08上半年莞房地产中期研究报告-商品房需求篇

一、 商品房成交总体情况

2008年上半年东莞商品房成交全线飘绿

2008年上半年东莞楼市成交总面积为166.76万m2，同比去年下降49.56%，环比下降49.88%；而在上半年全市住宅总销售面积中，共消化2008年新增供应80.31万m2，占消化总量的48.16%；消化2007年及以前存量为86.45万m2，占上半年消化总量的51.84%，说明目前东莞市场偏向以消化存量为主。

二、 商品房需求趋势分析

上半年市场缩量调整迹象明显：

由下图可以看出，2007年东莞市商品房需求量急剧上升，上下两个半年的市场需求量均超过300万m2，市场处于危机期；而进入2008年以后，随着国家宏观政策以及东莞市地方政策调控力度的加强，市场迅速进入调整期。从2008年上半年的市场表现来看，市场需求明显处于快速下降通道，08年上半年的商品房需求量仅为166.76万m2，无论是同比还是环比均下降近5成，市场缩量调整迹象明显。

2008年上半年东莞商品房需求月度走势情况：

从上图可以看出，由于2007年开发热潮的延续效应，开发商高价拿地后迫于处闲压力和工期限制，产品被迫于08-09年上市供应，因此造成2008年上半年市场的各月供求一直处于供过于求的状态。另外，楼市价格回落，成交却依然低迷，市场由卖方市场转变为买方市场。

2008年上半年东莞商品房成交每日走势情况：

东莞市2008年上半年商品房网上签约日线走势相对07年上半年的“波动向上”来说，显然已经缺乏了持续上升的动力支撑，市场表现出“疲态”。尽管08年上半年的后半段成交在价格回落的前提下有所回升，但市场观望气氛依然浓厚，市场个盘分化明显，日线走势主要受个盘成交影响，剔除个盘因素，东莞上半年楼市成交表现明显低迷，直接反映了东莞市房地产市场还处于调整期。

三、 成交区域分析

镇区成交比重较大，南城、东城、寮步、塘厦成交领跑

2008年上半年东莞市商品房成交主要集中在镇区，镇区成交按套数占全市成交的53.06%，按面积占全市成交的55.52%；城区交按套数占全市成交的46.94%，按面积占全市成交的44.48%；而无论是镇区还是城区，成交量同比环比均有较大幅度的降幅。

在成交片区分布中，2008年上半年南城与东城成交面位于全市区镇成交的前两名，成交面积均超过20万m2，寮步和塘厦位于三四位，成交面积也均超过10万m2，而从其他区域的成交特点反映出2008年东莞楼市成交集中在经济较发达镇区的特点。

四、 物业类型分析

2008年上半年东莞商品房成交主要集中在普通住宅，占总成交面积的79.47％，其次是公寓，占成交总面积的9.64％，说明目前市场主要以自住需求为主。

五、 吸纳率及销售率分析

1、市场吸纳率持续走低

2008年上半年，东莞商品房总体吸纳率持续走低，上半年吸纳率仅为48.57%，不足5成，同比07年下降49.61个百分点，环比下降15.44个百分点。

2007-2008年东莞商品房吸纳率：

从上图可以看出，自2007年8月份以来，东莞市新增商品房吸纳率整体处于下降通道，进入2008年后维持在较低水平，1月份和4月份吸纳率更低至0.36和0.37个百分点，说明新增商品房销售情况并不理想，供求背离。

2、市场销售率持续走低

从东莞市商品房累积销售率可以看出，东莞市商品房累积供应量与累积销售量的开口有逐步扩大的趋势，说明东莞目前的新增商品房供应的速度大于新增吸纳的速度，供求进一步背离，导致东莞市商品房整体累积销售率自2007年8月以来一直处于下降通道，目前东莞商品房累积销售率为61.28%，相比年初1月下降2.07个百分点。

六、 市场成交特征分析

1、 房价下降刺激需求间断性释放，3月与5月成需求集中释放节点

随着市场的房价一步步的往下走（6月价格回升主要是因为别墅成交有所上升），消费者并非没有触动，3月和5月需求短期得到释放，3月成交普通住宅2915套，5月成交3706套，两个月的成交受季节性因素影响，3月份在春节销售淡季后释放了需求，5月是传统的销售旺季。

2、 供求产品结构性失衡

目前市场的供应量以面积81-160㎡、户型两房、三房、四房为主，从2008年新上市住宅供应和成交的户型结构对比分析，面积在81-120㎡的两房、三房为当期最畅销产品，140㎡以上的四房户型住宅相对滞销。在相对比较滞销的产品中，140㎡以上的四房呈现结构性过剩的特点。在目前自住需求为主的市场，面积在81-120㎡的两房、三房表现出结构性供不应求，这类产品将是销售的主力军。

通过户型结构和户型面积的交叉分析，我们对两房和三房单位进行面积区间的细分，很显然81-100㎡三房、101-120㎡三房的需求比重要远高于供应比重，一方面说明目前的市场是自住需求为主导的市场，另一方面也说明这两种户型区间结构性失衡，市场需求旺盛而供应相对不足。也意味着这些户型区间整体上来讲在目前的市场表现出一定程度的稀缺性，购房者的购买意向如果是这些户型，在价格相对合理而又能承受得起的情况下建议尽快出手，毕竟这样的产品货量在市场上是不多的；而81-100㎡两房在市场上供需较为平衡，供给比需求略多，结构较为合理。

另外，以90㎡为界限，90㎡以下的产品去货相对较快，其成交比重高于供应比重超过5个百分点。同样反映了以自住需求为主的市场，中小户型住房较受消费者的青睐。

3、 市场资金向优势资源集中

2008年上半年东莞热销楼盘一览（前十名）：

从上面城区及镇区主要成交项目可以看到市场上的资金集中流向了那些优势资源楼盘，这些优质资源主要包括三方面：品牌、地段、自然景观资源，如光大地产、万科地产、三正地产、新世纪地产等项目，而地段好的项目则包括西城楼华府、时尚岛蓝钻、尚书银座等项目，自然景观资源则有锦绣山河。当然，营销创新也是拉动销售的重要条件，如锦绣山河买房赠送学位，金色华庭二期抢先低价上市，万科运河东一号、景湖名郡组织团购优惠等。

4、 中低楼层较为畅销，高层单位销售压力较大

从2008年上半年各楼层单位的供求状况可以看出：楼层影响价格，价格影响需求。一般来说，项目楼层低的价格是相对楼层高的价格要低，在目前价格主导的市场状态下，消费者大有宁愿楼层低价格低，也不要楼层高价格高的单位。

根据东莞中原研究部监测分析得出：楼层在5-9楼的中低楼层单位较为畅销，高楼层的单位面临较大的销售压力，楼盘在楼层之间定差价的同时应更多的考虑市场的需求情况。具体按建筑类型来看，新上市的楼盘以高层建筑成交为主。高层建筑5-13层销售情况最好，高楼层的销售压力较大，顶楼销售最差。

5、 降价有效刺激需求，新上市楼盘城区成交比重大幅上升

2007年城区新增商品房的成交比重为33.68%，进入2008年新上市的楼盘成交比重达到54.81%，提高了21.13个百分点，排除城区供应量相对镇区提高的部分，镇区整体成交依然处于弱势。纵观2008年城区楼盘所采取的大幅降价行动，如金色华庭二期杀跌出货，万科运河东一号、光大景湖湾畔二期团购优惠促销，在龙头企业的带动下，城区楼盘纷纷加入降价促销的行列，加上城区配套较为完善以及未来的区域规划的优势，城区楼盘的降价有效的刺激了需求，使得成交量比重远远高于镇区。同时也反映出镇区众多楼盘降价幅度仍然不够，使得市场观望情绪进一步加剧，市场持续下跌的预期强烈。

6、 市场以自住需求为主导，投资需求下降

从2008年上半年新上市各物业供应和成交对比来看，目前市场上销售较好的是普通住宅，这种大众型的产品，是使用市场的主力产品；投资型的产品如公寓、商铺、别墅等产品销售情况不是很乐观。从各物业的销售情况，可以看出目前市场以自住需求为主，而投资需求明显下降。

7、 撤案率相对较高，投资消费信心不足

根据东莞中原研究部监测数据显示，东莞市上半年房地产网上撤销备案套数总共为491套，撤销数量相对较大，反映出目前东莞房价进入快速下降通道，消费者预期看跌，而且在上半年由于房价下降速度之快，幅度之大，导致部分楼盘业主闹期退房热潮，对消费者购房需求引起消极作用，另外，部分投资客引房价下降较快，房价预期看跌，因此舍近求远，撤销备案。因此，撤案率相对较高反映了东莞消费者对目前东莞楼市后市信心不足。