东莞楼市08寒冬不寒 消化存量压力巨大

2008年的东莞楼市无论是业内还是业外都冠之于“寒冬”、“冰点”之名，说实话，2008年的东莞楼市在全国房地产大调整的大环境下是很难独善其身的，调整之势不可避免，但“寒冬”之说未免言过于实。所谓“寒冬”是相对于07年的非理性“热闹”而言的，既然衡量的标准是非理性的，又何来“寒冬”之说呢？其实这并非故意为东莞楼市吹暖风，更多的是出于一种理性的，宏观的，辩证的角度去看待和思考东莞楼市。东莞中原研究部在统计近几年东莞房地产市场的土地供需，房地产工程量，商品房供应量和需求量等数据的同时，经过多方面的分析发现，07年的非理性“热闹”并不是偶然，而就目前市场成交数据表明08年的东莞楼市也并非我们想象中的“寒”。

1、东莞房地产近年发展总体平稳

2000年以来，东莞楼市一直处于上升通道，进入2003年以后，随着东莞城市建设力度加大，东莞房地产开发进入了高速发展阶段，无论是需求还是价格，均有大幅度的上升。从东莞市近年商品房成交量价走势可以看出，除了2007年出现有非理性的涨势之外，总体来说表现出一种平稳上升的态势。

尽管2008年前8个月成交情况相对2007年来说有较大幅度的萎缩，但客观来说，东莞房地产在08年的弱市中表现的还是可圈可点的，而排除07年非理性因素的影响，08年的成交预期也会比06年有一定的涨幅，在07年透支08年需求的情况下获得如此成绩，说明东莞的房地产发展总体上还是比较平稳和健康的。 

2、回顾：理性看待07年东莞楼市

2007年对于东莞房地产乃至全国房地产都是一个关键的年头，其意义不言而喻，然而我们不能一直只盯着07年的数据看，只在感性上得出“07年楼市热闹”的结论，而更需要理性去分析和剖解07年。东莞中原研究部认为，历史并非偶然，出现2007年东莞房价非理性上涨也不是偶然，当我们回顾过去几年东莞的发展历程，我们会发现，在偶然之中早已蕴含必然。原因有以下几点：

2.1、土地03、05年两次放量，为后市供应埋下伏笔

从近年东莞土地供应可以看出，2003年和2005年先后出现了两个重大的土地放量节点： 2003年，东莞共新增供应地块50块，是2002年的2.2倍，供应面积达281.47万㎡，环比有202.27%的涨幅；而后几年东莞土地供应持续巨大放量，并在2005年供应地块高达84块，共计面积277.16㎡。而以房地产开发从拿地到上市供应约需要2年的时间计算，05年的大量土地上市供应必将造成07年商品房供应的集中放量。

究其土地放量原因，2003年的土地放量是出于东莞市政府开始着力造新行政中心，以百亿元巨资打造行政中心区，占用了大量土地，以及出让了大批配套商住用地以获得充足的资金投入建设；而2005年则因为东莞大幅上调整土地出让金征收标准，用于提取20％用于农业土地开发任务以及政府大力投入对基础设施建设。因此2005年东莞土地供应大幅放量，同时政策的出台使得东莞地价开始进入新一轮上涨的通道中。

2.2、06年工程开工量巨大，07年集中上市供应

“05年土地供应放量，06年工程开工放量，07年商品房供应放量”是东莞过去几年房地产开发周期的最真实写照，从下表可以看出2006年房地产开工面积达1226.26万㎡，环比05年有117.18%的增幅；工程开工数量为1011宗，环比05年上升了74.61%。这都预示着07年供应压力的巨大。

2.3、深圳开发商、投资者入莞，过分估计投资需求

近年来随着东莞经济实力不断提升，一批深圳品牌开发商开始关注东莞这一片升值潜力巨大的土地。自金地地产以金地格林小城打开东莞市场之后、万科、富通、佳兆业等等开发商紧跟而上。而尤其是万科的进入，对东莞楼市产生深远影响，并出现了越来越多的外来开发商和置业者跟随这些品牌企业进入东莞。而2006年，在深圳高楼价的压力下，深圳置业者开始转移投资目标，开始关注“异地置业”，深圳购买力开始向东莞、惠州等地转移。

但东莞是一个以自住需求为主的市场，外来开发商的投资定位以及外来置业者过高地估计了东莞的投资需求，加之东莞的房产交易的程序比较繁琐，耗时长久，外来投资客在不知情的情况下的盲目投资对东莞房价起到了推波助澜的作用，因此2007年的房地产火热，离不开深圳开发商与投资者的影响。

2.4、08、09年购房计划提前落实

2007年随着楼价的不断上涨，“买涨不买跌”的市场效应凸显，自住购房者生怕房价越来越高，投资购房者则看好房子的升值潜力，纷纷把08-09年的购房计划提前落实，造成了07年的成交透支了08-09年的购房需求，更推进了房价的上涨。

2.5、股市火红，民间财富迅速膨胀，促进购房需求

2007年初沪市大盘开盘报2728.19点，12月29日以5261.56点收官，年涨幅达97％，股民财富成倍膨胀。因为股市和楼市均为资金推动行市场，当市场资金充裕的时候，市场才有红火的条件，正因为2007年的牛市壮大了购房者的资金，因此也促进了东莞的购房需求，带动了楼市的火热。

2.6、业内获利，复投楼市，衍生投资需求

2007年可谓全民皆股，全民皆楼，股市获利甚丰，而楼市同样利润丰厚。对于部分业内人士来说，乘着楼价上涨的东风，不菲的利润得之较为容易，而其获利后的投资首选还是楼市，毕竟“做生不如做熟”，因此，在众多获利复投楼市的业内人士的推动下，东莞楼市需求进一步膨胀，而这一部分更多的是属于投资，而非自住。

3、剖解：2007年透支住房需求

截至2008年9月21日，东莞市2008年共成交商品房面积为263.1万㎡，环比去年同期下降了47.71％。由于后市面临金九银十，以及考虑各开发商年末去货指标任务的各种因素，预计08年10-12月的成交量约为40万㎡/月，08年整年的商品房成交面积将为400万㎡左右。

纵观近年来东莞商品房的成交情况，其成交面积约以每年20％-25％的速度平稳上升，按此速度，07年的商品房成交面积理论上应约为455-483万㎡，而实际上，07年的商品房成交面积达572.99万㎡，环比增幅达51.03%，远远超过了东莞近年商品房成交的平均增长速度，也正因为07年成交透支了08年约100万㎡的住房需求，导致了08年的市场需求比预期的萎缩。

4、现实：08年“寒冬”不寒

4.1、08年成交总量良好

就2008年目前的楼市成交情况来看，截至2008年9月21日东莞商品房成交263.1万㎡，平均每月成交30万㎡，预计全年成交约400万㎡，虽然跟07年相比有不少的差距，但考虑到07年透支了08年的需求，08年目前的成交总量还是良好的、乐观的。所谓的楼市寒冬，其实并不太冷，只是07年太热而已，而人们对08年东莞楼市冠于“寒冬、冰点”之名，也只是人们普遍以07年的非理性标准去衡量08年，既然衡量的标准是非理性的，那08年“寒冬、冰点”言过于实了。

4.2、“寒冬”源头：供应量过大

虽然08年的成交总量并不差，价格也算合理，但为什么有开发商依然呼之“寒冬”呢？根据东莞中原研究部的分析得出，其最终原因是：东莞的供应量过大。过去几年，东莞市商品房供需状况一直处于供大于求的状况，而除07年外，其余每年的新增吸纳率仅为57％左右，供远大于求。而过大的供应量必将造成开发商平均的销售量下降，相对过大的供应量也将导致客源的分散，也将必将造成项目成交的下降。因此，开发商日子难过，销售难做，主要归结于东莞近年过大的供应量。

而在供应结构中，公寓供给过大尤为突出。自2006年年中实施90/70政策以来，东莞的投资性小户型产品供应不断上升，其中以公寓尤为突出。从近年东莞小户型公寓的供应可以看出，自2006年后，公寓供应套数有较明显的涨幅，而尽管2008年的市场比较冷清，但预期其全年的供应套数也将与2007年持平。而从成交情况看来，2007年全年共新增公寓成交4971套，销售率仅为43%，而08年截至9月21日共成交新增公寓4079套，销售率为50.1％，销售率的提高主要是08年价格的回调。而总的来说目前东莞公寓的供给还是相对过足的，其消化率也是比较低的，也印证了东莞是以自住为住的市场，过多地开发投资性产品不适合东莞市场。另外，目前东莞市场正有部分公寓产品申请变更写字楼用途也说明了这个问题。

4.3、个盘分化明显，资金向优势资源集中

所谓乱世出英雄，市场愈是冷淡，个盘素质的优劣愈为突出。2008年成交呈现出严重的个盘分化现象，资金正向优势资源集中，优质盘依然热销，劣质盘则鲜有人问津。从2008年新上市楼盘的销售前十名分析来看，淡市中优质盘优势明显，这些优质资源主要包括三方面：品牌、地段、自然景观资源，品牌好的项目如万科地产、光大地产、新世纪地产、三正地产等项目；而地段好的项目则包括前十名内的三正财富新地，以及成交同样出色的西城楼华府、时尚岛蓝钻、尚书银座等项目；自然景观资源则有锦绣山河。至于个盘素质较差的项目，由于其在品牌、地段、资源、品质等方面缺乏支撑，则在08年这种大环境下则不可避免地进入寒冬。

4.4、07年走马项目，饥寒交逼

2007年的热闹市场由于其利润的丰厚，催生了不少仓促拿地，闪电组建公司进而开发的楼盘，由于其缺乏严谨的市场调研，缺乏周密的可行性研究以及准确的市场定位，开发出来的产品多属于性价比不高的单位，正如前面所说的低素质产品。这些产品往往没有品牌、地段、资源等支撑，在追求性价比的年代自然缺乏市场竞争力，因此，在自住需求为主的08年，这些匆忙上马项目的客源将大打折扣，销售低迷不振也在情理之中，而“寒冬”则真正为这些楼盘所有。

5、07年不可复制，后市以消化存量为主，压力巨大

2007年东莞楼市的热闹，得益于东莞前期土地放量巨大，得益于股市的上涨，得益于深圳等外来投资者的跟风投资等等众多因素。但07年作为一个投资性很强的一年，已成历史，它将不可复制。随着国家土地把关的趋严，股市难现07牛气，而且外来投资者或撤离东莞或了解东莞市场后减少了盲目投资等等，东莞市场将回归到一个以自住需求为主的市场。

当市场回归以自住需求为主以后，东莞房地产开发工程量及市场新增供应量将在经历完08年的延续放量（07年的开发热潮所累积的工程）后，将有一定程度的降幅，新增供应将有所减少，而市场主要以消化存量为主。而纵观过去几年，东莞市商品房供需状况一直处于供大于求的状况，而每年的余货量更高达约250万㎡，从06年1月开始截至2008年9月，市场上共累积存量高达723万㎡，按东莞年均400万的消化量计算，需要1.5-2年的时间消化，消化压力巨大。

小结：

截至2008年9月21日东莞商品房成交263.1万㎡，预计全年成交400万㎡，在07年透支需求的情况下，08年目前的市场还是比较乐观的。我们不能以07年的非理性标准来衡量08年的市场，07年的市场作为一个投资性很强的市场已成过去，其衍生的投资需求也将逐步撤离，08年将回归自住需求。而08年成交呈现出严重的个盘分化，优质盘成交可人，而劣质盘则寒气逼身。因此，“寒冬”只是针对素质低价的楼盘而言，08年的整个市场其实寒冬不寒。而对开发商而言，面巨大的市场供应量，后市应积极做好楼盘品质，提高楼盘的各方面素质，提高性价比才是过冬的最好办法。08年的成交情况也告诉我们，东莞的自住需求依然是巨大的，只要楼盘品质做好，价格回归理性，楼市的春天将已不远。