希尔顿广场看房流水帐：东莞首个SOHO办公概念项目

    【时间】2009年3月26日上午10：30-12：15（晴）        
            2009年3月28日下午15：00-17：00（晴）

    【地点】东莞市南城区鸿福西路（海雅百货斜对面）

    【立场】公正、客观，为买卖双方搭建透明沟通渠道

    ■项目概况

    【位于东莞唯一两世界500强零售巨头对峙的商圈】

    【家乐福的进驻标志着鸿福路商圈全面抗衡东城世博商圈】

    【到CBD中心区距离最近的在售商住一体项目】

    【在东莞第一个提出SOHO办公概念的项目】

    ■实地考察

    【交通条件】【项目四界】

    ■购买参考

    【住宅和写字楼均属家乐福上盖物业】

    【错过了世纪广场不要再错过希尔顿广场】

    【商铺坐享家乐福客流】

    【东莞首个超400平米社区商务中心】

    【样板房户型看点】

    【公共空间细节】

    【周边配套尽享都市繁华】

    【物业管理资质】

     【工程指标一览】【交楼标准】【算价实例】

     ■项目概况

    【位于东莞唯一两世界500强零售巨头对峙的商圈】

沃尔玛购物广场

     梳理一下东莞的主流商圈包括重点发达镇区的，我们发现南城鸿福路商圈仍是“东莞唯一两世界500强零售巨头对峙的商圈”，对比百货、超市等业态，南城鸿福路商圈有海雅百货、嘉德百货、沃尔玛、家乐福、海雅超市、嘉荣SPAR超市等，东城世博商圈有海雅百货、家乐福、华润万家、好又多等，沃尔玛、家乐福均为世界500强零售巨头，正式对垒南城鸿福路商圈。

    【家乐福的进驻标志着鸿福路商圈全面抗衡东城世博商圈】

    3月28日上午10：30，“家乐福.希尔顿广场签约仪式”隆重举行，家乐福正式进驻希尔顿广场，强势入主南城核心商圈“十字路口”。

    家乐福，单从这个中文名称来看，已经非常中国化，而Carrefour在法文中的意思是“十字路口”，意即交通通达，可以带来充沛的人流和商机，家乐福的选址也不折不扣地体现着这个标准——所有的店都开在路口，巨大的招牌500米开外都可以看得一清二楚。

    据希尔顿广场总经理邓学冠介绍，希尔顿广场曾与家乐福、百佳、吉之岛、乐购等零售巨头进行了长达3年的接触，2008年中以来，家乐福专门聘请了国际专业调查公司，对鸿福路商圈前景进行调研和论证，并最终决定进驻希尔顿广场。

    家乐福在希尔顿广场的落子布局，进一步将南城鸿福路商圈氛围催熟成型，使鸿福路商圈炙手可热地成为东莞商圈黑马，与其它业态业种的商家一起全面抗衡东城世博商圈。

    【到CBD中心区距离最近的在售商住一体项目】

    希尔顿广场集中住宅、写字楼、街铺为一体，由五栋9到15层不等的建筑组成，1到3层为约18000平米的家乐福主力店，4楼为功能齐全的商务中心服务配套，并有空中花园，其中前两栋新SOHO概念的写字楼临近鸿福西路，后三栋即为SOHO商务概念的两房住宅。

    鸿福路两旁分布着不少商务写字楼和住宅项目，如中盛大厦、南峰中心、汇成大厦、尚书银座、财富广场、中环财富广场、时尚岛、鸿福广场、腾龙商务中心、曼哈顿广场、塞纳城市嘉园等等，其中的希尔顿广场是目前到CBD中心区距离最近的在售商住一体项目（时尚岛的住宅基本卖完），SOHO工作室物业也是目前鸿福路唯一在售的小户写字楼，是鸿福路商圈最具投资潜力的物业之一。

    【在东莞第一个提出SOHO办公概念的项目】

    SOHO即Small Office Home Office，代表时尚、轻松、自由的生活方式。SOHO产品专门为满足专业人员在家或小办公室的需要而设计的，就是我们经常说的“居家式办公”，最先由潘石屹的SOHO现代城提出。

    希尔顿广场与瑞峰置业在2008年首次将SOHO理念引进东莞，开SOHO概念销售写字楼先河。写字楼总建筑面积为9451平米，共200套，目前只剩30多套。面积在42到226平米不等，均价大概6500元每平米，实现了由住宅改SOHO写字楼销售的良好溢价。

    ■实地考察

    【交通条件】

“上边甲”公交站点

    希尔顿广场处于CBD核心辐射区域，紧靠城市主干道鸿福路与莞太路，出门便是“上边甲”公交站点，有3路、14路、47路公车经过；到莞太路步行只需2分钟，莞太路沿线有C1路、L1路、2路、L4路、6路、10路、20路、26路、31路、39路、48路、89路等公交车经过，可通达东莞各镇区。

    目前由行政中心区前往希尔顿广场，鉴于东莞创建文明城市的考虑，鸿福路中间已全部加装了护栏，需在鸿福桥下已即塞纳城市嘉园门前掉头，增加了一段绕行的距离。

    【项目四界】

    ◇东：腾龙商务中心、鸿福路口

    鸿福商圈最核心的商业地带，沃尔玛、嘉德百货、海雅百货、星巴克咖啡、麦当劳、必胜客、国美电器、苏宁电器、时尚电器等近在咫尺，步行去行政中心广场大约需要6分钟。

    ◇西：南城商务大厦、塞纳城市嘉园、鸿福桥

    西面邻南城商务大厦、塞纳城市嘉园、天诚康桥等楼盘，鸿福桥直通万江。

    ◇南：民房

南面的民房群

    当初的鸿福西路和鸿福桥是从一片杂乱民房中开辟出来的路和桥，因此现在项目南边仍有大量错落的民房，但民房楼层不高，令希尔顿广场的住宅视野较为开阔。

    ◇北：龙翔国际商会大厦、海雅百货

窗外即龙翔国际商会大厦和海雅百货

     门前是商务消费繁华地带，海雅百货近在咫尺。

    ■购买参考

    【住宅和写字楼均属家乐福上盖物业】

    众所周知在有轨道交通的城市，在地铁沿线上的地铁上盖物业均是商业繁华地带，香港、广州、深圳地铁沿线物业的发展最为典型。

    家乐福此次进驻的是希尔顿广场1-3楼，合计卖场面积18000平米，面积略小于东城世纪广场的家乐福。相似的是，家乐福卖场上方均规划建造了住宅，世纪广场上面的世纪银座住宅物业租售两旺。希尔顿广场的SOHO写字楼以及79-83平米的两房住宅产品，均享家乐福繁华与便利，是不折不扣的“家乐福上盖物业”。

    【错过了世纪广场不要再错过希尔顿广场】

世纪广场

    2004年底，当时的东城世博广场商业氛围尚未成熟，对面世纪广场的住宅世纪银座正进入销售阶段，当时超过4000元的均价令不少购房者觉得单价不菲。之后东莞房地产价格趋势上涨是普遍适用因素，更关键的是世纪银座是家乐福上盖物业，其租客大多是日韩人士，租金收益水平与金月湾花园不相上下，一套150平方米的四房月租可去到7500-8000元的价格，住宅租金回报率高达12%-15%，令当时错失购买世纪银座的客户扼腕叹息。

    现在的希尔顿广场相当于南城的世纪广场，同样是家乐福进驻，同样的家乐福上盖物业，同样的团队班底操作该项目（曾开发过世纪广场、胜和广场等大型商业地产和写字楼项目），错过世纪广场的人不要再错过希尔顿广场！

    【商铺坐享家乐福客流】

希尔顿广场街铺

    希尔顿广场一楼的街铺面积30-150平米不等，仅22席！拥有家乐福主入口客流人气，店面均朝向鸿福路，独立空调设置，实用率高达97%，1楼的内铺和2、3楼均为家乐福的经营领地。

    鸿福路商圈的日渐成熟，形成了国际国内知名零售品牌、餐饮品牌、金融机构扎堆的“泛MALL商圈”，可发挥联动效应形成一泛MALL环岛式客流。经过南城政府的系统整合，商家旺场速度可加速，鸿福路商圈将超越前期的其它商圈。

    希尔顿广场处在鸿福路商圈的黄金十字路口，极具投资潜力，家乐福的强势进驻使得这种投资回报潜力更为明显。

    【东莞首个超400平米社区商务中心】

四楼为商务中心与空中花园

入户大堂电梯厅的非毛坯风格

    希尔顿广场的商务中心配置有商务会议室、电子阅览室、棋牌室、西餐厅等。同时还首创私人商务助理，每两层专门配一个专职文秘，负责日常的文职工作。打造一体化网络办公系统，可实现资源共享。

    【样板房户型看点】

希尔顿广场SOHO写字楼样板房

    写字楼样板房，由B13与B14户型打通而成，合起来面积大约为113平米，有独立卫浴，采光很好，户型可自由组合，毛坯均价约6500元每平米。

卧室的大飘窗设计

    住宅两梯六户，均为两房两厅。样板房商旅世家502，面积约83平米，进门右手边便是厨房。双阳台设计，主卧有飘窗设计，采光很好。洗漱与淋浴分开，厨房配置小阳台，有储物功能。大阳台的观景面宽有3.7米，不足之处是东西朝向，实用率只有79%。

入口的绿色入户玄关

    另外一套样板房是格致华居503，面积大约80平米，入口设计成绿色入户玄关，有大飘窗与宽景阳台，南北朝向，采光对流均不错，洗漱与淋浴分开。据介绍，南向房子的均价比北向的要贵，南向大约在5600元每平米，北向的大约为5100元每平米。现在主推3号楼的11、13层，4、5号楼还没整体推出。写字楼与住宅均在2009年12月31日前交楼，目前正在施工中。

    【公共空间细节】

    ◇电梯公共通道纯黑色镜面材料非毛坯，稳重厚实拓展空间感；

电梯公共通道纯黑色镜面材料非毛坯

    ◇电梯上方预留两个插座以备用，方便以后线路检修、电梯维修的电源所需，想得比较周到；

    ◇电梯内按钮有明显的“样板房”按钮，看房者一目了然，直达样板房。

电梯的“样板房”按钮

    【周边配套尽享都市繁华】

    ◇购物场所：嘉信茂广场、时尚岛、沃尔玛、嘉德百货、海雅百货、国美电器、苏宁电器、时尚电器、嘉荣SPAR超市、中域电讯等；

    ◇餐饮：星巴克、麦当劳、必胜客、味千拉面、三禾寿司、茶皇轩、银丰美食街等；

    ◇电信邮局：鸿福路邮政局、中国电信营业厅；

    ◇银行：工商银行、建设银行、中国农业银行、东莞银行、广东发展银行、交通银行、民生银行、兴业银行、中信银行、招商银行、农信社、浦发银行等；

    ◇医院：南城人民医院、国境口岸医院等；

    ◇中小学：东莞市高级中学、胜和小学、恬联小学等；

    ◇其它：东莞图书馆、青少年活动中心、玉兰大剧院、东莞展览馆、行政办事中心、东莞科技博物馆等。

    【物业管理资质】

    希尔顿广场由广州万宁物业管理有限公司进行全程管理。万宁物业是国家一级资质物业服务企业、中国物业管理协会理事单位、广东省物业管理协会副会长单位、广州市市容环境卫生服务A级企业等。

    万宁物业覆盖广州、东莞、佛山等珠三角主要城市，服务面积超过700万平米，多个物业管理项目通过“市优”、“绿色社区”、“省优”等考评，更有项目获得“国优”殊荣，目前在东莞管理项目有世纪广场、胜和广场。

    【工程指标一览】

    承建单位：中国建筑第五工程局

    结构类型：框架结构   建筑层数：地上15层，地下2层

    总建筑面积：61875.1平米   建筑高度：55米   层高：3米  

    楼间距：20多米   设计单位：龙安-泛华建筑工程顾问有限公司

    【交楼标准】

    门窗：高级铝合金、不锈钢建材

    厨房：防水处理，排烟管道   洁具：利玛洁具

    瓷砖：白兔瓷砖，为广东著名商标、全国用户满意产品

    砖块：金阳仿古砖   胶粘剂：锐彩牌木膠料

    水泥：复合硅酸盐水泥   电梯：凯特斯电梯

【算价实例】

◇SOHO写字楼

回报率：8%

建筑面积：42㎡

标准总价：264600元

标准单价：6300元/平米

首期和月供：5成首付，132300元；10年月供，1529元/月

◇3号楼*01两房两厅

实用率：79%

建筑面积：83㎡

标准总价：436946元

按揭价：432577元

标准单价：5212元/平米

首期：2成首付86577元，8成按揭346000元

月供：15年月供，2909元/月；20年月供，2467元/月

◇03号街铺

实用率：97%

建筑面积：30.94㎡

标准总价：862980元

按揭价：431490元

标准单价：27892元/平米

首期和月供：5成首付，431490元；10年月供，5413元/月

相关链接：东莞核心商圈霸主比拼——南城鸿福商圈与东城大道商圈对擂：http://dg.fzg360.com/zt/20090323/