百悦尚城看房流水帐 中央生态区最适宜居家大盘

【中央生态区内最适宜居家的大盘物业之一】

近期各大媒体集体关注中央生态区，主要指以东莞大道、环城路、水濂大道为界，以东莞植物园、水濂山公园为内核所形成的绿色生态居住区。目前主要聚集了七个在售楼盘（不含新近开工的中信凯旋国际），包括中信森林湖、御泉山、百悦尚城、金域中央、御花苑、清华居、世纪城国际公馆。从目前各楼盘的定位来看，均面向中高端客户群体，产品类型包括独栋别墅、联排别墅、多层美墅和高层洋房等。

百悦尚城总占地面积26.1万平米，总建筑面积约51万平米，建筑密度26%，绿地率57.6％，规划总户数约4000户，分四期开发，目前一期水岸美墅和尚景洋房已全部建成，产品的主力户型为120-160平米洋房及140-200平米美墅为主。

总体而言，项目低密度公园社区的定位、一梯两户南北通透的设计、面积适中的户型、较为完善的商业及教育资源规划，令其成为中央生态区内最适宜居家的大盘物业之一。

【总部经济长廊物业.轻轨R2沿线物业】

南城党委书记钱超表示，将重点加快东莞大道旁企业总部基地手续的办理，随着总部基地规划的通过，八九月间有望进行土地拍卖，争取早日动工建设。政府明确了南城向深圳福田看齐的高度。而东莞南城与深圳福田的新中心区定位、东莞大道与深南大道的总部经济长廊定位、东莞中央生态区与深圳福田香蜜湖生态版块的定位亦极为相符。

百悦尚城在地理位置上皆享“总部经济长廊”物业及中央生态区资源，有业界人士将此区域物业类比于深圳福田香蜜湖版块（深圳中心区著名的豪宅版块）。

即将于本月31日开建的东莞R2轻轨，是东莞轻轨的首建线路，新石龙火车站是起点，经莞龙路-东城中路-东莞大道转向S256，在东莞大道沿线将设置“新城中心”和“水濂公园”两个站点，终点止于虎门白沙。R2轻轨与东莞大道并线行驶，将使东莞更好地融入珠三角区域经济发展，满足南城与石龙、东城、厚街、虎门、广州、深圳的良好交通接驳。轨道交通对房地产的升值效应较为显著，轻轨沿线楼盘一直是购房者关注的置业热点。

【属中央生活区一级辐射区域项目】

起拍价70.8亿、用地面积114.9万平方米的中央生活区堪称“巨无霸”，2007年若实施整体拍卖，当时是极可能超越92亿元的长沙新河三角洲而成为“中国高价地”，虽然过后拍卖变卦，中央生活区地块至今尚未正式出阁，但对片区价值的提升无庸置疑。

中央生活区东临东莞大道，西临南城宏图路(原科技大道)，北临三元路(原四环路)，南临环城路，将规划建成一个为行政、文化、金融商务区服务的、具有完备公共配套设施和充足绿地休闲空间、社区活动场所及开放度较高的新型社区，规划有林荫公园、体育公园、文化公园、雕塑公园、生态公园等5个不同主题的公园。

百悦尚城距规划中的中央生活区仅3分钟车程，属中央生活区一级辐射区域项目，享有良好的升值空间。

【深圳建设集团：深圳二十强开发商】

深圳市建设集团公司于1983年成立，并于2004年重组形成了以房地产开发为主导产业、施工总承包为基础产业、物业经营与管理为辅助产业的三大产业发展格局。先后开发过的楼盘有宝珠花园、新新家园、水木华庭、东方沁园、五米阳光等明星楼盘等，曾多次获得“深圳市优秀样板工程”、“深圳十大明星楼盘”等殊荣，是深圳市房地产综合开发企业排名前二十强企业。

承包商同为深圳建设集团，承揽过广州白云国际机场、深圳机场1号航站楼、南海壳牌石油项目、香港新机场停机坪扩建等上百项国际内外大型工程的建设，多次荣获鲁班奖和国优省优市优工程奖。

■实地看盘

【交通条件】

◇交通线路畅顺，距离CBD约6-8分钟车程

从CBD的东莞国际会展中心开车出发到百悦尚城，途中仅在金色华庭路口有一个红绿灯，沿途限速为80km/h，为城市快速路的行车标准，在快到环城路时有一测速摄像头，环城路桥下则有多个流量检测仪。沿东莞大道行驶快到宏二路时，即可看见百悦尚城的户外广告牌和醒目的蓝色市政路牌指示，顺指示牌右转即到。

东莞大道沿线楼盘的交通的便捷性表现在经东莞大道、五环路、广深高速干线等交通干道至东莞城区、各镇区特别是厚街、长安、虎门、沙田等镇相当顺畅，至广深高速出入口至广州深圳等周边城市亦相当方便。

◇经过项目的公交有27路、8路、南城1路城巴

百悦南城西面800米为南城汽车总站。

但目前途径百悦尚城公交车线路仅有27路、8路和2009年刚开通的南城1路城巴，公共交通的便利性不足。

片区公共交通系统与片区的居住人群数量联系紧密，百悦尚城一期尚未全部入住，金域中央入住率亦不高。御泉山刚刚发售。整个片区居住氛围尚未形成。这也是造成目前其公交线路不足的主要原因之一。随着整个片区的建成入伙及入住人群的增加，这一状况有望得以缓解。

总体而言，百悦尚城一期就交通状况而言，更适合换房人群或近期有购车打算的家庭购买，对镇区第二套客户亦具有较强吸引力。

【项目四界】

◇东：80米的东莞大道绿化带

东莞大道属于城市快速干道，有出行快捷的优点，但同时也会给临路住宅带来噪音影响。经实地考察，百悦尚城的建筑物外缘距东莞大道辅道边缘约45米，距主干道边缘约80米，其间有社区绿化带及东莞大道市政绿化带。

住宅临东莞大道方向的门窗均为双层隔音玻璃，在一定程度上减低了噪音的影响。经现场价格表试算，临东莞大道住宅的价格较园区住宅价格低。

◇南：金域中央

项目南边是金域中央项目，百悦尚城7楼以上的楼层可南望规划中城市花谷的景观。

◇西：科技大道、金霸王、南城汽车站、华美乐建材超市、阳光五小

科技大道：属城市交通主干道，南接广深高速，北接中信新天地和中央生活区；

金霸王电池的部分厂区：对项目在噪音、空气、水源方面的影响甚微，但对区域形象及购房者心理有一定影响；

华美乐建材超市及其它多家建材市场：今后购买建材非毛坯是“近水楼台”，给非毛坯带来明显便利。

南城汽车站：对外贯通珠三角以至全国各地，对内连接各镇区的重要客运交通枢纽。

阳光五小：按省一级标准建立的全日制学校，是南城阳光系列教育品牌中设计规模最大、最具建筑特色的学校。

◇北：宏成五金机电广场、中信凯旋国际(在建)、中央生活区(规划)

宏成五金机电广场：对项目噪音影响不大，但对区域形象及购房心理有一定影响。与目前政府对该片区“中央生态区”及“东莞总部经济长廊”的整体定位欠缺和谐度。

中信凯旋国际（在建）：由中信地产开发，是该片区高尚居住生活圈的的标志项目之一，对片区居住氛围的进一步成型带来良好的共赢效应，但同时亦会对百悦尚城后期住宅形成竞争。

中央生活区（规划）：用地面积114.9万平方米，位于东莞城市中心核心地带，为东莞政府重点打造的综合型国际化定位生活区。

■购买参考

【建筑规划设计为知名设计院深圳华森建筑】

华森建筑成立于1980年，曾设计过深圳体育馆、北京梅地亚中心、深圳华夏艺术中心，深圳南海酒店、西安阿房宫凯悦酒店、何香凝美术馆、鸿荣源熙园、中海华庭等项目，2005年被评为国内最有影响力的二十家设计单位之一。

【园林设计与世贸滨江、中信红树湾同为加拿大奥雅园境师】

园林设计为加拿大奥雅园境师事务所，该公司于1999年进入大陆市场。先后担纲完成过百项在中国有一定影响力和声誉的园境工程，如上海世贸滨江、上海大华世家、深圳中信红树湾、广州合生帝景、深圳圣莫丽斯等多个知名楼盘的景观设计。

【华南地区第一个德式魏玛公园社区】

魏玛是德国伊尔姆河河畔的一座城市，曾是德国文化的中心，是德国人文艺术的欣盛之地。歌德、席勒、李斯特、巴赫等诸多名人均曾在此生活。童话巨匠安徒生曾说过：“魏玛不是一座有公园的城市，而是一座有城市的公园”。魏玛的包豪斯建筑群引领了整个世界的建筑风尚。

百悦尚城是华南地区第一个以德国魏玛公园为规划设计蓝本的小区，其建筑外型采用包豪斯建筑理念，环境亦强调生态的自然景观。

【低密度.亲地.水景社区】

百悦尚城整体容积率1.65，为片区较罕有低密度住宅物业，属于典型的亲地社区。一期绿化率约60%，位于中心的水岸美墅共5层(顶层复式)，小高层的尚景洋房为8层至11层，避免了高层社区的空间压抑感，小区的舒适度较好。

位于小区中央 “F“型的中央水景主题园林，营造了错落有致、富于变化的活水体系。是项目园林景观中较突出的亮点。

16-18栋住宅设有架空层，有绿化小品、乒乓球、棋牌娱乐、休闲椅等设施。一期设置四个儿童游乐及健身区。

【错落行列.围合式布局，一梯两户南北向设计】

百悦尚城的楼栋排布基本是正南北朝向，基本围绕中央水景进行错落行列式、半围合组团布局，既照顾了住宅日照与观景，亦营造了较良好的居住氛围。除1、2栋为的一梯三户设计外，其余楼梯均为一梯两户，南北通透设计。此设计无论是在片区还是整个东莞，具一定的稀缺性。

【产品主力面积130-160平米,同片区较适中的面积定位】

百悦尚城分为水岸美墅及尚景洋房。水岸美墅共5层，退台式设计，户型面积140-200平米。首层及二层享60-80实用赠送空间。首层独门独院带花园设计颇具特色。三层为平层，附送大观景露台，四层为复式单位。水岸美墅的主卧开间大于4米，客厅开间均为5.2米，空间舒适度较好。

尚景洋房主力户型120-138平米的三房主卧室开间。一梯两户南北通透带来良好的通风及采光。围绕中央水景的住宅的景观怡人。

百悦尚城部分户型为拼合设计，拼合户型是受90/70政策影响，目前市场中高端定位的楼盘普通采用的一种形式。去年第二套房贷政策实施后，拼合户型按揭会受到一定影响。但同时也在144平米契税门槛上享有优惠条件。尚景洋房的主卧开间大于3.6米，客厅开间在4.2-4.5区间，均属于比较舒适的居住尺度。

楼板厚度8-12cm，内外墙厚度20-24cm。

百悦尚城的户型主要定位为换房人群，其美墅及洋房户型面积相较区域内世纪城、御泉山、中信森林湖、金域中央的别墅、美墅及洋房产品，面积较为适中，总价承接力较大。

【完善的教育资源：一站式名校将整体进驻】

百悦尚城教学楼土建工作进入收尾阶段，现正进行竣工报建工作。

学校规划有幼儿园、小学及中学，规划幼儿园面积约5000㎡、中小学面积约20000㎡，属一站式教育系统，属民办性质。

据悉，环保概念、双语教育将作为学校的办学特色。建成投入使用后，将提升业主子女就读的便利性及教育优势。

【不足之处】

◇部分户型受外立面影响

百悦尚城具现代气息的包豪斯建筑风格在东莞较具特色。一期为照顾外立面的设计，部分户型的实用型受到影响。如小阳台的设计等。

◇入户大堂、电梯空间

由于大堂及电梯均属公摊面积，空间设计与住宅的实用率息息相关。

百悦尚城的入户大堂设计简约，非毛坯用料较为普通，空间感及大气程度不足；电梯轿厢空间略显局促。虽然提升了住宅的实用率，但在舒适度方面考虑欠佳。

◇现阶段欠缺生活商业配套

百悦尚城整体有30000平米商业规划，但目前尚未有商业进驻，包括与居住生活紧密相关的便利店、净菜市场、银行等。给目前业主的居住带来不便。

【交楼标准】

结构：框剪

外墙：高级外墙砖

内墙：找平

大堂：门禁系统，高级瓷砖

电梯：三菱电梯

门窗：高级木质防火门，高级铝合金窗

厨房：防水处理，排烟管道

卫生间：防水处理

供电供水供气：均到户

消防：烟感系统

通讯：网络电视电话到户

【算价实例】

房号：17号楼3单元701

位置：处于一期小区中心位置

景观：北望中心水景园林，南面为绿化景观

朝向：南北朝向

特点：一梯两户、通透户型

建筑面积：134.22㎡，套内面积：112.41㎡

总价：771094元，折后总价：704407元

折后单价：5248元/㎡

定金：3万

首期：144407元（含定金，按揭尾数）

按揭：56万元20年，月供3440元

【签约优惠】

提前签约奖：3天内签约减10000，5天内签约减7000，7天内签约减5000