峰景地产营销总监陈文杰:三旧改造体现地产价值有限

　　综述

　　楼市调控再祭利器。26日，国家税务总局发布通知，再次明确土地增值税要从严清算。

　　回到东莞，如果要为今年4月份、5月份商住土地交易分别找个关键词，零成交、流拍应属恰当。

　　“4·17政策”出台不足一月，市国土交易中心就发出预告，将对6幅商住、13幅工业用地进行招拍挂出让，在如此寂寞的二级市场中，一级市场还要玩什么花样？

　　还是先搬出4月份数据来晒一下。当月，市国土部门推出近100万平方米的土地拍卖，但却遭遇了市场冷遇，多幅地块以底价拍出，商住用地甚至出现零成交的情况。4月东莞全市土地总体供应25宗，供应面积约48.8万平方米，环比上月急剧减少近半。这是今年以来第一个月零成交，也是去年以来第二个月零成交。

　　进入5月份，三块商住地，一块因无人报价而惨遭流拍；另外两块虽逃出流拍，但都因仅一家公司参与报价而以底价出让。

　　未至6月，政府对土地市场再次施压，严格执行土地增值税政策，无疑将在一定程度上抑制房地产企业的暴利。土地增值税从严清算会显著加大企业的税收成本，降低房企利润水平，可能会因此降低房企的拿地热情。

　　当焦灼的市场遇到焦虑的开发商，东莞的土地市场又会如何演绎？

　　对话嘉宾

　　陈文杰：峰景地产营销总监

　　三旧改造对地产价值体现有限

　　问：东莞三旧改造项目正在进行，一些中心城区的旧村、旧厂、旧城改造已经或正在规划，也有一些改造后的项目已经落成。三旧改造对土地的增值到底有很大的想象空间？开发商对此有多大的兴趣？

　　陈文杰：简单一句话总结：价值体现不明显。

　　东莞不像广州、深圳，城区已经无地可用，三旧改造的市场需求不像他们那么迫切。现在还看不出来，东莞的哪一处的旧城改造，其教育、医疗、商业的配套，能像广州的上下九、深圳的东门老街那样有资源优势。这就是说，置业者在这些地方买房与在其他地方比没有太大差别，为什么会来买呢？

　　东莞本身就没有旧城中心的概念，都是分散的而立的；即使有，比如现在的西城楼、世博两大商圈附近，但面积并不大，与近处的其他楼盘不能形成明显的区位差异，几分钟的车程，已经没有优势。

　　这样来看，开发商拿地意愿也会受到影响。其实，不止是住宅，商业项目肯定也会大受影响。经营环境不好，缺少人气，生意如何保证？

　　开发商也有自己的一本账。先看拿地成本，应该不会太便宜，再加上拆迁成本，以及可能遭遇的难题，都有可能让开发商承担很多风险。

　　不过，也不排除有些开发商会有不同见解，会对三旧改造项目感兴趣。前提是，政府对项目有很好的规划，后期的配套建设也会跟进。