房协陈骏良：南城总部基地写字楼开发成本居高

房地产协会陈骏良

    谈及南城总部基地这九块地的拍卖之前，需先了解清楚此九块地的拍卖背景。政府在拍卖这几块地的时候，正值而今东莞地产市场较为低迷、写字楼开发并不活跃时期，为何政府会在此时拍卖这九块金融用地？且先看一下参与竞拍企业需要遵从的几个条件。

    项目造价每平米或高达万元

    政府规定，竞拍这些块地的企业，若企业注册地不在本市，在办理境外申请手续时，须提交有关承诺项目建成并投入使用后，半年内将企业注册地迁入项目所在地的书面材料。如果企业不在东莞，提交申请时，就必须要书面承诺，项目建好以后，半年之内就要签相关迁入合同。另外，所在地不在东莞的企业，半年内必须将企业总部迁到东莞。

    有了种种条件的限制之后，开发商们在竞拍的时候就难免有所顾忌，这一点在拍卖过程中就可以发现。拍卖该九块地的时候，拍卖场面很踊跃，但是成交单价偏低，竞拍过程也很短。大多数竞拍的企业在叫价的时候都是跟拍个两、三轮左右，最高也就五、六轮。因为两、三轮的跟价结果，导致九块地的拍卖楼面价格刚过1000元左右，很多人都认为该价格太低，进而联想到与近段时间政策出台的打压、南城总部基地的偏僻有关。

    因为这9个地块的平均容积率都是10左右，单纯的地价是比较贵的，但实际上它的开发成本是很高的，并不是一般的开发商所能承受。

    南城总部基地，代表的是城市形象，日后所承建的写字楼其高端性不可避免，在这里算一笔账。南城总部基地九块地如果都按甲级写字楼来承建的话，所需的造价是非常高的，地价加上建筑成本，南城总部基地的这些高端写字楼平均的建筑造价达到了每平米一万元左右，甚至有可能超过一万。

    所以这就解释了为什么这次成交的土地单价看起来偏低的原因。这些都将建高端的甲级写字楼，硬件要求非常高，成本也高，政府也是想通过设定较高的门槛来引进实力开发商，这是政府扶持的一个体现，也是政府对其注入的期望。

    政府支持商业地产的开发

    集中拍卖这9块商业用地，市政府的初衷也是考虑到东莞住宅非常多，相对来说写字楼商业等商业地产的开发就比较弱，特别是一些比较高端的项目就更是缺乏，例如甲级写字楼基本上就是没有的。

    所以，南城总部基的这些高端商务写字楼项目的推出，对整个东莞的房地产结构改变有一个好处，引导更多的消费者把注意力从刚性的住宅转向商业地产的投资，也有一个促进的作用。

    虽然这个金九银十这两个月也受到调控政策的影响，房贷始终都没有放松，但是总体来说已经将近4-5个月了，真正需要房子的人毕竟还是非常多的，这时候各大楼盘都在促销，都在搞活动，都有一定的让利，反正房贷政策都是一样的，就不会有多大的松动，但是要住买家还是要住，所以就带动了一些刚性的需求量上升。

    而且刚好这个时候9块商业用地涌向商业地产，就不要老是盯着住宅市场，这也是一个好处，会分流一部分投资需求。房地产公司竞拍的时候，肯定都考虑到了这一点——政府在努力打造南城总部基地。打造南城总部基地的根本，简单点讲，就是在扶持商业开发与发展。政府大力投资建设的南城总部基地，其中最大的着力点就是商业、写字楼的开发。
    另外，政府推出这九块地的时候，正值今年金九银十刚刚开始。借拍地的话端，有不少人会怀疑政府在这时候推出这么多地是从另外一方面鼓励商业地产开发。其实这是政府对南城总部基地发展的一个扶持，此外，在住宅市场发展欠佳的时候，开发商和消费者们涌向商业地产也是好的发展朝向。

    金九银十仍会促进销售

    回到住宅市场上，今年的金九银十在各种政策的影响下，已经变得相对较淡，没有往年旺盛的情形，但并不能证明今年的金九银十会不起作用。每年这个时候市场上都会涌现一大批的刚需消费，许多新盘也会在这个时候推出，无论如何这对整个金九银十的销售都会起到一定的促进作用。所以说，今年的金九银十虽然不会太热闹，也不至于太过冷清。

    所以我认为今年的金九银十，不会说成交量是猛增，也相信有好转，而且还有很多的新盘推出，预计整个金九银十的销售会起到一定的促进作用。