补偿46亿物业！万江这条村也太幸福了吧

几年拉锯战，万江谷涌社区的旧改终于有了新进展。

9月28日，东莞自然资源局公示了《万江谷涌西围改造单元“三旧”改造前期研究报告》批后公告，项目将由本土房企世纪城操盘。

据悉，一旦旧改落成，开发商将返还社区合计价值为46亿的物业。有消息披露，开发商返还的住宅将直接进行分配至社区股东，每股可分配30㎡的住宅，合计股民可以瓜分约21亿元。

图源：印象谷涌

至此，也宣告万江谷涌西围旧改项目开始步入实施阶段，将通过调整用地功能，把谷涌西围打造为集居住、商务办公、休闲商业、新型产业、生活配套等混合功能为一体的万江北部综合服务中心。 

谷涌旧改进行时

改造单元范围东至涪联路、沿河路，南至环城西路，西至环城北路，位于万江街道的西北部，与中堂镇接壤。

图源：印象谷涌

旧改项目总占地面积约41.88万㎡，以商业用地为主，约占82%。目前项目内多为钢材、建材建筑物资市场和布料、皮革、服装交易市场，整体经济效益低、污染高、形象差；用地现状与规划发展方向存在较大的偏差，亟需进行产业升级和改造。

 旧改项目以村企合作进行改造、协议出让方式拿地，规划“拆三留一”的更新改造模式，其中拆除用地37.76万㎡，近期改造区域将打造谷涌创意特色休闲片区，形成万江北部综合服务中心，用地功能指引规划为居住及产业等混合功能为一体的片区。

 其中，谷涌小学拆除后改造成一宗公共绿地，配建体育运动设施、公共停车场和公厕等；皮革和服装市场拆除后，规划为一所占地37445㎡、48班小学和15班初中的九年一贯制学校，完工后无偿移交给万江政府；最北端还规划了一所54班规模的高中，只需要提供1.48万㎡的土地即可，由万江政府统一筹划。

 改造后，拟总建面96.99万㎡，其中居住建面62.7万㎡、商业建面10.87万㎡、新型产业建面23.42万㎡，并配套34班幼儿园、41班小学、17班初中及9班高中，幼儿园和小学学位需求均可在单元内自配解决。

落地前的“攻与守”

据了解，该旧改项目的改造推进可谓是十分困难，赔偿方案也是经历了多番的拉锯战才最终确定下来。

第一次方案，村民只能分到写字楼用以收租；第二次方案，村民再争取到了部分的小产权房；最后才争取到商品房（每股分配30㎡住宅），有独立产权且可上市买卖，四年后交房。这四年期间，村民不仅能获得拆迁款，还能得到租金50%的补偿款。

经过开发后，开发商将返还社区物业计容建筑面积为323210㎡，包括商业31802㎡和住宅8.6万㎡，新型产业用房地下停车位约4万㎡，合计市场价值46亿元。

图源：印象谷涌

其中，开发商返还的8.6万㎡住宅，谷涌社区将直接进行分配，谷涌社区共有股东2852股，每股分配30㎡住宅。返还的住宅为商品房，按照当前的商品房价值来算，每股约50-90万元，合计股民可以分到21亿元。

另外，开发商预计将付给集体物业拆迁补偿款1.8亿元，相当于目前该社区8年收租量。

另外开发商还会给予社区建设期过渡租金补偿，包括全额提前终止租约损失补偿和建设期租金补偿。返还社区物业约23万㎡，按每平方18元/月保底计算，社区年租金收入可达到4968万元，比此前地块租金产出翻了一倍。 

主城区的旧改爆发年

东莞中心四区旧改正式进入了爆发年。

截止目前为止，今年中心四区已确认或披露超750万㎡的旧改，东莞旧改蒸蒸日上，正循序渐进地一步一步改造旧村、旧厂，建设城市新界面。

其中最出彩的万江旧改市场，体量之大、宗数之多，让不少房企纷至沓来。保利、华侨城、万科等外来品牌房企早已涉足，世纪城、珑远、汇景等东莞本土房企也不甘落后，外来房企与本土房企平分秋色，各夺下万江旧改的半壁江山。

这是城市更新的机会点，也是想要入主城区的购房者机会点。

以上旧改将会带来超大体量的潜在供应，在落地并进入市场之后，将有效缓解主城区供求不平衡的紧缺现状。

未来，东莞中心四区都将迎来巨变。

部分素材来源于东莞市自然资源局、公众号印象谷涌