星彦地产策划总监马楠
东莞目前的大户型应该分成两类,一类是属于居家经济型的,例如东城东的丰泰城和联华花园城等等,面积是120—140平方米,还有一种是市场上比较多的产品,以奢侈型为主的大户型。
今年上半年的4、5月份的销售态势是比较好的,但是消费者购买的动机是有所区别的,包括内因和外因,去年一年累积的消费欲望在今年得到了释放,特别是大的经营态势趋稳。
去年东莞打折促销满天飞,促销房和打折到处都有,但是今年上半年声音和舆论的走向,包括对客户的引导都跟去年不同。根据我们对市场的调查,居家大户型的销售是比较好的。
对于奢侈型的大宅销售,确实有些难度,那么豪宅大户产品应该怎样去做推广?用怎样的营销方式让客户接受?客户会在怎样的价位快速的出手购买?价格仍然是最敏感的问题,定价合理的大户型项目销售是很快的,还有就是要提升产品品质,减少虚概念,多一些真实的感觉,这就是未来做豪宅产品的一种方式。
目前,豪宅选取的营销途径和渠道的问题,大家比拼的就是基本功,包括如何细分客户、细分渠道,大家要踏踏实实的做销售工作,这就是我的观点。
我们认为大户型产品的销售还是良性的,每个月备案和销售的数量比较正常,但是在下半年大户型集中的推出会造成一定的压力。
每一个产品类型中,对产品的尺度和面积要求是不同的,因此销售起来是存在差别的,不能说产品的类型是否抗风险,而是不同的产品之间哪些对于客户的真实需求,空间的把控度、面积的把控度的影响会更大一些。
目前来说,东莞的开发商这几年跟前几年有很大的不同,所谓的营销是什么,我个人的观点认为就是营和销。早些年做的产品都是感性的认识,例如身边的朋友是怎样的,就做出对应的产品。这两年东莞有非常大的改进,尤其是深圳广州品牌开发商的进驻,包括信息的介入,很多的开发商做产品的时候很注重前期的策划,一个楼盘做的时候,户型多大,产品是怎样的,有多少的配套都逐渐的加强,这是东莞房地产进步的特点,结果就是有的楼盘卖的很好,有的楼盘就不行,这就说明产品上存在“硬伤”。
下半年小户型会适当的推出,因为2007、2008年有所萎缩。今年下半年南城新增的小户型是不多的。去年在东城东区域的价格战是比较激烈的,包括新世纪星城、万科城市高尔夫等等,但是一年下来,每一家的销售还是理想的,基本上达到了预定的目标,因此产品是第一位的,没有竞争也没有热点,因此竞争应该是良性的。
没有卖不出去的房屋,只有卖不出去的价格,关键是每一块地做的项目不同,有的时候阶段性因为现金流为主,就以促销为主,有的时候希望追求合理的利润,就可以适当放缓销售,从而获得更高的利润。
2023-11-03 14:45
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