东莞楼市暖潮涌动 预计下半年房价总体走势趋稳

　　深圳受国家宏观调控影响大

　　本元全策地产顾问机构总经理 赵石

　　统计资料显示，上半年东莞商品房销售面积241.37万㎡，同比增长24.9%；今年上半年，深圳市商品房销售面积170万㎡，与1998年上半年相似。东莞上半年商品房销售面积超越深圳的主要原因是因为深圳受国家宏观调控影响大。具体表现在以下两点：一是城市化进程加快，深圳可供房地产开发的土地越来越少，楼市供应量有限。尽管深圳行政面积近2000平方公里，但深圳关内面积只有300平方公里左右，目前几乎无地可供房地产开发。这也导致了深圳楼价一直居高不下（目前深圳关内普通住宅均价在12000元/㎡左右）。二是轨道交通利好，市民普遍看好楼市前景。按照深圳政府最新规划，2011年深圳的轨道交通和地铁都会全面覆盖全市，这个利好使深圳的物业价值被广泛看好，去年底以来深圳关内的楼价也一直在10000元/㎡以上。

　　基于以上原因，深圳楼价尽管也降价，但目前均价还是远比东莞高，比如目前深圳龙岗普通住宅均价为7000元/㎡，宝安则为10000元/㎡。加上去年年底以来，国家宏观调控不断深入，深圳市民的观望情绪加剧，导致的结果就是今年上半年深圳市商品房成交量下滑，最后被东莞超过。

　　从另一个方面分析，也可以看出东莞楼市的刚性需求还是比较大的。因为东莞楼市存在“价格洼地”，不少新开楼盘的价格促销也在一定程度上拉升了东莞楼市的成交量，最终也导致了东莞商品房销售面积超过深圳的局面。

　　赶超深圳是必然的

　　地产资深分析人士 宇鹏

　　今年上半年东莞商品房赶超深圳是必然的，可以从城市化进程和城市结构两方面来分析。

　　首先，两个城市处于不同的发展阶段——深圳已经过了高速发展期，东莞还是开始步入高速发展期。对于房地产行业的发展而言，深圳已经过了高速发展期，东莞开始步入高速发展期。

　　东莞这个现象可以看作是东莞大城崛起的前奏，三五年后，城市面貌将焕然一新，房地产行业的高速发展，带来的将是东莞城市面貌的全面变化。