东莞供应达2012最高位 周成交创年内新高均价7字头

    一、楼市观察

    1、一周商品房成交回顾：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周（5月14日至5月20日）商品房成交面积15.81万㎡，环比上升26.84%，同比下降22.87%；成交套数1639套，环比上升21.86%，同比上升36.02%；成交金额13.76亿元。

    本周住宅成交面积14.75万㎡，环比上升26.35%，同比上升34.52%；成交套数1492套，环比上升23.41%，同比上升37.01%；成交金额11.54亿元。本周非住宅成交套数147套，成交面积1.06万㎡，成交金额2.22亿元。

    价格方面，本周住宅成交均价为7826元/㎡，环比上升3.96%，同比上升3.33%。其中普通洋房成交均价为6768元/㎡，高端洋房为8916元/㎡，豪宅洋房为12082元/㎡，别墅为15153元/㎡，公寓为7808元/㎡。

    全新项目持续入市，一线镇区供应活跃。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞全市有9个项目供应22.11万㎡，合计3056套，达到今年来供应套数的最高位。其中，洋房供应2325套，面积18.77万㎡。别墅供应97套，面积1.9万㎡。非住宅供应商铺和车位共634套，面积1.43万㎡。本周供应套数对达到今年来的最高位，其中不乏一些市场热点项目和全新楼盘入市，如龙光君御旗峰、新里城、金众金域半山、三正半山豪苑等。本周一线镇区楼盘供应活跃。除了道滘的新里城和沙田的汇景御海蓝岸外，其余楼盘集中在一线镇区。一线镇区供应面积18.13万㎡，合计2685套，占比重88%。进入4月底以来，楼市供应持续放量。究其原因：其一，部分项目在前期工程进度较慢，使得5、6月份众多楼盘集中入市。其二，全新项目持续入市，支撑供应放量；其三，5月楼市回暖力度明显，开发商推货信心增强。

    楼市呈现供需两旺格局，住宅成交突破今年最高的周成交记录。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1492套，日均成交213套，这是今年21周以来的最高成交水平，首次突破日均成交超过200套的纪录。本周东莞住宅有150个楼盘有成交纪录，比上周135个楼盘增加15个，这已是超于旺季期间135-145个的纪录。本周东莞住宅有150个楼盘共成交1492套，每个楼盘平均成交10套。其中，成交套数在20套以上的楼盘共有20个，成交套数在10-20套之间的有22个楼盘。本周150个楼盘日均成交超过1套，从这个角度来说，楼市全面回暖的基础得到有效巩固。

    进入5月，随着楼市供应的明显放量，市场出现供需两旺的格局。5月3周以来，住宅成交以一周为一个台阶， 周周攀升。住宅成交套数从5月第1周（4.30-5.6）的711套，跃居到本周1492套，成交面积从7.43万㎡到本周14.75万㎡。本周住宅房价仍然维持在“7”字头的记录，均价7826元/㎡，略比上周有所上升，主要原因是一线镇区楼盘成交比重小幅加大，本周一线镇区楼盘成交839套，占比重56%，上周一线镇区楼盘成交653套，占比重54%。

    5月东莞楼市成交呈爆发式增长，深究其中原因：其一，5月楼市成交反弹明显，市场持续吹暖风。开发商推货意愿加剧，购房者入市的积极性提高；其二，项目工程进度集中，使得众多楼盘在5月、6月上市。市场供应量充足，客户可选择的范围广，价位、户型合适的房源促进客户迅速入市；其三，开发商持续采取以价换量策略，镇区楼盘低价入市和全新热点项目受到近期市场追捧。据东莞中原研究部监测数据显示，本周东莞住宅成交单价区间在5000-8000元的楼盘成交946套，占比重的63.28%。而134个洋房成交楼盘记录中，有9个楼盘房价涨幅在10%以上，有12个楼盘房价涨幅在5%~10%之间，有34个项目房价上涨在0%-5%之间的。有46个项目有不同程度的下滑，整体洋房房价小幅上涨3.51%。从本周成交前20名的洋房来看，仅有6个楼盘成交均价在“8”千以上，其中恒大雅苑均价为8000元/㎡，事实上剔除1500元/㎡的非毛坯修，毛坯价格只有6500元/㎡。也就意味着，当前房价在前期的调整当中基本上企稳，趋于合理区位。

    住宅市场的回暖加大，本周商业地产也明显升温。本周商铺和写字楼共成交95套，环比上周76套增加19套。随着存款准备金率的下调及渐向宽松的货币政策，投资商业地产的积极性会有所提高。一直备受市场关注的长安万达广场于近期入市，受到不少投资者的追捧。本周长安万达广场以19 套的成交量登商铺成交榜第三名。

    广深片区楼盘成交活跃，塘厦新盘上市受热捧。

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周南城以258套的成交量登上住宅成交榜首，主要是江南第一城成交66套、万科金域华府成交30套、恒大雅苑成交25套等楼盘支撑。从洋房成交排名来看，本周东莞洋房成交前10名的项目当中，镇区楼盘有7个。其中以塘厦、凤岗、常平、中堂为代表的广深片区楼盘活跃，共成交668套，占比重45%。其中，三正半山豪苑和金众.金域半山两个项目为本周新网签的楼盘。三正半山豪苑成交85套洋房和23套别墅，最终以113套夺得住宅销售冠军。该项目洋房均价为8600元/㎡，别墅均价为12000元/㎡。金众.金域半山成交41套，跻身洋房排行榜前10名，均价仅为7100元/㎡。相对塘厦的高位房价，三正半山豪苑和金众.金域半山入市价格相对较低而取得了不错的出货量。

    主打婚房或成为市场强卖点。

    随着市场的回暖力度加大，新上市的项目也随之增多。据东莞中原研究部不完全统计，本周东莞有4个楼盘开盘。其中新里城于周六开盘，当天推出116套两房和三房，售出80多套。现场人气较为热闹，当天来访客达到200批。长安万达广场也于周六推出40多套商铺，当天售出近30套。趁着市场回暖氛围正浓，除了新项目陆续入市，旧项目也是频繁加推货量的。如中信森林湖本周六5栋盛大开盘，推出60套，售出20多套，此外本周还有御花苑加推10套特惠单位，皇庭壹號公馆推出一口价188万的联排别墅等。

    从周末的楼盘活动来看，市场营销基本以常规性为主，如购房大抽奖、购房送家电。值得关注的是万科城推出开展“好房子，试过才知道”免费试住体验活动，让消费者先试住一个星期后买。这种体验式的营销手法能让客户真实体验产品，并注重与商品的互动性。但这种创新的营销手法是否有明显的效果仍有待观察。随着楼市政策向首次置业的倾斜，刚性需求的释放支撑楼市节节回暖。而以婚房需求为主的刚需仍是目前市场主力。近期，东莞个别楼盘热衷推售婚房，如景湖荣郡本周举办“全城热恋，520爱在荣郡”单位联谊面具舞会，御花苑举办城市精英交友派对，卓越蔚蓝城邦花园举办“520，爱情宣言”齐秦演唱会等。

    着力扩大内需，稳增长放在更重要位置

    近日，温家宝召开会议指出，当前我国经济运行总体平稳，经济增长仍在预期目标区间。要贯彻稳中求进的总基调，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置。温总理关于“把稳增长放在更加重要的位置”的定调，为未来一段时间的宏观调控指明了方向。稳增长无非从投资、出口、消费这三大版块着手。未来更多拉动消费、加快落实重大投资项目的政策会陆续出台。大幅下调存款准备金率甚至小幅下调基准利率的可能性也在增大。积极的财政和稳健的货币政策的表态会使得后续的放松政策出台的更快，频率更高。在稳增长的基调上，政策会及时适度预调微调，为经济发展创造良好的环境。

    当前，房地产市场仍处在关键期，稳增长并不意味着放松调控。在调控基调不变的前提下，政策仍然会迎着严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，继续坚决抑制投机、投资性需求，合理支持合理购房需求的方向不变。今年来各地楼市政策频现微调之风，然而北京、上海相继于上周收紧了“限购”的执行尺度，也表明一线城市政府的取态与中央保持一致，调控依然从严，短期内限购红线暂无放松可能。随着大量新盘低价入市，市场成交回暖势头不减。

    二、土地市场

    本周新增供应地块：（无）

    本周成交地块：（无）

    三、二级市场

    1、新增供应

    本周新增供应项目：

    2、商品房总体成交

    本周商品房总体成交情况：

    本周（2012.5.14-5.20）商品房成交面积15.81万㎡，环比上升26.84%，同比下降22.87%；成交套数1639套，环比上升21.86%，同比上升36.02%；成交金额13.76亿元。

    本周住宅成交面积14.75万㎡，环比上升26.35%，同比上升34.52%；成交套数1492套，环比上升23.41%，同比上升37.01%；成交金额11.54亿元，成交均价为7826元/㎡，环比上升3.96%；同比上升3.33%。

    本周非住宅成交套数147套，成交面积1.06万㎡，金额2.22亿元。

    3、物业类型成交

    本周各物业类型成交情况：

    4、住宅成交量价走势

    本周（2012.5.14-5.20）住宅成交1492套，成交面积14.75万㎡，成交均价为7826元/㎡，环比上升3.96%。本周住宅中位数价格为6762元/㎡，环比上周6617元/㎡上升2.19%。

    5、住宅成交单价区间分布

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1492套，其中成交价格在5000元/㎡以下共有92套，占比6.17%；成交价格在5000-6000元/㎡共有314套，占比21.05%；成交价格在6000-7000元/㎡共有329套，占比22.05%；成交价格在7000-8000元/㎡共有303套，占比20.31%；成交价格在8000-9000元/㎡共有240套，占比16.09%；成交价格在9000-10000元/㎡共有98套，占比6.57%；成交价格在10000元/㎡以上共有116套，占比7.77%。

    6、区域住宅成交

    本周各区域住宅成交情况：

    据东莞中原研究部监测数据显示，本周住宅成交1492套，成交面积14.75万㎡。从各镇街成交情况来看，本周共有31个镇街有成交记录，其中成交套数在40套以上的有南城、塘厦、万江等14个镇区，成交套数在10-40套的有虎门、大朗、樟木头等9个镇区，成交套数在10套以下的有长安、清溪、茶山等8个镇区。其中排在前列的镇街有南城258套、塘厦192套和万江116套等。

    从各镇街住宅成交均价来看，成交均价在10000元/㎡以上的有厚街、虎门和大岭山3个镇区，成交均价在8000-10000元/㎡的有松山湖、南城、长安等6个镇区，成交均价在6000-8000元/㎡的有凤岗、茶山、常平等10个镇区，成交均价在6000元/㎡以下的有大朗、高埗、石碣等12个镇区。

    7、各住宅类型成交

    8、楼盘成交排行

    本周洋房成交情况（前10名）：

    本周公寓成交情况（前10名）：

    本周别墅成交情况（前10名）：

    本周商铺成交情况（前10名）：

    本周写字楼成交情况（所有项目）：

    本周车位成交情况（前10名）：

    9、开工信息

    四、东莞中原地产代理部分楼盘最新动态

    ★个案名称：中信•森林湖

    本周主题：5栋145—175㎡单位周六开盘

    下周预告：陈利国教授坐诊森林湖现场

    地段：南城东莞大道与环城路交汇处

    主力户型：128—145㎡

    中信森林湖兰溪谷于4月29日加推8栋3单元28套128㎡户型，本周项目将5栋145—175㎡单位周六开盘，13栋一口价单位持续热销。本周日德方斯会所“岭南汤王”佘自强教授养生讲座和森林湖现场严灿教授坐诊。下周陈利国教授坐诊森林湖现场。

    ★个案名称：滨江公馆

    本周主题：哈根达斯节，一万抵五万认筹

    下周预告：满记甜品

    地段：万江区莞穗大道万盛花园大门旁

    主力户型：98-148㎡4房

     滨江公馆位于万江最繁华最热闹的万龙片区，莞穗大道与蓬庙桥交汇处。23万㎡大盘，一线崛起中的万江城区，高端居住区集中地。超高赠送户型，使用率达145%和8万㎡，再加上英伦纯正台地园林，1000户业主已经入住。本周举行哈根达斯节，一万抵五万认筹。

    ★个案名称：汇景御泉香山

    本周主题：香山课堂开课

    下周预告：无

    地段：清溪镇清凤大道与香山路交汇处

    主力户型：112-145㎡3、4房

     汇景•御泉香山为汇景地产实力钜献，清溪百万大盘首期产品。其项目位居于生态清溪，原生态私属山湖资源。打造纯法式风格生活模型，超高赠送产品，洋房N+1、别墅1：1赠送。深圳北顶级别墅区，价格洼地，投资首选。目前在推112-145平3、4房，本周项目香山课堂开课。

    ★个案名称：万科金域国际

    本周主题：国际会护照颁发

    下周预告：无

    地段：厚街镇莞太路

    主力户型：78-98㎡

    万科金域国际总占地约9万平米，建筑面积约30万平米，是目前中心区最大规模社区。在规划设计上，利用韵律、节奏、变化等规划设计手法，沿中央景观区呈周边式布置，形成强烈的城市节奏空间；Art-Deco风格立面，体现细腻的质感和高雅的建筑品质；项目运用万科创新3D十字单体设计，全面解决了住宅通风、采光及景观三大难题。本周万科金域国际举行国际会护照颁发。

    ★个案名称：中央豪门

    本周主题：36栋开盘，成交砸金蛋，抽奖活动，套圈游戏

    下周预告：巴罗克音乐会
   
    地段：石龙新城区龙升路

    主推户型：110-166㎡二至四房

    佳兆业中央豪门是佳兆业地产在东莞继水岸山城项目后又一力作，位处东莞石龙镇新城中心区龙升路，占地约8.2万平方米，构建近31万平方米的欧洲风情豪门社区。中央豪门能容纳3000多席住户，以110-150㎡为主的城市主流户型为先锋，超高实用率处处彰显空中美墅特征。本周举行巴罗克音乐会。

    ★个案名称：香缤雅苑

    本周主题： 38-68㎡公寓，130-170㎡3、4房

    下周预告：无

    地段：寮步蟠龙路

    主力户型：38-68㎡公寓，130-170㎡3、4房

     香缤雅苑位于中国东莞寮步镇府旁蟠龙路，雄踞镇中心CBD、莞樟路、蟠龙路、香市路三大城市主轴交汇处，是寮步新城中心区唯一新加坡风情园林社区。东临莞樟路、南拥寮步5.8万平米市政广场，西接寮步主要景观大道香市路，北揽最有发展潜力的蟠龙路，交通便利。本周香缤雅苑进行认筹。