合富：东莞楼市五月研究报告深度分析

一、合富辉煌：东莞楼市五月研究报告之宏观分析

宏观信息综述

本月透视

■汶川大地震－－宏观经济在余震中前行

5月12日，四川汶川发生里氏8.0级大地震。据民政部报告，截至5月30日，四川汶川地震已造成68516人遇难，365399人受伤，失踪19350人，初步估计造成经济损失超过2000亿元人民币。截至30日，共接受国内外捐款373.07亿元。据中国地震局报告，截至29日16时，共监测到４级以上余震189次，灾区人民仍在承受余震、疫病和堰塞湖溃坝的威胁。据财政部报告截至5月29日12时，各级财政部门已累计投入抗震救灾资金209.38亿元，其中中央财政投入166.86亿元，地方财政投入42.52亿元。

汶川震灾使全国沉浸在悲痛的情绪中。合富辉煌东莞市场研究部认为,灾难过后，中国的经济走势或许也需要进行重新定位。从去年开始的物价上涨，已经使国务院在今年初的规划中明确提出“防止物价过快上涨”的目标。而今年经历的两次自然灾害，客观上又促进了投资需求的增加。一方面，灾后重建中，政府必须进行巨额的财政支出，央行可能会发行更多的货币来缓解财政上的紧张，加剧通胀压力。另一方面，灾区的经济基础受到破环，各种食品、建材和能源等价格上涨，人们对物价上涨的预期增加，也会导致通胀高企。

合富辉煌东莞市场研究部认为：政府主持灾后重建，但并不意味着要放松紧缩的调控思路。由于通胀居高不下，宏观政策可能会维持紧缩的现状，并继续采取上调存款准备金率、控制银行信贷、允许人民币升值和加息等紧缩手段。鉴于受灾地区对经济环境的特殊要求，预计政府将采取整体从紧，局部宽松的思路，针对不同地区和不同行业，采取区别性的经济政策。合富辉煌东莞市场研究部认为：对仍属于央行当局严格控制的房地产开发行业，银行信贷有可能进一步从严。

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宏观经济与政策

■国家统计局：宏观经济连续四月处于绿灯区

国家统计局5月29日公布的宏观经济预警监测结果显示，4月份，我国宏观经济景气预警指数为110.7，低于上月的113.3，连续第4个月处于代表稳定状态的“绿灯区”。 预警信号图显示，去年9月以来，我国上述宏观经济景气预警指数曾连续4个月处于“黄灯区”，今年1月起连续4个月处于“绿灯区”。 合富辉煌东莞市场研究部认为，连续4个月处于“绿灯区”意味着我国经济由偏快转向过热的风险有所下降。

二、5月房价趋稳 成交量环比增五成

“9.27”已过半年有余,尤其进入08年,东莞楼市真正进入整理阶段.1-4月东莞楼市异常低迷,成交量停滞不前,市场观望氛围较浓.3-4月为东莞房价加速下调期,并且在4月份触底.面对3-4月份部分楼盘突如其来的大降价,购房者及房地产商均进入新一轮的短期观望:往上走?往下走?不变应万变?

盼望房价大涨大跌的心态均为不理性与不健康,08年3月的“东莞楼市崩盘” “东莞房价跳水” “东莞楼市大甩卖”诸如此类的歪理邪说最终被事实破灭.4月份不少楼盘价格已经触底,其它楼盘均或多或少地进行了价格下调,房价整体下调空间有限,消费者购房心理趋于理性和健康,观望氛围在逐渐淡化.进入一年一度楼市黄金月5月,东莞市房价趋于稳定 ,压抑数月的商品房需求得到了一定程度的释放,5月住宅成交量达3700多套,环比4月增加五成，楼市出现回暖苗头。

合富辉煌东莞市场研究部认为，07年1-5月东莞楼市总体来说处平缓状态,6-10月份才进入非理性不健康阶段,投资性购房需求得到急骤增长，东莞楼市进入全面疯狂状态,包括购房者和开发商.如上图,08年1-5月销售走势与07年1-5月如出一辙,走线图呈“W”态势。两个“W”不同之处不仅仅体现在水平上的高低，还隐藏着不同的市场背景：07年1-4月东莞楼市平淡无奇，进入5月，深圳客开始挥师东莞购房，商品房销售量得到迅速拉升。08年1-4月东莞楼市异常低迷，市场观望浓厚,成交量水平较低。由于多数楼盘价格已经在4月份触底，房价下调空间有限。所以进入5月份，价格的合理及趋稳也让观望氛围得以淡化，商品房成交量环比4月大幅增加。08年东莞楼市投资客被基本打压也是导致销售量低于去年同期的主要因素之一。

三、城镇区销售格局-城区比重达至07年以来最高

城区商品房供应分析

城区楼市供应量同比大幅增加 消化压力增大

合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，08年5月东莞城区共有8个楼盘新品供应,与07年同期9个楼盘供应相比不相上下.5月城区实际供应套数约4100套,同比07年1800套增加达127%(如下图).08年5月城区楼市供应大幅增加,在未真正回暖的氛围下楼市消化压力增大.

城区小户型供应量同比大幅增加 竞争异常激烈

合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，5月城区新增小户型供应楼盘数量约4个,同比07年5月增加3个,供应套数约1800套,是07年5月新增供应量的2.6倍.08年5月城区小户型新增供应楼盘主要为名门世家,晶城,帕萨迪纳和万科运河东1号,去年5月仅仅是金升国际公寓一个楼盘新品供应.东莞城区公寓楼盘扎堆,同质同地域化明显,大量存货却新品供应不断,公寓竞争异常激烈,消化压力巨大．

四、工业用地供应面积激增  集中在松山湖片区

本月土地交易情况

1.本月供应地块

工业用地供应面积激增，集中在松山湖片区

合富辉煌东莞市场研究部监测数据显示，5月份东莞市土地供应共18宗，面积为510794.35平方米，其中商住用地供应2宗，面积为80898.6平米；商业用地2宗,位于寮步汽车城，供应面积为21224平米；本月工业用地的供应量最大，占总供应面积的80％，共供应14宗，供应面积达408671.75平米。

本月新推地块供应量

由合富东莞公司市场研究部的统计数据所得，07年东莞市工业用地供应总面积为503979.6平米。而本月408671.75平米的工业用地，其供应面积已经是去年工业用地总供应量的81％，可以说，本月的工业用地供应量激增，而且主要集中在松山湖的北部工业城。

本月的工业用地供应大部分集中在松山湖北部工业城，6月份松山湖北部工业城还将会有大量的工业用地上市交易，总面积高达316301平米，这与东莞政府规划的产业转型有密切的关系，大力发展高新科技产业，松山湖是其中一个最大的基地。

五、东莞政府实施产业转型 工业用地松山湖集中放量

5月9日，市国土资源局公布了东莞市国有土地使用权出让08年2号预告信息，这批预告出让的土地没有一幅商住用地，而其中共有12幅工业用地集中在松山湖北部工业城，用地面积达到47.35万平方米，另一宗是位于虎门港沙田港区的仓储用地，使用面积达48.48万平方米，预告工业用地总面积高达95.83万平方米。

合富辉煌东莞市场研究部通过市国土资源局网站整理数据显示，从6月13日至7月3日，在松山湖北部工业城共有23宗工业地块集中供应，用地总面积达到69.72万平方米，其中仅6月份就有18宗共63.12万平方米工业用地上市交易。加上2号土地出让预告信息上的面积，预计今年下半年上市交易的工业用地总面积将会超过165万平方米，接近1/5个松山湖北部工业城，其供应量已经远远高于06年和07年两年的工业用地面积供应总量。

合富辉煌东莞市场研究部分析，从这一轮供地信息来看，未来东莞市的用地重点将集中在松山湖、虎门港等重点工程用地上，这也与东莞市政府的产业转型思路相符合。本月的23日，市委市政府召开全市产业结构调整和转型升级试点工作动员大会，市委书记刘志庚在会上提出，东莞产业结构调整升级要达到六大目标，即到2010年，东莞三次产业结构、产品技术结构、企业组织结构、人口结构、区域布局结构和资源配置结构均要明显优化。

六、东莞房价下探临界点 负资产一族隐显

东莞的房价，从去年癫狂上涨，到如今风声鹤唳中一路下行。

合富辉煌东莞市场研究部分析认为,08年年初以来，随着城区住宅均价一路下跌，负资产现象开始隐约显露。所谓负资产是指当前房屋总价下跌到比未偿还贷款还低时的情况。负资产通常意味着，一方面按揭购房者已经支付的全部首期款化为乌有，另一方面，借款人在负资产期间，如果因为失业或者收入大幅降低等原因而无法继续供款，无法还清购买物业所借贷的款项，不但会一无所有，而且还欠银行一笔债务，比一无所有更惨。

香港的“负资产阶级”

合富辉煌东莞市场研究部分析认为,“负资产”一词，在东莞实属陌生，年轻的东莞房地产市场，从未经历过房价大规模急涨急跌的阶段，而香港当年的负资产经验，可以作为分析现时东莞楼市的宝贵参考。

1997年泰铢大幅贬值，拉开东南亚金融风暴的序幕，受到全球金融不稳定及其后几年9.11、非典等负面经济因素影响，香港股市从1997年最高的18000点，跌到2003年的6000多点，而楼市下跌得更惨，最高的时候跌去70%。香港金融风暴以后，楼价狂泻，一夜之间负资产一族成为社会的主流。根据香港金融管理局的统计，到2003年，香港共产生负资产家庭10.6万宗。当时很多负资产人群一下子冒出来，很多变成负资产的的人就组成了负资产大联盟。这些人连续五六年都组织游行，最大规模的2004年，有五十多万人参加了游行。

一夜 “蒸发”数十万

负资产露苗头

在金融风暴之前，香港的楼市飙升至一个近乎不合理的水平，为楼价的调整埋下伏笔，这和07年东莞楼市十分相似。

合富辉煌东莞市场研究部分析,从2006年开始，东莞的房价开始持续升温，2007年上半年东莞楼市价格运行到了历史高位，然而到了07年下半年，随着银行房贷新政的出台，东莞房地产市场开始出现有价无市现象。

08年2月29日，万科运河东1号打响楼价下降第一枪，随着光大地产所属楼盘的快速跟进，东莞楼价开始掉头急转直下。目前城区典型楼盘的价格主要维持在5000—5500元的价位，而07年最高峰时，同等品质产品价位在7000—8000元之间，楼市价格下跌幅度近30%。房价急跌之后，负资产现象已然在东莞露出苗头，例如东莞南城区某楼盘的楼栋单位，去年高峰时期的单价约在9000元左右，现在的单价只有6500元，该楼栋的购买者损失幅度达到约27%。按照七成按揭计算，购买者的首付款几乎损失殆尽，接近于零资产。

去年六月份以后购房的业主显然很不走运，因为他们站在了东莞房价的历史高点上。始于2008年月底的的开发商轮番降价，让不少高价购房者的资产大幅缩水，一夜之间“蒸发”掉数十万元的人不在少数，一些房子的现价已经逼近原先的银行贷款额。

一步到位向下调整的东莞房价和高比例的按揭贷款是产生负资产的两个前提。

合富辉煌东莞市场研究部分析认为,在房价加速下跌和利率不断上升的背景下，一方面是房屋价值在缩水，另一方面，越来越多的按揭供楼者，将不得不面对日益沉重的按揭利息负担。从国际经验来看，“负资产”的背后，往往紧跟着“断供”、“心理恐慌”、“不良贷款”、“金融危机”等一系列问题，而对此，大多数东莞人全无体验毫无防备。