东莞楼市成交止跌回升 新项目踊跃上市供应激增

　　第一部分：一周楼市观察

　　注：依据住宅产品档次的高低，本报告将住宅产品划分为普通洋房、高端洋房、豪宅洋房、公寓和别墅五大类。

　　本周商品房新增供应激增

　　据东莞中原研究部监测数据显示，本周(2011.12.12-2011.12.18)新增商品房供应一改上周零供应的惨淡局面，新增供应暴增，新增供应商品房1459套，面积合计17.77万㎡;其中商品房住宅1221套，面积合计13.48万㎡;非住宅238套，面积合计4.29万㎡。

　　新增供应项目分别是东城的东海阳光商铺及盈彩美地二期(富恒浅水湾)住宅、南城的万科•金域华府商铺及中信·凯旋公馆住宅和商铺、樟木头的丰泰橡树溪谷别墅及中惠•香樟绿洲住宅、沙田的湖景花园商铺、大岭山的领尚天地商铺、茶山的美丽湾畔花园住宅和商铺、松山湖的万科·金域松湖住宅、虎门的万科·紫台商铺。临近年尾，东莞市场有不少新项目上市，近期非住宅物业成交活跃、新增供应也较多。

　　本周成交止跌回升 普通住宅价格重心回升

　　据东莞中原市场研究部监测数据显示，(2011.12.12-2011.12.18)期间东莞商品房共成交603套，成交面积合计5.28万㎡，环比上升10.69%，同比下降58.81%;成交金额5.48亿元，环比上升19.39%，同比下降47.96%。其中商品房住宅成交411套，面积合计4.24万㎡，环比上升4.18%，同比下降60.70%;成交金额3.54亿元，环比上升2.31%，同比下降59.08%;非住宅成交192套，面积合计1.04万㎡，环比上升48.57%，同比下降48.77%，成交金额1.94亿元，环比上升70.80%，同比上升109.78%。

　　本周商品房成交价格为10373元/平方米，较上周上升7.60%;普通住宅(洋房+公寓)成交的中位数为6524元/㎡，较上周略有上升，普通住宅的价格重心止降回升;非住宅成交均价18591/㎡，较上周上升14.65%。

　　11月份70个大中城市住宅价格仅有5个环比微涨

　　国家统计局发布的11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，继10月之后，全国新建商品住宅价格环比下降的城市数量进一步增加;与10月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有49个，持平的城市有16个，仅有5个城市环比涨价。与10月份相比，11月份环比价格下降的城市增加了15个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。与去年同月相比，70个大中城市中，新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有4个，比10月份增加了2个。涨幅回落的城市有61个，比10月份增加了2个。11月份，同比涨幅在5.0%以内的城市有61个，比10月份增加了4个。在国家房地产调控政策不松的情况下，近年来一直上行的房价，已经止涨，进入下行区间，明年房价仍将进一步回落。

　　地产私募增长快

　　近期，住建部政策研究中心课题组与高和资本共同发布了《人民币房地产私募基金发展报告》(以下简称《报告》)。该报告是中国首部专门针对房地产私募基金的现状，通过大量的走访和实地调查而写成的专业性报告。《报告》认为，基金在未来三年内将达到5000亿，但是与如今房地产行业70%的资金来自预售和银行贷款相比还是显得微不足道。基金是融合民间资本，一方面能够调节市场;另一方面基金能够引导民间资本流向供应，而非炒高房价的一股力量。对于房地产开发商来说，在融资渠道收缩、融资难度增加的情况下，私募基金应该说是增加了一个新的融资渠道。房地产私募基金方兴未艾，属于起步阶段，但活跃度高，增长快，在政策未出台前，呈现出多种姿态和不同的商业模式。

　　第二部分：一级市场

　　※本周新增供应地块(按公告时间)：无

　　中原点评：2011WG008号宗地位于凤岗镇雁田村，宗地占地面积66669㎡，容积率≤1.6，土地用途为：普通商品住房≥95%、商服用地≤5%，被东莞市三正雁田房地产开发有限公司以25210万元的底价竞得，折合楼面地价为2363元/㎡。该宗地位于东深二路一侧，交通较便利。三正地产一直深耕凤岗市场，目前在售的主力楼盘三正卧龙山花园项目已经接近尾声，该公司此次拿地，是为下一个项目做储备，目前凤岗住宅均价8200元/㎡左右，普通洋房均价7700元/㎡左右，以该宗地取得的楼面地价来看，该宗地的投资开发价值较高。

　　2011WG009号宗地位于塘厦镇四村，宗地占地面积32002㎡，容积率≤3.0，土地用途为：普通商品住房≥70%、商服用地≤30%，经过多轮激烈竞价，最终被东莞市发记实业投资有限公司以21600万元竞得，折合楼面地价为21600元/㎡。该宗地面积仅为32002㎡，体量较小，不适宜大规模开发，目前塘厦房地产市场剔除观澜高尔夫、万科·棠樾、银湖山庄等高端项目的普通住宅价格在7000元/㎡左右，由于该宗地规划有相当比例的的商业物业，因此综合判断该宗地的开发投资价值较高。

　　第三部分：二级市场

　　一、 商品房总体成交情况

　　二、一周住宅成交量价走势

　　中原点评：据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交411套，面积合计4.24万㎡，环比上升4.18%，同比下降60.70%;成交金额3.54亿元，环比上升2.31%，同比下降59.08%;其中普通住宅(洋房+公寓)成交389套，成交面积3.64万㎡，成交金额2.55亿元;别墅成交22套，面积合计0.60万㎡，成交金额1.0亿元;普通住宅成交的中位数为6524元/㎡，较上周小幅上升，普通住宅的价格重心回升。

　　一周区域住宅成交情况