货币政策工具箱开得再大些 房地产迎来降准降息周期窗口

　　2022年1月17日，万众期待的降息，真的发生了。央行进行7000亿元1年期MLF(中期借贷便利)操作，利率2.85%，此前为2.95%;同日进行1000亿元7天期逆回购操作，中标利率2.1%，从原来的2.2%下调10个基点。

　　紧接着的1月18日，国新办发布会上央行副行长刘国强表示，要充足发力把货币政策工具箱开得再大一些，避免信贷塌方，金融部门不但要迎客上门，还要主动出击，主动找好项目。“不能拖，拖久了，市场关切落空了，落空了就不关切了，不关切就‘哀莫大于心死’，后面的事就难办了，所以我们不能拖，要走在前面，及时回应市场的普遍关切。”刘国强另外特别强调。

　　这或许预示着，本周四(2022年1月20日)每月一度的LPR(贷款市场报价利率)调整，有望再次降低，且可能1年期、5年期都调低。纵观国内外经验，降息、加息从来不会只有一次，我国降息周期开启已是必然。

　　再回顾2021年12月6日，国家层面两大重磅指示公布：央行宣布降准，12月15日下调金融机构存款准备金率0.5个百分点至8.4%，共计释放长期资金约1.2万亿;中央政治局会议也表示要支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

　　对于实体经济来说，降准不仅有利于降低实体经济的融资成本。还可以保持合理充裕的流动性，增加金融机构支持实体经济长期稳定发展、加大对实体经济特别是中小微企业支持力度的能力。

　　无论2021年12月的重要会议、经济工作会议，以及央行的相关措辞，都暗示或者进一步说了逆周期，现在这个操作确实是开年即逆周期开足马力。为什么是1月份?因为稳增长、经济建设为中心，成为各方的期待和政策目标，不仅信号意义还是实际功效，都贯穿全年。

　　2022年1月17日，国统局领导在发布会上说：随着房地产长效机制不断完善，因城施策效果不断显现，2022年我国房地产市场有望保持总体平稳运行。说明政策一定要出台到稳为止。从销售看2021年尽管承压，但是依旧保持了正增长。在如此高的基数上，2022年如果继续稳，那是很大数字。2021年哀号遍野，主要是因为对房企降杠杆，资金端收紧。2022年资金端放松，销售能稳住、部分月份反弹，大家就没这么倒霉了。

　　在有了国家政策的支持，加上目前政策底已现的情况下，抄底优质资产似乎是踏上增值快车道的一个良机。

　　优质资产的必备标签首当是稀缺资源。纵观东莞市场的各路投资大咖，投资着眼点必定是有发展动能的片区+有可利用价值的产品，这类稀缺资源可谓是占据一处少一处，其中，东莞厚街绝佳地段的稀缺商铺当属之一。

　　作为处在主城与滨海湾新区的双核中心的厚街，也是滨海湾片区内唯一衔接主城的区域。同时享受着现有配套与未来规划的双重利好，本身不管是产业、交通、城市面貌还是生活配套方面都非常优秀。

　　首先从产业来看，作为东莞的经济重镇，厚街拥有鞋业名镇、家具之都等多个称号，产业优势明显，其GDP也长期位于东莞前列。2020年，厚街GDP以415.72亿元位于东莞第6名，经济实力不言而喻。而近年来，会展业也快速发展为厚街的特色产业之一，厚街也逐渐成为了各大优等企业的展示平台和交流地。未来更将打造成“湾区会展之城”。

厚街展览中心

　　交通方面，厚街更是是集万千宠爱于一身，地铁、高铁、轻三大轨道交通，厚街都能同时享受到。

　　厚街是东莞唯一拥有东莞地铁R2线4个站点的镇区(陈屋、寮厦、珊美、展览中心)，而预计2022年开工的R2线三期还会接壤即将开通的深圳20号，两大会展经济集聚区，将迎来共振时代。另外目前规划中的东莞7号线和9号线也将分别在寮厦、陈屋设置起始站。

　　穗深城轨在厚街也设有1个站(厚街站)，虎门高铁站距离厚街展览中心仅一站地铁。通过两条线路，可畅享45分钟广州、深圳、香港三城生活。除此之外，广深高速、番莞高速等或直通厚街境内，或与厚街临近镇街相通，还有环莞快速、S256省道等东莞城市主要干道，让厚街交通路网四通八达。

　　在区位、产业、交通等诸多利好的加持下，厚街的城市面貌也发生了翻天覆地的变化。据不完全统计，从2019年至今，厚街规划改造面积已达到157.65万㎡。同时在近日厚街召开的《城市精细化管理暨冬春人居环境整治大行动工作会议》上，将2022年定为厚街人居环境提升年，把人居环境整治提升摆在更加突出的位置，努力“绣出”城市生活新面貌。

“厚街最美湖畔”横岗湖

　　生活配套方面，厚街坐拥着万达广场、万科城市广场、康乐南路等多个商圈，商业密度和配套完全不输中心城区，吸引了超55万人口常住厚街。

　　也正是厚街这样一个多方面发展的镇区，其中的潜力和投资价值毋庸置疑，这种情况下，选择一个合适的投资方式尤为重要。

　　近两年受疫情影响，政府为了力保经济的平稳运行，货币政策也跟往年有很大区别：一方面持续货币宽松，另一方面提出了“精准灌溉”的要求。2020年3月份开始包括信用贷、抵押贷、信用卡分期在内的各种产品利率都在下降。

　　“2021年以来，央行通过持续优化LPR改革，有效推动了实际贷款利率在上年大幅下降的基础上继续稳中有降。2021年全年企业的贷款利率为4.61%，是改革开放40多年来的最低水平。”央行副行长刘国强表示。

　　以十套商铺总价375万贷款，等额本金10年为例。按正常利率5.8%来计算，一个月30天，日还款需1645.83元。而转换成抵押经营贷，年化利率则为3.85%，等额本金10年，日还款1442.71元。

如果用借呗借这笔钱，年利率14.6%，日还款达2562.5元，微粒贷则更高，年利率为16.425，日还款达2752.60元。并且借呗的借款期数最多为12个月，微粒贷的借款期数最多为20个月，并且都无法提供这么多金额。

　　由此比较，抵押经营贷3.85%的的利率成为各中小企业缓解资金压力的最佳方式，但想要更高的抵押金额，一个优质的资产是必不可少的。

　　从产品的理财属性来看，不管是从近期的价值空间，还是远期的增值空间，商铺都是一个优质选择。特别像厚街这样发展势头强劲，地段优质人流量大的镇区，其表现更为明显。

　　在租金方面，厚街的桥头社区商铺租金均价100元/㎡，一套100㎡的商铺租金回报率高达8%，远超公寓的3%。距离桥头社区附近的厚街万达两处140㎡法拍商铺价格，拍到了800多万元，相当于5.7万元/㎡，算是区域标杆价格。可以说这个区域的商铺自带高价基因，等待被发掘，发掘到即赚到。

　　据掌柜君了解，位于厚街桥头社区的“会展ONE.后街”就有其独特的价值。就融资属性而言，“会展ONE.后街”售价1.5万元/㎡，以50㎡计算，总售价是75万元，首付五成即需投入37.5万元买一个商铺，而该商铺在工商银行的评估价为2.4万元/㎡，总价就是120万元，在银行抵押贷款方面，可贷五成即60万元。

　　花37.5万元首付买了一个商铺，接着抵押给银行获得60万元的贷款，获得22.5万元流动资金的同时，还拥有了一个商铺可收租。1个50㎡的商铺获得价差资金22.5万元，那10个50㎡的商铺就获得了225万元的流动资金。这对于有融资需求的中小企业而言可真是香。