【合富研究院】2020年东莞前三季度东莞楼市总结 一手楼市

9. 洋房区域供求：滨海/水乡供需两旺，临深供应缺口大

9.1相对而言，前三季度高层洋房市场以滨海和水乡片区供需两旺，多个区域可见供需平衡；

9.2临深片区供应缺口较大，其次为莞北片区，塘厦，清溪以及石碣、茶山、石排仍有诸多镇街供应显著低于成交；

9.3塘厦、麻涌、常平和虎门成交位列全市前四，唯麻涌镇供需基本平衡。

10. 洋房面积段分析：前三季度新品去化率同比大增

10.1 91-100平主流户型市场份额约31%，同比减少7个百分点，部分需求分流至中大等户型；

10.2 101-110、110-120、120-130平三梯段合计市场份额约45%，同比增加7个百分点，改善性需求呈加速上升态势；

10.3 前三季度洋房市场新品去化率约63%，大部分交易量来自今年新品，同比去年大增23个百分点，市场明显回温。

11. 商业公寓供求：供需平淡，房价走势稳中趋缓

11.1合富大数据显示，2020年前三季度商业公寓新增供应面积约27万平方米，同比大幅萎缩50%，创近六年最低，主要由于新房市场刚需释放，人气热度大幅提升，房企集中精力推售住宅产品；

11.2网签面积38万㎡，同比减少22%，处于近五年最低；签约均价同比微跌1%，近2年供需放缓，房价走势亦呈稳中趋缓。

12. 商业公寓：新增补货区域对成交促进作用一般

12.1 2020年前三季度商业公寓新增供应以临深片区同比供应萎缩最明显，多个公寓盘售罄；全年新增项目主要来自沙田镇和南城区（嘉霖深湾1号和保利欢乐大都汇）；

12.2 网签成交以塘厦和麻涌较突出签约前二，总体而言，松湖片区同比减少57%，萎缩最明显，东北片区增幅最大，来自桥头戛纳湾；全市多个区域以消化库存为主，各镇均呈供需失衡，新增补货区域对成交促进作用一般，总体供需平淡。

13. 公寓面积段分析：公寓新品去化率创新低

13.1前三季度商业公寓以31-40、41-50平户型为去化较畅户型，合计占全市55%份额，同比减少6个百分点；

13.2前三季度公寓市场份额较重的51-60平供销比仅0.3:1，供求矛盾较突出；

13.3前三季度公寓供应萎缩5成，新品去化率创新低，仅9%，同比大减16个百分点，市场全然以消化库存为主。

14. 车库供求：供应增加，成交小幅回落

合富大数据显示，2020年前三季度东莞车库市场新增供应面积约33万平方米，同比增加13%，处于历年同期高位水平；网签面积20万㎡，同比小幅下降8%，总体成交量仍维持高位；签约均价15.5万元/套，同比微涨6% ，局部区域稀缺和刚需特性推动车位价格整体趋于上行。

15. 车库区域供求：供应充裕区域成交较好

15.1 2020年前三季度车库市场新增供应以虎门（3965套）、沙田（3093套）、麻涌（2319套）和松山湖（1628套）供应格外突出。

15.2 网签成交以沙田、麻涌和南城三大区域位列全市前三名，显然，供应充裕区域成交较好。除市区依然供不应求外，其余大部分区域呈现供过于求。

16. 商业供求：供需四连跌，齐刷历史同期新低

16.1 2020年前三季度商业市场供应同比萎缩30%，连续四年同比下跌，2020年创近七年同期新低；

16.2 网签成交同比下降23%，连续四年回落，并跌至历史同期谷值，商业持续多年低位徘徊，疫情加速冻结实体商业。

16.3 前三季度商业价格同比上涨7%，商业整体价格同比走势较平稳。

17. 商业面积段分析：商业市场成交基本消化库存产品 

17.1供应来看，41-50平为商业市场供应主流，31-70平为供应主流区间，主要来自虎门印象和鼎峰悦境；

17.2成交来看，未见销售份额突出梯段，相对以41-80平作为商业畅销主流区间，各梯段市场需求量较均匀；

17.3前三季度商业市场成交基本消化库存，显示整体新增产品去化率仅6%。

18. 商铺区域供求：南城和虎门除外，其他镇街供需平淡

18.1合富大数据显示，2020年前三季度商业市场供应区域分化突显，长安（221套，商业自持不出售）、南城（G1峰汇186套）、高埗及虎门（虎门印象155套）表现抢眼，占全市42%比重；高埗供应较活跃，分别来自新世纪颐龙湾、安联尚璟和万科第五城多个项目外，其他三区均单盘支撑区域。

18.2虎门和南城供应增加有一定支撑作用，其他以消化库存为主，大部分镇街处于滞销。

19. 写字楼供需：供应萎缩，量价齐跌

19.1 2020年前三季度写字楼市场供应6.8万平米，同比大幅减少80%，创历史新低；

19.2写字楼市场网签面积约17.2万㎡，同比大幅下降40%，处于历年同期中等水平；

19.3上半年写字楼价格同比下跌19%，一方面办公市场投资需求景气指数大幅下降，为尽快回笼资金，价格略有松动；另一方面为中低价项目网签较好带动，如天安数码城均价1.2万/平，星汇置地1.1万/平。

20. 写字楼面积段分析：51-150平为写字楼供需主流户型

20.1 写字楼以51-100平为供需主力；

20.2 51-200平户型为前三季度市场需求主流户型区间，合计高占全市80%份额。

20.3 前三季度写字楼市场成交基本全部消化库存，显示全市办公市场新品去化仅2%。

21. 写字楼区域供求：唯南城区成交“一枝独秀”

合富大数据显示，2020年前三季度东莞写字楼市场供应主要自大朗和南城区，南城区供应同比大幅减少89%；

成交高度集中于南城，基本消化去年的库存，58%的区域比重来自寰宇汇金中心和碧桂园湾区国际。

四、潜在分析

1. 住宅开工同比增3成，仍处同期低位

1.1合富大数据显示：2020年前三季度全市整体开工约785万平米，同比增加21%，其中住宅开工460万平米，同比增加近3成，但仍处历史同期低位，非住宅开工325万平米，同比增加14%；历年前三季度整体开工情况结束连减趋势，于今年出现同比小增。

1.2土地供应情况近两年来明显转好，土拍市场热度高涨，受直接影响，开工迎来增幅。

2. 9月住宅开工创近3年新高

2.1合富大数据显示：2020年9月全市整体开工约164万平米，其中住宅开工约115万平米，环比增加1倍，同比增加5成，创2018年以来同期最高记录。

2.2今年第三季度住宅开工大增，支撑前三季度开工体量超去年同期，7月、9月连创2019年以来最高住宅开工记录。

3. 25区域开工，松湖、滨海开工最多

合富大数据显示：2020年前三季度住宅开工区域共有25个，寮步以58.3万平米开工量排名第一，厚街以53.9万平米排名第二，大岭山以46.2万平米排名第三，松湖、滨海两片区开工最多，前三季度住宅开工均超百万平米。

4. 住宅潜在同比增加，走势趋稳

合富大数据显示：截至2020年9月，全市住宅潜在供应约856.1万平米，较去年年底（815万平米）增加约5%，对比去年同期（2019年9月：789万平米）增加约9%；住宅潜在供应近几年来呈现稳中有升趋势。

5. 寮步、厚街、沙田住宅潜在供应分列前三

合富大数据显示：截至2020年9月，全市各区域中寮步镇以92.6万平米住宅潜在供应，位列第一，其次是厚街镇，约有82.3万平米，沙田镇位居第三，约有68.2万平米。

截至2020年9月，全市共有4个区域住宅潜在供应在50万平米以上，3个区域在40-50万间，3个区域在30-40万间，共16个区域超20万平米，超10万区域共26个。

6. 滨海片区住宅潜在跃居第一，水乡最少

合富大数据显示：截至2020年9月全市住宅潜在供应达856.1万平米，滨海片区以187.1万平米的住宅潜在跃至第一，多项利好支撑，去化压力不大；松湖片区以164.7万平米居第二；临深片区以128.3万平米排名第三，今年以来去化效果显著，去化压力缩小；主城区住宅潜在有所增加，约有81.7万，水乡片区取代城区成为全市住宅潜在最低片区。

7. “碧万”长期领跑全市房企

7.1商品房类（住宅+办公）：碧桂园、万科长期位居前列，项目众多。

7.2住宅类：碧桂园居首，万科紧随其后，体量均超80万平，与其余房企差距明显，“万碧” 体量与项目数量均强势领先。

8. 住宅库存不足300万，去化压力小

8.1住宅库存再度回落，持续低位水平：合富大数据显示，截至到2020年9月底，全市整体库存（剔除僵尸盘）约695万平米，环比微增2%，其中住宅库存279万平米，环比微减1%，连续多月环比回落，库存水平维持在300万平以下。

8.2按照2020年近6个月月均去化水平，目前住宅库存消化周期仅3.9个月，去化周期再缩短，库存严重不足。

8.3洋房、别墅、商业公寓去化周期分别为：3.7个月、5个月、13.7个月。

9. 塘厦“一枝独秀”，区域库存不均衡成常态

9.1临深片区库存集中度较高：合富大数据显示，前10镇区住宅库存体量约占全市6成份额，其中临深片区集中度较高，前10区域中临深镇区共3个，塘厦镇依然是全市库存量最大镇区且遥遥领先其他镇区，约有36万平米。

9.2库存分布不均局面短期内难以改变：全市库存量在3000套以上镇区仅有塘厦镇，1000套以上共8个镇区，去化周期在3-7个月之间，500-1000套区域共7个，300-500套共7个，300套以下区域共11个，其中望牛墩镇不足50套全市垫底。

10. 商办库存走势变化不明显，周期偏长

10.1商办市场库存走势变化不大，饱和状态持续：合富大数据显示，截止到2020年9月底全市商办产品（含办公、商业公寓、商铺）库存量约305万平米，环比微增5%；

10.2按近2020年近6个月月均去化计算，商办产品去库存周期约29.4个月，与上月基本相同，去化压力依旧较大。

11. 万碧库存大、去化迅速，仍是房企标杆

11.1万科、碧桂园、佳兆业领衔全市：合富大数据显示，截至2020年9月底，全市各房企中，万科、碧桂园住宅库存超过1000套，位列全市前二。

11.2全市3家房企库存体量超过10万平米，分别为万科、佳兆业和碧桂园。

11.3全市3家房企去化周期在半年内：碧桂园（3.7个月）、万科（3.9个月）、招商蛇口（5个月），此外时代与金地去化时间约6.1个月。

12. 【库存排行榜】别墅

13. 【库存排行榜】洋房

14. 【库存排行榜】商业公寓

15. 【库存排行榜】写字楼

五、排行榜

1. 【排行榜】房企

2. 【排行榜】住宅

3. 【排行榜】洋房、别墅

4. 【排行榜】公寓、办公

5. 【排行榜】商铺、车位

六、楼市地图