五一前夕预备战经已打响 东莞楼市成交量价齐升

　　五一前夕预备战打响  东莞楼市量价齐升

　　瑞峰置业4月第三周东莞楼市报告

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　存款准备金率升至历史新高 冻结资金3750亿元

　　中国人民银行17日宣布，自4月21日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行去年以来第10次上调存款准备金率，也是今年以来第4次上调。本次上调以后，大型商业银行存款准备金率将升至20.5%的历史高位。以3月末金融机构人民币存款余额75.28万亿元计算，本次上调大约冻结银行资金3750亿元。

　　央行首次公布社会融资规模 一季度4万亿

　　2010年社会融资规模14.27万亿元，今年一季度4.19万亿元。这是央行首次发布社会融资总量这个全新指标。业界认为，社会融资总量有可能将成为货币政策调控的新指标。

　　中央认为住房问题已影响全局 必须解决

　　国土资源部副部长贠小苏带队的国务院督查组开始就浙江省房地产调控政策落实情况和调控成效，展开在杭州、宁波、温州等地的实地督查。贠小苏表示：“中央认为，以城市住房为主的问题已经影响到了全局，必须在控制通胀的同时下决心解决好房价问题。”

　　三月经济数据出炉  通胀形势严峻

　　[CPI] 3月份我国CPI同比上涨5.4%  环比下降0.2%

　　[PPI] 3月份我国PPI同比上涨7.3%  环比上涨0.6%

　　[外贸] 3月外贸进出口环比增51.4%  6年来首现季度逆差

　　[PMI] 3月汇丰PMI微升至51.8  实体经济增长继续放缓

　　[信贷] 3月人民币贷款6794亿  一季度2.24万亿

　　[社会融资] 央行首次公布社会融资规模  一季度4万亿

　　三月70大中城市房价数据公布 12城环比下降

　　与上月相比，70个大中城市中，环比价格下降的有12个城市，持平的有8个城市。与2月份相比，3月份环比价格下降和持平的城市个数增加了6个。环比涨幅比2月份缩小的城市有29个。与去年同月相比，70个大中城市中，同比价格下降的城市有2个，比2月份增加了1个，同比涨幅回落的有46个城市，比上月增加了16个。3月份，同比涨幅在5%以内的有26个，比2月份增加了2个。

　　东莞今年用地指标约1万亩 优先保民生

　　今年省下达东莞的用地指标约有1万亩，而据市国土资源局透露，今年东莞全市的用地总需求达4万亩。全市将按6类土地统筹分配指标，项目跟着指标走，用完即止。指标分配优先保障基础设施、优质产业和民生工程，特别是战略性产业和优质产业。

　　二、土地市场

　　1、上周成交信息：七房企争清溪优质地块  溢价60%

　　上周(4月9日-4月15日) 东莞市国土资源局仅有一宗商住用地进行交易，编号为2011G036，位于清溪镇清凤大道东侧，临近凤岗，地理位置较优越，市政设施齐备，附近有城建国土大楼、工商分局、国税局、劳动、社保大楼和城管大楼等行政单位，且有成熟楼盘丽景名门和公务员小区等。由于清溪镇的山水资源越来越受到关注，且房地产价格处于临深地区洼地，所以该地块吸引了7家房企参与竞争，最终经过28轮竞价，被深圳创展置地实业发展有限公司以5600万元总价竞获，折合楼面地价1705元/平米，溢价达60%。

　　2、本周待拍土地：石碣推沿东江地块  樟木头地块四度经考验

　　本周(4月16日-4月22日)东莞市国土资源局将有两宗商住用地进行交易，分别位于石碣镇和樟木头镇。其中编号2011G037地块位于石碣镇南堤滨江路，临近东江南支流，坐落于石碣中学旁，北面是新世纪花园和嘉荣商场。石碣作为北部新城的概念逐渐深入人心，且东江江景资源丰富，江滨新城等优质楼盘应运而生，正逐渐成为东莞楼市的新力军。而樟木头房地产二手市场活跃，新增商品房的消化量不高，本周樟罗村西城路西侧地块第四度推出，接受市场考验。

　　3、上周出让公告：长安推大体量商住地  东部镇区陆续有供应

　　上周东莞市国土资源局最新公布五宗土地出让信息，皆属于商住用地性质。其中，最引人注目的是长安镇霄边社区地块，约9万㎡，是近几年来长安镇推出体量最大的地块。该地块位于长安第二小学和宵边第二幼稚园附近，旁边是中惠阳光苑和宵边社区居委会，居住氛围较好，预计会受到多家房企追捧。谢岗、东坑、横沥等东部镇区则在5月底和6陆续推出商住用地。其中，谢岗镇是近3年来第二度推出商住用地，横沥则是近三年来首度挂牌出让，相比之下东坑镇近年来土地出让的力度明显加大。此外，还有松山湖一幅约4万㎡的商住用地，位于北部工业城。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应量：住宅供应明显回升

　　节后第二周，东莞商品房新增供应量明显回升。上周共有4个楼盘加推，1个新盘上市。

　　合计新增商品住宅1125套，面积为11.74万㎡，环比增加约9万㎡，增幅相当明显。其中，虎门新项目地标广场首推1-4号楼，全部为洋房产品，共761套，约7.5万㎡。塘厦镇阳明渡假山庄再推二期别墅，合计30套，面积为8982㎡，主要是联排别墅和叠加别墅，户型面积在232-375㎡之间。上周非住宅新增供应3019.58㎡，共163套，主要是车库和商铺。

　　2、成交情况

　　2．1商品房整体签约情况 ：签约量全线飘红

　　东莞市瑞峰置业市场研究部监测数据显示，上周东莞商品房共签约15694套，面积约14.5万㎡。其中，商品住宅签约1260套，面积约13.5万㎡，环比分别增加18%和32%。住宅签约均价为8503元/㎡，环比上涨10%。非住宅成交同样回升，全周合计签约309套，签约面积为9767.94㎡。本周商品房签约量全面回升，住宅及非住宅签约均有明显增幅，符合我公司之前的预判。

　　2．2住宅成交量价走势：五一未临  营销先紧 住宅签约量价齐升

　　根据商品住宅量价走势图显示，上周商品住宅签约量价均有一定程度的回升。全周合计签约住宅1260套，面积约13.5万㎡，签约均价8503元/㎡，增幅9.5%。剔除3月26日-4月1日“限购令”引致的全市集中签约高峰，上周住宅签约量是春节后最高的一周，预计后市将进一步上升。

　　2．3区域住宅成交：南城重上榜首  虎门寮步紧随其后

　　上周南城签约224套，签约面积2.48万㎡重上榜首，签约主力有江南第一城51套、万科•翡丽山42套、中信森林湖33套、清华居24套。虎门排行第二，签约126套，约1.4万㎡，主要靠万科紫台和地标广场的签约支撑。上周大岭山、长安和樟木头排名上升，洪梅和东城排名下降。

　　2．4商品房各物业类型签约情况

　　2. 5个盘成交排名：南城多个项目上榜

　　上周万科•金域松湖签约75套排名榜首，连续两星期排名项目签约榜首，业绩相当不错。万科•翡丽山、清华居•紫庐、领尚天地等项目在前一周进行促销活动，效果在上周签约体现，万科地产三个项目进入前十名，分别是万科•金域松湖、万科•紫台和万科•翡丽山。虎门新项目地标广场开盘首周签约44套，面积有7086㎡。

　　2. 6周末楼盘活动：黄金周前夕开始预热  楼盘活动多样化

　　上周周末楼盘活动比前一周有所增加，活动形式多样化，超过半数以认筹开盘为主，也有部分楼盘通过理财讲座和艺术节等活动聚集人气、提高品牌影响力和受关注度提前为五一黄金周预热或为更长远的营销做准备。而义乌小商品城和天汇爱购等商业地产也加强了活动宣传。

　　3、开工工程：两项目新开工  环比下降近六成

　　上周仅2个项目取得开工许可证，合计开工量为10.68万㎡，比前一周减少14.62万㎡。其中住宅新开工约10.2万㎡，非住宅新开工0.48万㎡，分别环比减少58%和59%。其中海逸豪庭新开工别墅近7.2万㎡，锦龙又一城新开工洋房约3万㎡，后者属于新开工项目，预计后市将有10多万㎡陆续新开工，类型为洋房和车库。

　　总结：

　　1、3月经济数据出炉，CPI如预期破五，通胀形势严峻，央行随之宣布提高存款准备金率0.5个百分点，预计五一前后加息压力较大。同时央行首次公布社会融资规模，一季度4.19万亿元，业内预计将成为货币政策调控的新指标。

　　2、上周清溪镇清凤大道东侧地块被各房企看好，7家开发商参与竞争，最后被深圳创展置地实业发展有限公司竞得，折合楼面地价1705元/平米，溢价达60%。本周将有两宗商住用地进行交易，石碣沿江再度推出优质地块，樟木头樟罗村地块第四度推出接受市场考验。后市长安将有大体量商住地供应，值得期待。东部两镇区横沥和谢岗也将陆续有商住用地供应，打破该片区土地市场的沉寂。

　　3、上周商品房新增供应量回升明显，全周共有5个项目新增备案，合计新增住宅1125套，约11.7万㎡，非住宅新增163套，合计3019.58㎡。节后第二周新增供应量回升明显，市场后续供应得到有力支撑。

　　4、上周住宅签约量价齐升，全周签约1260套，约13.5万㎡，签约均价8503元/㎡。节后第二周住宅签约量价齐升，主要是假期后的需求继续释放，以及各项目促销手段的效果体现。

　　5、上周楼盘活动开始增多，五一黄金周前夕房地产市场开始预热，商业地产也开始加大宣传动作。