楼市下半场逻辑：终极置业剑指大平层

　　楼市在发展，市场在分化，居住的方式也在轮换。

　　在当下房地产市场中，有人慨叹获客太难，有人却真正做到了让产品自带流量，这或许也是市场的明显分化。

　　前不久，长期在京工作的曾女士就针对自己看中的大平层单位直接空中转定，入手邕江边188㎡的大平层让父母能够安享晚年。

　　可以说，当下的改善型物业版图，由于供应量减少等原因，别墅产品正在不断从市场释出，而将别墅的分层空间统一于一个平面中的大平层，则逐渐风靡更多改善型客群，甚至大有席卷之势。

　　以2016-2022年(截止到1月底)某一线城市200㎡以上大平层产品的供销数据而论，从2018年开始，200㎡以上的大平层产品供销数据呈连年上涨的趋势，而且成交量更在2021年首次超过了供应量，显示出强劲的市场需求!但潜藏在数据背后的，是2019到2021年供应端涨幅的明显下滑，2019年66.95%，2020年13.30%，到2021年，同比涨幅缩减到了5.60%。

　　某一线城市大平层销售数据图表

　　来自诸葛找房数据中心的最新数据显示，从全国重点10城新房成交结构来看，今年改善型户型成交占比逐月上升，截止至2022年6月，成交占比超四成，达到近两年来的最高水平。其中，舒适型的大平层产品成交更是异军突起。

　　大“室”所趋，高净值人群的置业逻辑

　　很多人以为选择大面积单位购房者，是因为家里的核心成员多了?其实更多的，还是来自真实的用户需求而触发的。

　　开头提及的曾女士在南宁购入的大平层单位，实际上日常居住的只有父母老两口，但在提及购房理由时，她一语中的：“在土地资源越发珍贵的今天，占据了各类资源的大平层其实才是性价比最高的。生活讲究的是舒适感与品质，同类型的大平层，我在北京没法入手了，但在父母在的城市，还是可以努力的。”

　　而拥有同样置业逻辑的吴先生，就也为深圳一个藏山瞰海的大平层由衷打动。对于吴先生来说，能找到一个360°的全景大平层，每个功能空间都能看到梧桐山和大鹏湾海景，即使是在深圳这座靠海的城市也是可遇而不可求的。

　　而大平层给予业主的纯粹私密性，也是很多家庭选择的理由。“两梯两户双开门独立设计，私密性高，景观和视野都不用和其他人共享。”吴先生告诉我们。

　　像吴先生这类多次置业买家，他们处事低调，但对于能彰显自己生活品质的事和物却往往舍得一掷千万金。并且有着适当职住距离，回到家中仿佛就与山海融为一体的大平层居住体验，对于他们来说太重要了。

　　深圳龙湖天琅实景图

　　选择大平层的他们，到底在选择什么?

　　在大众的普遍认知中，可能都会认为资金实力不强，在选择上首先就受制于门槛的刚需置业群体购房难度指数是最大的。但实际情况是，上有老、下有小，已经取得一定社会地位，因品质而追求换房的人是最难满足的人群。

　　像本身就居住在惠州金山湖别墅区的陈先生一家，如果换房只能选择同一个区域，因为生活轨迹已经固定，也不想变来变去了。但早年买入的物业如今已经老旧、物业管理跟不上，别墅住久了，也想换住大平层，起码不用跑上跑下。但中心区域的产品有限，看了市场的很多产品，最后他选择了龙湖的天宸原著。

　　“为了换房，我们基本已经跑完了所有金山湖的项目，但幸运的是，这里比较符合我们的要求。”陈先生讲述，选择大平层不仅是要空间更要细节，“一个客厅空间，有的项目开间只有6米，但这里有7.4米;有的主卧面积只有45-50㎡，但这里能做到50-60㎡。房子住的是舒服，每一个小细节，我们都很重视。”

　　不仅如此，陈先生也会让家人了解清楚开发商的品质口碑、物业和园林，“买房就是为了换一种品质生活，当然要面面俱到。”他向我们讲述。

　　大平层单位的热销趋势，其实也暗藏了成熟买家的“小心机”。在梳理客户的购房意向时，几乎所有的买家都会提到一点，那就是“纯粹性”，大平层拥有其固定的买家群体。已经购入南宁双珑原著附近高层项目的刘女士，在看完双珑原著的户型后又马上出手。用她的话来说就是“小区的气质匹配人的气质，楼盘的气场对应居住者的气场。”很多人买房注重的是规模，而一小部分人买房更注重身边的邻居。

　　地产赛道的产品创新与人居变革

　　在房地产市场越来越分化的当下，与之相对应的就是住房消费的升级和大户型的单位成交占比在提升。

　　市场在哪里，资源就流向哪里，动力哪里，创新也就在哪里。业内人士指出，与刚需产品在实用性上刮起“龙卷风”在同时进行的是，终极改善的大平层项目正在成为开发商竞逐产品的主赛道。

　　多项针对改善买家的调查报告都指出，一个高品质项目的“自我修养”必然包含外立面这一重要因素。以貌取人不可取，但“以貌取楼”的第一印象却往往十分重要。

　　广州龙湖天奕实景图

　　为了还原最佳的景观观赏性，市面上的大平层均采用全景玻璃幕墙设计，视野宽阔，立面新颖，如广州的龙湖·天奕，深圳的龙湖·天琅，南宁的双珑原著，不辜负项目所在自然资源的景观配套，似乎只有全景玻璃幕墙，能够毫无保留地展示项目特质。从研发的角度看，楼盘的外立面是建筑和精工的集大成所在，从业主角度看，其实也居住者身份的象征。

　　此外，大平层产品也让房企在单一空间范围内有了大展拳脚的可能。

　　细心的买家会发现，无论是在广州、深圳等发达城市，还是宜居城市南宁、惠州等适住型城市，从用家的角度出发打磨产品，超越创新，都使大平层产品在市场上获客进入良性循环。

　　南宁龙湖·双珑原著实景图

　　从最早的LDKG空间，到现在的个性化定制。空间的升级，是升华“家”的温度需求， LDKG设计温馨之处在于，创造面对面交流的场景，每个细节都照顾到家庭成员生活习惯，空间通透，爱亦不受阻隔。而X空间的自主设计，是尊重新一代年轻高净值人群的自主空间设计，如南宁双珑原著的无隔断空间，全屋采用室内无墙设计，让业主可以用DIY的方式打造属于自己的沉浸式观江生活。把房子的设计权还给业主，可以说在当下的市场上很少有开发商做到。

　　市场分化下的真正保值资产

　　都说小住宅是投资的，大平层是自住的。其实在市场分化的当下，大平层才是一键解锁“居住+保值+增值”的正确方法。

　　就如单价决定品质、总价决定圈层的道理一样。楼市中“只买贵的，不买对的”这样一条看似不符合市场规律的选房原则，也是不无道理的。发展商早在定价之初就用专业的法则，为每一套物业的价值定好范围。开盘时单价贵5000的单位，最后反映到二手市场上，往往也许就是总价要比同一小区的其他房源贵50-100万成交。

　　大平层单位占据优质的资源，又拥有强大的产品力，成为市场能穿越周期的一类产品。来自克而瑞的数据显示，一线城市、新一线城市千万级大平层单位成交量均逆市逐年上扬。而在价格上，大平层单位不仅单价跑赢大市，以总价计算的升值能力更是远远抛开其他类型的产品。

　　如今，大平层已在成交中异军突起的大单位通过匠心建筑设计被赋予了“物似主人型”的气场，园林、公区如业主般仪式感满满，空间细节又如一位精致Lady……在如今的地产市场分化下，楼市下半场的购房逻辑已经趋向品质化，对于已经在楼市中身经百战的改善型购房人群来说，或许他们的终极置业需求，就是一套大平层。