正太联合黄海涛：对大户型不能抱有过高的需求

正太联合总经理黄海涛

目前，大户型的现状跟东莞整体的经济面是吻合的，上一轮的经济浪潮中激活了大户型的需求，同时也形成了目前大户型的积压。东莞中小户型是以刚性需求为主，大户型是以改善为主，有的购买二、三套属于投资性需求，改善性和投资性的需求是比较冲动的。

中小户型是必须购买的，衣食住行生老病死，每个人都避免不了，只要中小户型的价格适合，这跟中小户型的消费力有关。投资性需求和改善性需求跟经济有关，如果经济不好的话，改善和投资的需求是受抑制的，如果房价下降的话，存量资产也是贬值的，在价格关系和供需结构来看，一个是价格和价值的市场，还有就是供需的市场结构，因此我们对大户型不能抱有过高的需求。

我们应该要思考的是，通过价格和供需结构，如何让消费者更加的理性，从严重的失衡到局部失衡。例如100平方米的房屋，大概是50万元，这是刚性需求，也是大家可以接受的。如果是150平方米的户型，属于改善型住房，如果还想卖6000元-7000元/平方米，价格过100万，意味着客户群已经往上走，价格上涨后，客户群不是正向相关的，价格上涨的过程中，例如上涨10%，客户就会减少20%，从价格的角度来说，激活改善型的需求，主要看购买欲望以及购买群体的数量，因此价格很关键，这是跟总价有关。

营销要精准，从开发商的层面来看，例如政府将相应的税费降低，例如二手市场的交易税下降，对于投资会产生刺激，开发商的成本也要下降，如果从2%下降到1%，将1%反馈给购房者的话，消费者就会得到实惠。如果营销的费用降低了，就从广泛的推广变为精准的推广，消费者就会得到精准和实惠。这样就会从一定程度上改善和缓解供需结构严重失衡的现状，就会使开发商抓到机遇。