跨越式置业中央生态区别墅 掌柜看盘辅导网友换房

    看房时间：2009年4月3日（周五） 天气：多云

    置业主角：吴小姐（先生因清明前夕返乡祭祖，未能同行）   

    交通工具：两台私家车   随行人员：房掌柜采编人员

    看房路线：中信森林湖→御花苑→御泉山

    【置业主角】

    吴小姐，湖北宜昌人，于2004年从三峡大学本科毕业，随后南下东莞工作。2004年与先生购置中心区华凯豪庭一套三房两厅单位，目前有一8个月大的小孩，双方父母与其同住抚育小孩。

    【换房考虑】

    有了宝宝的家庭，加上父母陪护，换房的需求随之而来。以前三房的空间显得只能凑合，还因为楼上邻居有喜欢在家穿木屐拖鞋的习惯，吴小姐实在难以忍受楼板与木拖鞋制造的噪音，多次交涉无效，换平层大房子的考虑首先被排除在外。

    目前虽然仍是金融海啸肆掠的时期，吴小姐的先生所经营的企业仍有非常好的效益，并且吴小姐平时在家带小孩顺带炒股的收益也不错，因此家里一致考虑将换房目标“跨越式”地一步到位，直接买独立别墅，省得今后再搬家。

    吴小姐半年前就已开始物色合适的别墅，鉴于对当时的市场形势判断不准，迟迟不敢出手。近来楼市成交活跃，市场感觉有“提价潮”的来临，吴小姐担心房价再涨上去。加上近期华凯豪庭和凯名轩前面一片黄土大坑，传闻中的“行政中心二期工程”可能很快动工，现时可享受到的中心区广场无敌景观，今后可能因为被遮挡而成为历史。

    上周，在房掌柜推出“掌柜看盘零距离专业指导买房”和“御泉山看房流水帐”的相关文章后，吴小姐看完御泉山就爽快地交了10万元认筹诚意金（开盘时可抵30万元），但与其先生仍存在选择分歧，于是在把握不准之时拨通了掌柜看盘的预约电话23022899，报名参加房掌柜一对一看房买房专业指导，希望房掌柜的工作人员能给予专业的购买建议。

    询问吴小姐的整体选择意向时，吴小姐特别提到了近期市场的热点片区“中央生态区”，虽然已在御泉山认了筹号，但因为对该片区的其它楼盘还缺少足够了解，希望房掌柜记者能带她看下同类型竞争楼盘，以此确认是否选择御泉山。针对吴小姐的支付能力和对购买片区的考虑，房掌柜建议可在中信森林湖、御花苑与御泉山之间作对比后做选择。

    【看房行动】

    ◇下午14：10  第一站:中信森林湖

    中信森林湖位于南城环城路与东莞大道交汇处，目前在售的是二期琥珀洲保留别墅单位和香樟林洋房组团。

    从华凯豪庭车行至东莞大道与环城路的立交桥，一路畅通无阻，快到环城路时进入立交桥辅道，从环城路可看到森林湖一期别墅的西班牙红色坡屋顶若隐若现，因为地形坡度的规划设计考虑，环城路的噪音基本被隔离了。

高大的迎宾香樟林位列两旁（资料图片）

    进入森林湖社区，高大的迎宾香樟林位列道路两旁，靓丽的景观大道旁，着装整齐的保安逐个规范致礼，中信的物业管理有口皆碑，实际所见印证了吴小姐之前一朋友对中信物业的赞扬。

    销售大厅中，鸟瞰整个中信森林湖的规划，规模宏大，吴小姐提及这是她先生之前来看中信森林湖所喜欢的原因之一。据现场销售人员介绍，目前二期琥珀洲保留的别墅单位是独立别墅和双拼别墅。吴小姐表示对沿湖的独立别墅比较感兴趣，但一线湖景独立别墅的面积和总价超过了她的预算，房掌柜记者建议可以先去看一下二线景观的独立别墅样板房。

森林湖别墅群

    独立别墅样板房包括地下室只有三层，地上建筑面积约500米，地下建筑面积约290米为赠送面积。样板房为欧式风格，进门首先映入眼帘的是四根大理石廊柱，对于这样的设计，吴小姐颇感怪异，当了解到这仅仅代表样板房的设计而不是实际户型存在的廊柱时，吴小姐打消了疑虑。

实际毛坯交楼时并不存在的廊柱

    该户型首先让吴小姐怦然心动的是挑高7.9米的大客厅，开间尺度也较大，同时还可以安装私家电梯，对孩子不大而且还有老人要照顾的家庭，避免了上下楼梯不安全的因素，吴小姐觉得电梯是很有必要的设计。

森林湖别墅样板房

    一行人感受了一下坐电梯上二楼的感觉，虽然电梯空间不大，应付家庭使用足够了。二楼主人房（包括卫生间、衣帽间）有50多平方米，吴小姐觉得主人房的尺度偏小了一些，功能空间不够之前看过的别墅大。向销售人员咨询此套别墅的总价，合计地下室的面积约800平方米，总价大概在1600万，吴小姐觉得总价超出了自己的预算。

    房掌柜记者表示，中信森林湖是目前市场上仅存不多、具有真正独立别墅规划指标的项目之一，其独立别墅的楼间距达到了真正“独立”的尺度，而且其整体面宽也具备“独立”风范，花园面积足够大，但感觉前花园的面积分配显得少了一些，同时自身车库及别墅周围的公共空间，对访客泊车之便考虑不足。

地下室通风、采光处

    回到售楼处，根据吴小姐对总价的要求，销售人员给吴小姐推介了林居别墅组团的一套约540平方米的双拼别墅（地上面积约400平方米、地下室约140平方米），折后总价约为910万，达到了吴小姐预算的700-900万总价的上限，可列入备选。准备离开时，房掌柜记者为更充分考虑购买建议，顺带询问了森林湖第三期“玛瑙屿”别墅的面积区间，以及何时推出，但销售人员尚不能给予明确答复。

独立别墅似乎都赠送一棵大的香樟树

    ◇下午15：32  第二站：御花苑

    御花苑位于南城水濂湖畔，该盘近期正大力推广“海蓝湾”组团。“海蓝湾”的产品类型包括联排别墅和洋房。

    因久未前往御花苑，一行人选择了旧的社区入口前往售楼部，头顶的环城路与广深高速对接高架桥已经成型，使得原售楼部一带的氛围不复存在，大家猜测现在的主入口是否已调到水濂山大道那边。

    根据销售人员在沙盘旁的简单介绍，吴小姐感觉“海蓝湾”联排别墅产品面积相对经济，但让吴小姐和记者疑虑的是，“海蓝湾”组团既不看湖也不见水，名字让其以为是水濂山水库旁的别墅产品，产生了一定的误解。

一行人前往御花苑四联排别墅样板房

    目前样板房还在紧张的施工中，房掌柜记者建议吴小姐还是去施工现场先看一下，一行人到达“海蓝湾”四联排别墅的样板房。

联排别墅地下室的采光通风位

    样板房是一个“六层”的联排别墅，地上四层（包括顶楼的阁楼），地下室加停车库共两层。进入样板房，吴小姐心存疑虑，回家停好车后，想上三楼的主人房休息，没有电梯岂不是要爬五层楼？随后吴小姐下到地下负二层的车库，发现整个别墅组团的车库是共享连接，看来“海蓝湾”组团主要定位在类别墅产品上。

御花苑-2层地下公共车库

    尚在施工的样板房，其空间布局让吴小姐觉得房间面积有些窄小，卧室、客厅、厨房等空间比较拥挤。因为还没完工，吴小姐只大体走了一下每层楼的房间，就要求尽快回到售楼处大概体算一下价格。销售人员告知目前“海蓝湾”正在认筹阶段，具体价位还没公布，样板房估计在4月下旬完工开放，联排别墅的大概单价区间会在13000-15000元，考量面积区间在260-380平方米，总价约在350-500万之间。

    房掌柜记者认为，御花苑项目的总体自然资源相比较而言有优势，但其主要价值产品在于临湖或靠山的产品，“海蓝湾”与水绝缘只有部分楼栋可以亲近山景，产品形态类似于项目北面的清华居，占据的自然资源与吴小姐所期望的别墅差距比较大，产品类型、空间尺度、总价区间基本不在吴小姐的目标范畴之内，基本可以不予以重点考虑。

海蓝湾的联排别墅部分可看到山景

    ◇下午16：36  第三站：御泉山

    吴小姐此行是第二次到御泉山，项目尚在VIP诚意登记中。

    一行人到达销售中心之后，暂未见到之前跟进的销售人员，房掌柜记者临时叫了一认识的销售人员作简单介绍。吴小姐径直地向房掌柜记者表示，看中的楼栋为25#别墅，户型格局和总价区间基本符合自己的要求，而且所挑选单位靠近私家山体公园，足不出户即能享受零距离的山景。御泉山所传播的“有泉有山”，从某种意义上来说，泉无法私有，那么占据可以私有化的山景，就是购买御泉山的价值所在。

    根据记者的建议和吴小姐的要求，原跟进的销售人员带吴小姐和记者一行，前往山体公园脚下的25#别墅。

    25#别墅已是现楼实景，与26#别墅的楼间距相对开扬，但其南边还有几栋未建的别墅。因别墅面宽相对小、进深相对大，实际提供出来可泊车的车位有4个（室内室外各两个），很好地解决了访客车位的问题。

客厅玻璃窗近距离亲近山景

    进入毛坯楼内，超大的客厅落地玻璃窗让近距离的山景一览无余，保证了欣赏山景的多角度，又具备良好的通风采光性能，而且从一楼到三楼的几个阳台都显得尺度合适、方正实用，增加了几处亲近山景的接触面。

三楼主卧窗户同样可观山景

    上至三楼，吴小姐对该楼层设计为完全的主人私属空间很满意，主卧、主人书房、卫生间、衣帽间都较为宽绰，但因御泉山的独栋别墅实为双拼合成，在实际非毛坯时，需要对隔墙进行较大程度的修改，虽然麻烦，吴小姐表示可以接受，一套别墅的非毛坯肯定是要动动脑子改下格局的。因为坡屋顶的因素，记者建议吴小姐实际非毛坯时，从风水角度考虑可填平后做吊顶，避掉某些不规则的空间。

一线山体景观

    回到销售中心，吴小姐要求销售人员对25#别墅进行价格试算，建筑面积400平方米左右，赠送地下室面积约170平方米，总价在800万上下，很符合吴小姐的总价选择区间。但算价过程中，销售人员操作的所谓“销售技巧”令吴小姐感到不快，吴小姐认定只买25#别墅，但现场的销控却想引导吴小姐选择同样靠近山体公园的23#别墅（楼间距和位置不如25#），引导带来的效果适得其反，也轻易被识别出销控的破绽所在，令现场有冲动将10万元诚意金直接补足额度转为认购金的吴小姐，以先生未到场为由，临时改变了正式下定主意。

       前面还规划有几栋未建的别墅

    在房掌柜记者看来，御泉山的总价定位瞄准了市场空档，以双拼的独栋别墅，直接与竞争楼盘的双拼产品抢客，在购买心理上具有独立别墅的面子暗示，加上深业地产对该项目倾注心血，三年磨一剑，在规划设计、品质锻造上迎合了客户需求，同时在当前市场环境下，给出了相对合理、有升值空间的定价，是吴小姐等类似客户心动的几个主要因素。

    注：以上价格试算案例仅供参考，最终单价以各楼盘销售现场计算的数据为准。

【后记】

    半天看了三个别墅项目，吴小姐表示先生的选择倾向还是与自己的看法有偏差：对于中信森林湖，吴小姐的先生更喜欢，但双拼别墅的总价都快超过了其心理总价；御花苑“海蓝湾”的类别墅虽然总价较低，但偏离了其主要的选择取向。最终是否选择御泉山，还是要等先生回来再做决定，毕竟买栋别墅不等同于买套洋房那样轻易达成一致意见。

    拥有一栋独立别墅，估计是很多人的终极置业梦想，以往别墅动辄三四万，多则五万、八万的单价，让人总觉得梦想有些遥不可及。随着市场一年多以来的下行调整，目前房价包括别墅产品的定价，都已回归理性。别墅产品毕竟相对稀缺，合理的价格区间内，ABC的任何一个选择，在几年后看来也许都是对的，完美地挑选到合适的房子很难，其间错失的可能是购买良机。