陈真诚：特惠团购难成大气候 商业地产投资面临风险

　　综述

　　政策对市场的影响是显而易见的。在大多数人看来，政策的冲击将促使消费者一般买涨不买跌，今年会有所不同。因为过去过多地强调了房地产投资功能，而忽略了自住的本能。作为投资对象，房地产市场确实会存在“买涨不买跌”的现象。但是，在当前经济面临很大不确定性的背景下，剩下的绝大部分属于自住需求者，也就是刚性需求者。房地产市场已由以前具有投资性质和生活消费品性质的双重市场转变为当前的生活消费品性质的单一市场。

　　在很多人看来，当投资功能不再显现时，楼市就更遵循价值规律的导向，如果需求下降了，就得下调房价来刺激需求，这才是真理。所以购房者买涨也买跌的理性会带动进一步观望，而观望也会督促开发商降价销售。

　　对话嘉宾

　　陈真诚：中国房地产资深策划人士

　　问：现在市场出现成交量大幅下滑的情况，但开发商资金链相对充裕，因此都在坚挺，你觉得这种局面 会维持到什么时候？为什么？

　　陈真诚：现在开发商坚挺，主要原因不是因为资金充足，而在于认为政府不会下狠心调控房地产，不会真正打压房价使房价下降，认为此轮调控依然会不见成效，也就是继续确信房价上涨不会下降的预期。

　　一旦开发商建立起房价肯定下降的预期，则不管资金是否充裕，多数开发商都不会选择坚挺，而会选择促销乃至直接降价等销售措施促进销售。至于这种坚挺局面会维持到什么时候？就看开发商在何时建立起房价在阶段性时间内不会上涨而是下降的预期。一般来说，半年度宏观经济数据出来前后即6-7月左右，是个很重要的时间点。因无论如何，央行应该在半年度宏观经济数据出来前后即6-7月左右加息。一旦加息，房价预期肯定会再受重力打击。

　　“特惠”、“团购”难成大气候

　　问：从市场层面来看，现在买卖双方都处于胶着状态，也有开发商推出“特惠”、“团购”等营销策略 ，你觉得这会不会成为市场的主要方向？为什么？

　　陈真诚：由于不少开发商坚挺不愿意真实降价，消费者因房价过高、预期房价会下降因而观望乃至弃购，因此现在买卖双方都处于胶着状态。前面说过，目前的开发商坚挺不愿意真实降价的真正原因，主要不是有资金链等因素相关，而是主要与调控不会彻底、房价继续上涨而不会下降的预期相关，因此，当面对消费者观望时，开发商为了促进销售，而推出“特惠”、“团购”等营销策略，但这只是营销策略，而不是应对市场之变的价格或经营策略，不是开发商基于价格走势的判断而采取的策略。在目前房地产形势下，这种推出“特惠”、“团购”等的营销策略的效果会很有限，也就是说是没多大用处的营销策略，因此，只要市场建立起政府将继续深化调控、房价将下降的预期，则开发商们就会采取直接降价的办法而不是这种“特惠”、“团购”等营销策略。这样看来，在短期内，可能有一些开发商相继推出“特惠”、“团购”等营销策略，但由于效果有限，甚至可能是基本无效，因此，基于本轮调控下的房地产调整周期来看，很难成为市场的主要方向。

　　商业地产投资面临风险

　　问：政策遏制投资需求目的初显。有观点提到，商业地产将是另外一个机会，您怎么看待这个现象？

　　陈真诚：应该承认的是，对住宅市场而言，政策遏制投资需求目的初显，但也只是初现，将来调控肯定还将继续，政策还可能继续显威。一个很简单的道理是，一个由中央政府部署的如此声势浩大的调控，接连召开了两次国务院常务会议，出台了“史上最严厉的调控政策”，一些政策还没来得及实施，甚至一些政策还没有细化，一些准备出台的政策还没出，怎么可能会在刚出台政策一个月后就放松调控？调控怎么可能会在短短一个月后就转向？房地产调控肯定还将继续。在整个房地产市场中，多年来，投资者追求的并不是价值投资，而是立足于价格直接变化带来的直接赢利的机会投资。一旦房地产调控，真正逆转了整个房地产的投资回报预期，那么，整个房地产热都将退烧。一旦整个房地产热退烧，房地产投资回报预期改变，那么，受影响的将不只是普遍商品房等住宅市场，连别墅、商业地产市场也将受影响。事实上，在调控政策的作用下，别墅等市场也已经出现了调控效应，已经发生了变化。对于商业地产而言，投资者如果真的是冲着价值投资而去，由于国内消费等基本因素和将来推出房地产投资信托基金等原因，商业地产的价值投资依然将具有一定的潜力。但如果投资者不是冲着价值投资，而是冲着资产价格直接上涨带来赢利的机会投资，则依然会面临风险。