东莞楼市08寒冬不寒 消化存量压力巨大

2008年的东莞楼市无论是业内还是业外都冠之于“寒冬”、“冰点”之名，说实话，2008年的东莞楼市在全国房地产大调整的大环境下是很难独善其身的，调整之势不可避免，但“寒冬”之说未免言过于实。所谓“寒冬”是相对于07年的非理性“热闹”而言的，既然衡量的标准是非理性的，又何来“寒冬”之说呢？其实这并非故意为东莞楼市吹暖风，更多的是出于一种理性的，宏观的，辩证的角度去看待和思考东莞楼市。东莞中原研究部在统计近几年东莞房地产市场的土地供需，房地产工程量，商品房供应量和需求量等数据的同时，经过多方面的分析发现，07年的非理性“热闹”并不是偶然，而就目前市场成交数据表明08年的东莞楼市也并非我们想象中的“寒”。

1、东莞房地产近年发展总体平稳

2000年以来，东莞楼市一直处于上升通道，进入2003年以后，随着东莞城市建设力度加大，东莞房地产开发进入了高速发展阶段，无论是需求还是价格，均有大幅度的上升。从东莞市近年商品房成交量价走势可以看出，除了2007年出现有非理性的涨势之外，总体来说表现出一种平稳上升的态势。

尽管2008年前8个月成交情况相对2007年来说有较大幅度的萎缩，但客观来说，东莞房地产在08年的弱市中表现的还是可圈可点的，而排除07年非理性因素的影响，08年的成交预期也会比06年有一定的涨幅，在07年透支08年需求的情况下获得如此成绩，说明东莞的房地产发展总体上还是比较平稳和健康的。 

2、回顾：理性看待07年东莞楼市

2007年对于东莞房地产乃至全国房地产都是一个关键的年头，其意义不言而喻，然而我们不能一直只盯着07年的数据看，只在感性上得出“07年楼市热闹”的结论，而更需要理性去分析和剖解07年。东莞中原研究部认为，历史并非偶然，出现2007年东莞房价非理性上涨也不是偶然，当我们回顾过去几年东莞的发展历程，我们会发现，在偶然之中早已蕴含必然。原因有以下几点：

2.1、土地03、05年两次放量，为后市供应埋下伏笔

从近年东莞土地供应可以看出，2003年和2005年先后出现了两个重大的土地放量节点： 2003年，东莞共新增供应地块50块，是2002年的2.2倍，供应面积达281.47万㎡，环比有202.27%的涨幅；而后几年东莞土地供应持续巨大放量，并在2005年供应地块高达84块，共计面积277.16㎡。而以房地产开发从拿地到上市供应约需要2年的时间计算，05年的大量土地上市供应必将造成07年商品房供应的集中放量。

究其土地放量原因，2003年的土地放量是出于东莞市政府开始着力造新行政中心，以百亿元巨资打造行政中心区，占用了大量土地，以及出让了大批配套商住用地以获得充足的资金投入建设；而2005年则因为东莞大幅上调整土地出让金征收标准，用于提取20％用于农业土地开发任务以及政府大力投入对基础设施建设。因此2005年东莞土地供应大幅放量，同时政策的出台使得东莞地价开始进入新一轮上涨的通道中。