瑞峰周报：住宅成交量跌价涨 东莞楼市或回归常态

　　一、一周经济运行和房地产动态

　　中央召开经济工作会议 继续强调防止房价反弹

　　中央政治局7月31日召开会议中再次提到：“要坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策，坚决抑制投机投资性需求，切实防止房价反弹，增加普通商品房特别是中小套型住房供应，抓好保障性安居工程建设，满足居民合理的自住性住房需求。”

　　住建部澄清：未发布取消楼市预售相关政策

　　8月2日市场有传言称，北京将试点取消预售制度，且今晚将正式出台相关政策。针对该消息，，住建部表示，他们目前并没有发布取消预售证的相关政策，也不会出来对这件事进行表态和证实。

　　上半年东莞GDP增速2.5% 广东省排名最后

　　东莞市统计局、国家统计局东莞调查队通报的数据称，上半年东莞全市地区生产总值2166 .95亿元，同比增长2 .5%，增速比第一季度(1.3%)提高1.2个百分点，在广东省21个地市中排名最末。主要因素是工业增长提速乏力，特别是虎门、长安、塘厦、寮步等几个工业大镇仍然为负增长，拉低全市工业增速1.1个百分点。

　　洪梅镇拟建珠三角轨道枢纽新城 临港产业服务基地

　　随着水乡一体化逐步提上议事日程，水乡片各镇街如何规划、互补发展，成为东莞时下的焦点之一。7月30日日上午，洪梅镇委书记、镇人大主席吴淑萍接受媒体采访时表示，该镇致力于打造“珠三角轨道枢纽新城、临港产业服务基地”，发展以居住、现代服务、特色物流、先进制造为主的精致水乡，推动由“边缘城镇”向“枢纽城镇”、由“工业城镇”向“服务城镇”、由“小型城镇”向“精致城镇”转型。

　　24家金融机构总部将进驻南城国际商务区

　　8月2日会议原则审议并通过《关于加快推进南城国际商务区金融商务区开发建设的请示》。据悉，金融商务区位于南城国际商务区北侧，一期规划共有13个地块，总用地面积165147㎡，总建筑面积971302㎡。目前已有24家金融机构明确表示考虑将东莞总部搬迁并进驻南城国际商务区，其办公面积总需求约为40万㎡。

　　二、土地市场

　　1、上周无土地成交信息

　　2、本周无待拍土地信息

　　3、上周土地出让公告信息 ：东城10年限商服用地出让 寮步又一宗流拍地入市

　　上周东莞国土局最新公布2宗土地出让公告信息，出让地块皆为商服用地。其中，位于东城区樟村社区，编号为2012WG037的地块，出让面积约4.1万㎡，容积率不大于1.6 ，出让期限仅10年，故其起始楼面地价也创年内最低，仅600元/㎡。寮步镇继上一宗商服用地降价成功出让后，寮步另一宗流拍地也改“用途”降价重入市。此编号为2012WG038，位于寮步镇坑口村，面积约1万㎡，容积率小于或等于3.77的商服地块，是去年编号为2011G62,原土地用途为住宿餐饮(酒店)的流拍地重新入市，起始价自降1070万元，为5480万元，起始楼面地价1455元/㎡。

　　三、房地产市场

　　1、新增供应：新增供应明显回落 万江新增三房成主角

　　新增供应量经过3个月的持续放量之后，近两周出现明显的下滑。上周只有2个镇区，4个项目有新增供应，合计住宅供应552套，面积约5.7万㎡，环比下滑五成以上。但值得一提的是，万江占据3个席位，分别是深业欧景城，新推11-13栋150㎡大三房、145㎡阔绰三房及108㎡的舒逸三房各48套。北大资源御湾再推楼栋产品，162套87-98㎡2+1刚需产品，参考均价为8500元/㎡。滨江公馆宾仕即滨江公馆12栋，新推240套82-95㎡三房产品。而塘厦的三正半山豪苑则在上周推出6套278-480㎡的双拼别墅。万江今年以来供应都比较充足，上周更是3大楼盘扎堆供应，这无疑让万江市场竞争局面更加激烈。

　　2、成交情况

　　2.1商品房整体签约情况：热闹楼市降温 东莞楼市或回归常态

　　8月首周东莞楼市没能延续热闹局面，住宅方面，8月1日跟5日两天签约套数低于100套，全周签约936套，日均签约134套，与七月最后一周的249套相差甚远。前一周由于金域国际和香市1号开盘发力，25-28号签约套数均超过200套，其中27号304套，28号419套，两盘贡献582套，直接拉升前一周签约量，而上周签约量大幅跳水主要是因为没有个盘开盘签约支撑，仅金域国际一盘签约套数在50套以上。住宅经过十几周的放量之后，于7月末达到顶峰，上周明显出现回落。新增供应放缓是主要原因，很多热销楼盘都已经经过几轮加推，很多需求都已经得到释放，部分楼盘甚至无货可推，部分楼盘转入认筹蓄客阶段。非住宅方面，虽然签约套数有大幅增长，但是签约面积不升反降，签约增加的部分明显属于车库。非住宅供应量持续释放并没有带来成交大幅提升，很多商铺和办公产品都遇到瓶颈。

　　2.2 住宅量价走势：量跌价涨 成交面积跌破10万㎡

　　上周住宅签约量出现跳水，签约面积9.87万㎡，13周以来首次跌破10万㎡，环比降幅42%，持续高位运行的成交量在遇到全年峰值之后急转直下，但是相信今年迫于业绩的压力，房企不会轻易放过新增的“空档期”，预计接下来8，9月份的签约量能维持在10万㎡左右震荡。签约均价8506元/㎡，在5月出现跳水以来，基本呈现震荡上扬的局面，略高于去年全年住宅均价水平，东莞楼市正朝可持续健康发展的道路前进。

　　2.3 区域住宅成交：南城王者归来 厚街常平分列二三

　　上周南城终于收复失地，以156套的总成绩排在全市各镇区住宅签约套数首位，厚街依然受金域国际支撑紧随其后，其83套的业绩为厚街贡献8成，常平的卓越蔚蓝城邦以42套的业绩占据个盘第三名，也支撑常平跻身全市排名三甲。但是从整体来看，全市各镇区的表现与前一周相比都出现了不同程度的下滑，剔除个盘因素影响，说明上周东莞楼市确实出现明显下滑现象。多个楼盘新增量释放后都已经得到基本消化，8月目前来说加推量不大，再无新货支撑的话楼市或将归于平淡。但是今年开发商都较为谨慎，推货较为积极，相信不会错过以往8月加推的“空档期”，预计各镇区依然能有部分优质产品推出抢占市场，均价方面恢复有松山湖、虎门、塘厦、莞城、长安等5个镇区过万，这也是全市均价上扬的主要原因。

　　2.4 商品房各物业类型签约情况

　　2.5 个盘成交排名：

　　2.6、楼盘活动：借着“奥运”主题继续推货 东城万达广场举办奠基活动

　　奥运赛程如火如荼的上演，8月第一周东莞大多楼盘活动也继续借着“奥运”主题推货，如恒大御湖、皇庭壹号公馆、新世纪颐龙湾、迪纳酒店公馆等项目都推出庆奥运活动。同时，较为关注的活动是万达集团在东城投资的项目东城万达广场举办大型奠基活动，碧桂园沙田项目柏丽湾在厚街各大商业广场设立展点，中信观澜凯旋城接待中心开放等。

　　3、新开工工程：两纯新盘开工 麻涌东坑打破“开工”荒

　　上周共2个项目取得开工许可证，合计住宅建筑面积约9.77万㎡，非住宅面积约3.45万㎡，环比分别下滑47%和87%。麻涌和东坑在上周迎来今年年内的首个商品房开工项目。麻涌镇又一项目即将入市，宝盈房地产旗下的信鸿熙岸花园将为麻涌镇提供面积约7.14万㎡的住宅产品，据瑞峰市场研究部最新数据监测，宝盈房地产在今年7月初刚摘获面积约4.92万㎡的商住地块，为其在麻涌房地产的占有率加注。而皇家御景华府的开工则即将结束东坑市场仅1个在售项目的局面，住宅开工面积约2.63万㎡。

　　总结：

　　1、上周关于是否取消“预售制度”闹得沸沸腾腾，地产股因该消息的传出集体出现下降情况，尽管住建局进行了辟谣，否认将会取消，但“期房预售制度”的存废之争再次引来热议。此外，东莞GDP增长仅为2.5%，广东省21个地市中排名最末。

　　2、上周东莞国土局最新公布2宗商服用地出让公告信息。东城区樟村地块出让年限仅10年，起拍楼面地价约600元/㎡。寮步再有一宗流拍土地重新入市，去年原土地用途为住宿餐饮(酒店)，起拍价自降1070万元，为5480万元，起拍楼面地价约1455元/㎡。

　　3、新增供应量经过3个月的持续放量之后，近两周出现明显的下滑，合计住宅供应552套，面积约5.7万㎡，环比下滑超过五成。而万江3大楼盘扎堆供应，将使万江楼市竞争局面更加激烈。

　　4、8月首周东莞楼市没能延续热闹局面，住宅和非住宅签约面积分别下滑42%和14%， 楼市供需收紧，出现疲态，住宅成交量13周以来首次跌破10万㎡，均价8506元/㎡，环比上涨45，主要受松山湖、虎门、莞城、塘厦、长安等镇区均价拉升。

　　5、8月第一周东莞大多楼盘活动也继续借着“奥运”主题推货，如恒大御湖、皇庭壹号公馆、新世纪颐龙湾、迪纳酒店公馆等项目。此外，较为关注的是万达集团在东城投资的项目东城万达广场举办大型奠基活动

　　6、新开工方面，麻涌和东坑首个项目获新开工许可证，打破今年的“开工荒”。