大;
热销集中在麻涌,片区多个新盘蓄势待发
水乡片区“金九银十”期间加推项目较少,只有3个,均为热门项目,片区内多个热销盘带动整体,后市亦多个新盘蓄势待发;
麻涌楼市竞争激烈,无论在售及后市均有多个项目,金九银十期间加推盘分别是招商雍华府和珠江万科城,均为年内全市热销盘,另外碧桂园铜雀台三期目前处于预热状态,民营广场国庆后开启预热阶段,预计四季度麻涌楼市较为激烈;
中堂及望牛墩区域内项目不多,热销盘集中在首创禧瑞阅府和佳兆业时代芳华,其中首创项目国庆新品开放板房,预热蓄客,佳兆业项目9月底抢先加推,国庆顺卖为主;
洪梅和道滘金九银十期间没有加推项目,整体顺卖为主,多个项目处于尾声;
5、临深片区
东南临深片区:推盘量同比减少3个,价格小幅上涨
推盘量,同比减少3个:今年“金九银十”期间东南临深片区推货量共11个项目,比去年减少3个,新盘入市项目4个,旧盘加推项目有7个,顺卖项目16个;
新品供不应求,成交持续火热:“金九至国庆”期间,东南临深片区住宅成交套数966套;成交面积11.07万㎡,同比增长14%;新品推出需求量较大,去化较好,成交持续火热。
新品刚需为主,少量别墅入市: “金九至国庆”期间,东南临深片区住宅产品主要以3-4房79-129㎡为主,如樟木头THE EMERALD星岸9月初首开,主力户型97-137㎡3-4房洋房,开盘当日人气偏旺,去化率91%;国庆期间乘势加推,洋房户型97-137 ㎡3-4房,其中有少量别墅。
优惠幅度不大: “金九至国庆” ,东南临深片区新盘开盘及旧盘加推优惠力度不大,在售项目主要以常规折扣为主,如认筹折扣加开盘98折等,其中樟木头保利和光尘樾为热点项目折扣力度低,认筹仅可优先选房;
暖场活动新颖: 9月至国庆期间,暖场活动以VR奇幻乐园和DIY主题派对,国潮文化嘉年华,多以科技动漫,国风为主;
住宅价格小幅上升:9月至国庆期间东南临深片区成交均价24092元/㎡,同比上涨7%;环比上涨3%,平稳上涨。
东南临深片区:“金九银十”市场热度不减,积极加推
临深片区在售项目较多,区域分化明显:“金九银十”期间,东南临深片区,在售项目27个,其中顺卖16个,7盘加推,4新盘开盘,以旧盘推新为主;热盘集中在樟木头;
樟木头市场火热,积极加推: 临深片区多盘加推,其中樟木头THE EMERALD星岸既9月首开后再次强势加推;十畒芳华里将再次加推、信鸿誉庭观望待发,与去年冷清的市场相比,今年足够火热;
塘厦热度依旧不减,清溪市场冷淡:临深塘厦地理区位上占有绝对的优势;市场供应充足,国庆期间以旧盘加推为主,其中天悦中央广场以74-93㎡ 2-3房,紧凑型刚需为主,热度依旧不减;清溪市场冷淡,在售项目较少,库存量较低;期待后市推新。
6、松湖片区
“金九银十”松湖片区“百花齐放”,多盘争先入市亮相
松湖片区包含5个区域(松山湖、寮步、大朗、大岭山、东坑),“金九银十”推盘、顺卖项目约22个,相比去年减少1个,基本持平;房企冲刺 “金九银十”加快推盘节奏,备案预售两手抓,松湖片区推盘宛如“雨后春笋”, 今年松湖片区“金九银十”有8个纯新盘入市亮相,旧盘新推项目5个,均是来自大岭山、东坑以及寮步; 松山湖、大朗供地不足,新品供应紧缺,“金九银十”以在售顺卖为主。
“金九银十”松湖片区“火力全开”,新品供应量开闸入市
推盘大增,集中于寮步:“金九银十”期间房企推货意愿强烈,松湖片区新盘开盘有8个,相比去年增加7个,纯新盘开盘6个来自寮步,大岭山1个,东坑1个;旧盘新推有5个,寮步、大岭山各2个,东坑1个。
成交量大幅上升:9月至国庆期间松湖片区项目扎堆入市,热度攀升,目前已开盘、加推约2739套,整体去化快,项目洋房入市,开盘、加推即售罄或去化9成以上,成交主要集中于大岭山、寮步。
主打刚需户型为主:“金九银十” 松湖片区推盘户型仍以刚需为主,新推刚需3房占比约8成,面积段为75-105㎡,改善4房面积段为115-125㎡,其中万科金域东方、万科汉邦松湖半岛推出紧俏小3房75-78㎡,总价低,整体去化快。
以小型暖城活动为主:“金九银十”期间松湖片区多个项目抢先9月底扎堆入市,9月松湖片区楼市热度高涨,寮步多个新盘入市,成为松湖冲刺“金九银十”的主力军。国庆期间松湖之光10月1日开盘,鼎峰松湖雅境10月1日加推,9月底入市新盘国庆期间集中签约,其余部分顺卖项目多以小型暖场活动为主。
楼市热度高涨,开盘折扣力度低:今年“金九银十”多盘扎堆入市,松湖热度高涨,入市价格适中+地理位置好+区域新品供应紧张等影响,客户对片区的认可度高,因此多个新盘入市均是以备案价销售,常规认筹、开盘折扣力度均比往年低。
新品供应支撑片区价格平稳上涨:松湖片区9月住宅均价约29000元/㎡,同比上涨32%,环比上涨12%,受松山湖需求外溢影响,松湖片区新品入市刺激市场,住宅价格持续上扬趋势。
“金九银十”松湖片区新盘扎堆入市,寮步成为主战场
松湖片区推盘较往年大幅增加:“金九银十”期间松湖片区主要在售楼盘约22个(含新盘),与去年同期明显增加。
新盘扎堆入市,区域竞争激烈:“金九银十”期间寮步推出6个新盘,东坑、大岭山各1新盘开盘,其中4盘已在9月底入市亮相,东坑松湖之光于10月1日开盘;旧盘加推有5盘,来自寮步、大岭山和东坑,由于松湖片区今年新品供应放量,区域热度高涨,客户认可度高,开盘、加推整体去化好,再现多盘售罄。
大朗、松山湖新品供应不足:大朗目前仅安华香蜜松湖在售,“金九银十”无节点,目前该盘剩余最后一栋洋房(5栋)、100套双拼别墅,入市时间待定;松山湖深业项目目前已动工,后市入市待定。
7、东北片区
“金九银十”东北片区推盘较去年有所增加,热度回升
东北片区包含5个区域(常平、桥头、谢岗、企石、横沥),“金九银十”在售、预热项目约18个,较去年相比增加6个;今年东北片区“金九银十”热度回升明显,房企推盘意愿增强,其中2个纯新盘已在9月入市亮相,来自常平(紫云壹号、碧桂园旗山玖珑湾),新盘常平星汇常一居,预计10月入市; 旧盘新推项目4个,来自常平、横沥以及桥头;企石、谢岗楼市相对仍比较空白,“金九银十”以顺卖为主。
“金九银十”东北片区量价双升,多盘入市去化较好
推盘量明显增加:“金九银十”期间东北片区多盘入市,其中2个纯新盘入市亮相,旧盘新推项目4个,新盘预热项目1个,较去年整体推盘增加4个。
新品加快入市,去化较好:“金九银十”期间东北片区开盘、加推量约1847套,同比去年大幅增加,9月东北片区住宅签约约,较去年同期(住宅约509套)大幅增加。
刚需产品为供应主流: “金九银十”期间,紫云壹号首开81套120-142㎡3房洋房,均价1.95-2.3万元/㎡,去化85%;碧桂园旗山玖珑湾首开推256套98-143㎡3-4房,均价约2.2万元/㎡,去化100%;金地名京、招商雍景湾以及宏远帝庭山均加推洋房产品,以主流刚需3-4房为主,戛纳湾加推90-112㎡大复式4房,实用面积约148㎡。
以暖场活动为主:“金九银十”期间东北片区以样板房开放或举办小型暖场活动为主,例如碧桂园旗山玖珑湾10月1日样板房开放、碧桂园松湖明珠展厅开放、金地名京举办鲸鱼岛主题活动、戛纳湾举办美食嘉年华等。
折扣优惠力度一般:“金九银十”期间开盘、加推项目以常规折扣为主,开盘97认购98按揭99、冻资5万优惠2万、加推98折等,顺卖项目主要以常规99、98折扣为主,优惠力度不大。
住宅量价双升:9月东北片区住宅成交均价19200元/平米,同比价格上涨17%,涨幅明显。
“金九银十”东北片区楼市回暖,常平、横沥、桥头均有推盘
东北片区推盘较去年有所增加:“金九银十”期间东北片区主要在售楼盘约18个(含新盘),与去年同期增加6盘。
常平为东北片区最为活跃区域:“金九银十”新盘开盘为紫云壹号、碧桂园旗山玖珑湾以及星汇常一居(10月),旧盘加推项目为金地名京;目前常平九里、颐安云玺处于蓄客阶段,入市时间待定。
小量加推,顺卖为主:“金九银十”桥头、横沥均为旧盘加推,在售项目不多,整体以顺卖库存为主,横沥碧桂园松湖明珠10月1日开放展厅,预计年底入市。
企石、谢岗楼市较为冷淡:在“金九银十”期间暂无推盘节点,在售以顺卖为主,后续潜在新盘谢岗有中熙玖赋公馆、骏雅苑,而企石楼市仍比较空白,新品供应严重不足,目前仅华润公元九里1盘在售。
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