陈骏良：东莞地产盈利有限 限制了外来开发商的进入

　　本土开发商土地储备量不少

　　问：目前，活跃在东莞楼市的开发商以本土与深系企业为主；除了万科、碧桂园、金地和正要进入的保利公司以外，全国一流开发商的身影在东莞楼市难觅踪影。东莞楼市为什么难以吸引这些一流开发商的青睐？

　　陈骏良：目前，深系主要的开发商如万科、金地、花样年等已经进入东莞市场。

　　但东莞楼市本身的特性决定了东莞市场比较难做，地产盈利能力有限；因而也就限制了其他外来开发商的进入。

　　东莞楼市起步较晚。因为东莞城市发展是从农村逐步转型而来，就连现在也还是有很多已进入东莞的开发商开发镇街楼市的意愿不强，这就导致东莞楼市发展较慢。而早期进入的开发商，他们已经储备有较多地块，有些开发商现在开发的地块还是早几年储备的土地。但如果外来房企以前在东莞市场没地，现在则只能通过市场招拍挂拿地。

　　越来越高的地价，将导致他们的进入成本太高，市场竞争力有限。而越来越有限的土地供应，使得他们也不可能拿到很大宗的地块，这也就限制了他们进入的积极性和可能性。

　　问：在众多言论中，大多数人都有一种这样的看法：东莞市场较理性，因为买房者以刚性需求为多。东莞购房者的人口消费力结构到底是怎样？

　　陈骏良：东莞楼市的购房者主要还是以自住为主，投资客较少。同时，在人口消费力结构上主要呈现出两极分化明显的特征。

　　在消费力的一端为有钱人。他们的活跃导致楼市的资源性产品豪宅类市场比较热。但他们购买豪宅也主要是为了自住和保值，炒房的比例很小。消费力的另一端则以100平方米左右的自住型消费力为主。在这部分消费人群中，本地人和外地人均有。与之相反，150-170平方米左右的高端产品则在东莞市场呈现出比较难卖的特点。

　　这主要也与东莞的人口结构有关系，东莞人口结构呈现出两极分层的特点，中间有一个断层。因为，随着东莞城市化发展的进程，东莞人口结构中还没有培养出像深圳等城市中的白领阶层。但随着东莞城市化进程的进一步发展，未来东莞的人口结构将慢慢有所改变，楼市消费力结构也将随之改变。