环球经贸中心：轻轨R1R2直联的美国LEED金级认证城市综合体

环球经贸中心

　　【时间】2011年11月15日下午3点至5点
　　【地点】东莞大道与鸿福路交汇处
　　【立场】公正、客观、中立，为买卖双方搭建透明沟通渠道

　　■项目概况
　　【台商在大陆聚集密度最高城市抱团兴建的城市综合体】
　　【美国LEED金级认证的全球单体最大最高的绿色建筑】
　　【东莞已建成摩天大楼中的新地标，媲美广深摩天大楼】
　　【与东莞市域轻轨R1R2同时直联的城市地标】

　　■购买参考
　　【行政中心区高资金密度决定周边物业高价值】
　　【生态自然新风设计，会呼吸的摩天大楼】
　　【采用行业最为领先的冰蓄冷技术，节约电费30%-40%】
　　【智能化环保垃圾管道处理系统营造超5A环境】
　　【安装日本原装进口日立电梯，验收标准极其严苛】
　　【超越深圳卓越世纪中心的智能化管理系统】
　　【东莞首个真正由“国际五大行”之一的第一太平戴维斯管理的项目】
　　【环球经贸中心引领高楼经济圈改变东莞第三产业】
　　【不足之处】

　　■项目概况
　　【台商在大陆聚集密度最高城市抱团兴建的城市综合体】

　　在上海世博会城市未来发展馆里，曾提出未来的城市将成为一个集居住、工作、购物和休闲于一体的24小时步行社区，而城市综合体能够满足这些需求，环球经贸中心就是这样一个集5A甲级生态写字楼、空中会所、精品商业、SOHO公寓为一体的城市综合体。
做城市综合体，开发商需具备相当强的资金实力，环球经贸中心由东莞台商企业投资协会集合77个股东共同投资，所有股东都是在东莞台资企业中比较著名的公司，总投资达16亿元。

　　台资企业自1988年大批进入东莞至今，早已是东莞一张亮丽的名片，很多台湾人也都已经扎根东莞，甚至第二代都定居于此，他们对东莞有着特殊的情感，东莞台商子弟学校今年将迎来十一周年庆典，台心医院也即将投入运营使用。目前，在东莞的台籍人数约为8-10万，在东莞甚至全国，除了台商，似乎没有一个外商群体能自行建造为本群体服务的学校和医院。

　　2005年，环球经贸中心由在莞台商自愿筹资兴建，是继大陆第一所台商子弟学校、大陆第一家台商医院之后的另一创举，用环球经贸中心总经理石涛的话来讲，它是台商们“共襄盛举”的产物，完全不是为了赚钱这一概念而生。因为商业利益驱动较少，环球经贸中心志在打造成东莞的地标建筑。且承载着很特殊的精神意义，将作为台商协会的办公室及台商企业的“第二个家”，并为众多尚未选择东莞的外资企业提供一块敲门砖、一个聚焦点。

　　【美国LEED金级认证的全球单体最大最高的绿色建筑】

　　LEED-CS认证由美国绿色建筑委员会发起，是目前国际上公认的最先进和最具实践性的绿色建筑认证评分体系。LEED认证的绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源，如节能、节地、节水、节材等，保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与大自然和谐共生的建筑。

　　LEED认证作为一个权威的第三方评估和认证结果，对于提高绿色建筑在当地市场的声誉，以及取得优质的物业估值非常有帮助。其分为认证级、银级、金级、铂金级四个级别。环球经贸中心作为全球最大最高的单体量绿色建筑，在评比中获得39分，距离铂金级认证仅差6分。据房掌柜了解，在国内获此殊荣的项目寥寥可数，在深圳，万科集团总部的万科中心是华南第一个获得LEED认证的绿色建筑。

　　环球经贸中心于2005年11月底开始建设，到了2007年，将节能认证标准提升到LEED金级认证，为此，整体建设投资增加了5%，总造价达到16亿元。但是却收获更大的社会效益和经济效益，LEED绿色建筑与传统建筑相比，可节能15%到30%，可提高15%到20%的管理效率。

　　【东莞已建成摩天大楼中的新地标，媲美广深摩天大楼】

　　“谁将画卷示人间，廿里长街翠玉环。溢彩流光观不尽，绿城生态展新颜。”曾有一首诗这样赞美东莞大道。然而东莞大道不仅仅只是一条景观长廊，今后还将逐步发展成为东莞的总部经济长廊，媲美深圳景色优美、写字楼林立的深南大道。

　　以东莞大道为中轴线，两侧已形成了新城市中心区，行政办事中心、会议大厦、国际会展中心、图书馆、科技博物馆、群众艺术馆、青少年活动中心等行政办公和文化娱乐设施一应俱全。周边的第一国际、胜和广场、财富广场、中盛商务大厦、华凯广场、汇成大厦、南峰中心等写字楼，引导金融、保险、证券、贸易、通信、科技、法律等机构的地区性总部进驻东莞大道两侧。

　　在这片区域中，环球经贸中心就是最耀眼的地标。环球经贸中心以289米的建成高度，成为东莞第一地标建筑，刷新此前230多米高的厚街嘉华大酒店和虎门黄河中心大厦这对东莞“双子星”高度纪录。环球经贸中心最初以“台湾101大厦”为原型打造，规划期的环球经贸中心高度大概在全球排37名，媲美目前深圳第一高楼、中国内地第三高楼的京基100，比肩目前华南地区第一高楼广州国际金融中心（珠江新城的广州西塔）。目前虽然东莞有更多规划超过环球经贸中心的摩天大楼出现，但在已建成的大楼中，环球经贸中心是最高的。

　　【与东莞市域轻轨R1R2同时直联的城市地标】

　　按照东莞市轻轨规划，780亿投资的东莞轻轨，东莞轻轨的建设使得中心区物业有着巨大的升值潜力。东莞轻轨R2线已正式开工，规划的R1线将与R2线将在会展中心站接驳交汇，这也是东莞市域轻轨在城区内唯一的枢纽交汇点，将给行政中心区及其周边带来可观的人流量。

　　东莞会展中心站核心区规划也早已出炉，核心区范围为站点500米以内，用地面积约83公顷，将打造成具有东莞气质的“城市客厅”，成为行政中心区地标性商业和商务中心，以及活力十足的城市公共活动中心。

　　环球经贸中心作为紧邻R1R2轻轨枢纽站的大体量城市综合体，商务办公将首先受益，物业未来的升值前景值得期待。同时，环球经贸中心规划有13万平米左右的地下商场，不出地面，可直接进入地下通道搭乘R1、R2轻轨去机场、港口。

　　据房掌柜了解，轻轨R2线将在2015年左右竣工，R1线于2016年完成。作为这样重要的交通集结点，环球经贸中心规划有四层的地下停车库，可提供接近1400个的停车位，完全满足商务人士的停车需求。

　　■购买参考
　　【行政中心区高资金密度决定周边物业高价值】

　　翻开房掌柜的购房地图不难发现，环球经贸中心处于东莞大道和鸿福路交汇处，旁边即是行政中心，是东莞CBD核心区域，对32个镇区形成强力辐射，紧邻市中心广场以及中央生活区、中央商务区的核心位置。

　　东莞行政中心区（新城市中心）总用地面积为3.3平方公里，主要功能定位为行政办公、商务会展、金融服务及文化娱乐中心。总投资建设资金超过一百亿，其中广场七大公共建筑总投资额超过23亿—行政办事中心投资总额7亿多，会议大厦投资额2亿多，图书馆总投资2亿多，东莞展览馆投资1.6亿，科学技术博物馆投资近2亿，玉兰大剧院投资额6亿多，青少年宫投资额1.5亿。

　　以单位平方公里计算，行政中心区当之无愧是东莞最流金的土地，每平方公里投入的资金密度高达30亿元，媲美于4平方公里的深圳中心区内政府投入的130亿建设资金。如果在单位面积土地上满铺30亿的百元大钞，那将是什么样的景象？

　　由以上可测算，东莞政府在行政中心区每平方米土地上投入的建造资金约为3000元/平方米，相当于一买这个片区内的房子，政府就无形中补贴了3000元/平米给房掌柜的购房网友。这也是东莞所有区域中，政府投资额最大、资金最密集的板块，可以说行政中心区就是东莞曾经最花钱的机器。东莞重要的公共设施和文化设施都密集分布在这里，资金密度决定城市区域价值。

　　关于资金密度决定城市区域价值的道理，还可以举个简单的例子，比如有两块同样面积的土地A和B，A投资额为10亿，B投资额为20亿，那么建设B地块比建设A地块投入了更多的资金量，土地B的价格比土地A的价格高，资金密度高的土地，自然价格也相应地高。

　　【生态自然新风设计，会呼吸的摩天大楼】

　　东莞四季温差相对不大，平均气温有大半年需要开空调，东莞很多档次不错的写字楼，多是采用中央空调，按办公室面积收空调费，开不开都要交，这样不但对业主很不公平，而且还容易浪费能源，此外，大多数写字楼都是封闭的，空气质量也不好。而环球经贸中心很好地解决了这个问题。

　　环球经贸中心项目外墙采用极具现代感及中国传统理念的鱼鳞状幕墙框架体系，取法大自然，不仅以“鱼曲线”诠释建筑之优美，而且通过外部“导风设计”、内部“引风设计”， 在每一层形成环形通道，将室外的自然新风导入建筑内。独立新风系统、干盘管技术避免了产生常规空调系统积水、易滋生军团菌的危险。空气含氧量、洁净度、流量以及舒适度都会大大增加，形成“森林浴”空调，舒适性非常好。

　　台北世贸中心董事长王志刚也对环球经贸中心赞许有加:“这是一座会呼吸的摩天大楼。”此外，环球经贸中心采用的是独立控制的个性化空调—VRV系统，开空调是单独计量。用户可自由选择享受自然新风或开空调，不管哪项都比常规写字楼节省大量电费，各项节能设施能节省下约600万元电费。

　　与普通白玻玻璃相比，环球经贸中心采用的中空LOW-E玻璃，能阻隔6成以上热量进入室内。除了隔热，环球经贸中心幕墙因为采用的中空玻璃中还充入了惰性气体，所以还能在30分贝的基础上，再降低5分贝，也就是说能把80分贝的交通噪音降低到45分贝，隔音效果很好，给办公带来一个安静的环境。

　　【采用行业最为领先的冰蓄冷技术，节约电费30%-40%】

　　在节能方面，环球经贸中心的建设团队可谓用足心思。因为写字楼投入运营，最大能耗是电能。环球经贸中心整座大楼采用了行业最为领先的冰蓄冷技术，即在用电低谷时启动制冰，用电高峰时停机，仅依靠储备的冰块供冷，实现电力的移峰填谷和能源费用支出。在突然断电的情况下，可以瞬时启动应急照明，保证两小时照明没有问题。据房掌柜了解，环球经贸中心已经成功向东莞政府申请峰谷电价，运用冰蓄冷的技术在晚上用低值电价制成大量冰块，白天通过融冰方式获得冷气，这项技术的运用可以节约电费30%-40%。目前华南地区的高端写字楼，只有深圳第一高的摩天大楼京基100和环球经贸中心采用此项空调制冷系统。

　　而在节水方面，中水系统也是环球经贸中心建设团队津津乐道的，“中水系统的水站，将设置在大厦的第37层，使用过的水经过处理后供给37层以下的公共卫生间冲马桶。同时，大厦的雨水回收利用，使景观用水节水100%。”

　　【智能化环保垃圾管道处理系统营造超5A环境】

　　作为一座高达68层的摩天大楼，楼层清洁需要耗费大量的人力物力。但环球经贸中心采用的是环保垃圾管道处理系统，每一个楼层都有一个垃圾投放口，垃圾可以通过管道直接到达负三层，再通过分类压缩打包处理运送出去，垃圾回收速度和效率都极高。

　　为了营造超5A的办公环境，环球经贸中心在细节上有很多做到极致的，如为避免垃圾管道异味流窜，68个楼层，只要有一个楼层推开垃圾管道投放挡板，其他67个楼层将全部封闭，需过完一定时间才能开启。此外，还有管道冲洗机，每天自动对垃圾管道进行清洁。

　　【安装日本原装进口日立电梯，验收标准极其严苛】

　　在电梯事件频发的今天，环球经贸中心的电梯设备无疑也是网友们所重点关注的部分。据房掌柜了解，环球经贸中心的电梯、电扶梯多达近70部，其中一些电梯最高速度达到每秒6米。电梯的运行和调配都有人性化的科学系统控制，有些电梯可以到达最高楼层，有些到达38层中转层，还有一些电梯服务低层，如果要到高层，只能通过特定电梯到达中转层转电梯。控制在40秒内的等待时间，使乘梯者不会因为等待而心情烦躁，且其电梯封闭性佳，在高速运转的时候不会造成乘坐者出现耳鸣等不舒服症状。

　　环球经贸中心的电梯全部采用日本原装进口的日立品牌，在验收的时候，采用极其严苛的标准，据建设方介绍，会在电梯里放两个竖着的硬币，电梯从上到下运行一遍，观看硬币是否倒下来确保电梯的平稳性。另外值得称许的是，环球经贸中心的电梯还有一个自动迫降系统，如果遭遇意外停电，电梯会自动迫降并打开门让乘坐者出来。此外，所有电梯还有一个自救功能，可以启用出现意外电梯左边或右边任一电梯升到同等高度，开启其侧面的门让乘坐者安全出来。

　　【超越深圳卓越世纪中心的智能化管理系统】

　　环球经贸中心除了拥有绿色环保的突出亮点之外，其复杂但为用户提供了各式方便的智能化系统也是一大优势，可以和深圳卓越世纪中心相比，甚至还要强大许多。环球经贸中心作为一个庞大的综合体系，在管理上却能做到森然有序，尤其在门禁系统上，其可以细化到一个办公用户只能进入特定通道，而且只能到达指定楼层。访客有一定的确认体系，可以使用第二代身份证作为通行证。自动缴费省却不少繁琐的手续步骤；安全系统在电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区下有强力保证。

　　此外，使用声控和中央控制的智能照明系统，不仅可以全面地控制照明开关，还可省下人员巡查的人力。智能照明系统会在午休、下班时间和周末，关掉一半甚至2/3公共区域的照明，从而实现节能。

　　【东莞首个真正由“国际五大行”之一的第一太平戴维斯管理的项目】

　　作为一个业态规划丰富的城市综合体，对物业管理的需求是一项严苛的挑战。环球经贸中心选择的是“国际五大行”之一的第一太平戴维斯（Savills），是真正全程参与管理而非收取顾问费的管理模式，这也是环球经贸中心创造的东莞第一。

　　第一太平戴维斯（Savills）是伦敦证交所的上市公司，是全球领先的房地产服务商。公司成立于1855年，始终保持着其飞速的发展势头并成为市场的引领者，在美国、欧洲、亚太区、非洲及中东拥有180多家办事处。公司各个顾问团队通过紧密协作，提供给客户最权威的房地产专业建议。Savills多年投身于房地产业，长期致力于投资领域及战略发展，提供高质量的服务及品牌。第一太平戴维斯物业管理公司的选择，使环球经贸中心不仅在硬件设备上具备其他项目无法比拟的优势，在软件上也是其它项目难以超越的。

　　【环球经贸中心引领高楼经济圈改变东莞第三产业】

　　据房掌柜了解，20多年来，东莞的第一高楼几乎被酒店大楼所占据。东莞第一代具有代表性的高楼是主楼13层的外贸中心大厦，又称东信酒店，始建于1981年5月，是1989年以前城区最高的建筑。1998年，由于东莞市文化广场开发建设的需要，将其爆破拆除。东莞人记忆深刻的另一座第一高楼是东莞首家五星级酒店“银城酒店”，当时这座99米高的大厦成为东莞最高建筑，曾鼎盛一时。

　　环球经贸中心作为东莞最新的第一高楼，业态将告别酒店模式。项目1F-5F的裙楼将会打造成约4.5万㎡的大型精品商场，函盖精品、娱乐、休闲、餐饮等综合性服务行业；副楼5F-12F是约3.3万㎡自由自在的办公空间，将会为成长中的中小型公司以及个人工作室提供一个最佳的办公平台；塔楼6F-63F则是5A甲级生态写字楼，为工商业巨子以及进驻东莞的世界500强企业，提供一个约13万㎡国际化的顶级商务平台。塔楼65F-68F将被打造成一个尊贵高雅的空中会所。

　　东莞目前正处于转型期，升级成效初步显现，东莞经济结构与环境也发生变化，环球经贸中心的物业形态很好适应了东莞转型期的阵痛，未来将会形成一个规模壮观的第一高楼经济圈，为东莞城市发展带来新的面貌。

　　沿着东莞大道两旁，是目前南城最高档和成熟的第一国际商圈，围绕在环球经贸中心附近；沿着鸿福路则是日渐兴旺的鸿福商圈，虽然目前第一高楼的经济效应还没有完全发挥，但它给人带来信心，效应完全可以预见。

　　【不足之处】

　　目前环球经贸中心周边紧邻民房，附近的三旧改造在短期内难以启动，也将因此造成环球经贸中心投入使用后，给周边的三旧改造带来更大的拆迁成本和难度，片区内的大环境整体升级也会因此被延缓。

　　环球经贸中心体量巨大，项目整体商务办公氛围的成熟，需要一个较长的招租过程，项目有较高的空置率在短期内难以改变，这也是每一个摩天大楼达到成熟运营状态，需要的耐心和资金实力考验。

　　R1R2轻轨站的施工建设是个较长的周期，短期内噪音和粉尘难以消除。