中原地产车德锐:东莞楼市会存在温和放量的态势

东莞中原地产研究部经理车德锐

开发商有没有出货？二手市场中的炒房客？现在是否开始出货？市场的调整期是否结束了？后市回落还是筑底继续上涨？这是今年要谈的一个话题。

市场不可确定的因素很多，我们研究市场不是为了预测市场，首先是规避市场风险，其次才是获利，市场是变化莫测的，始终要保持理性清醒，善待市场，市场才会善待你，这是我们做市场研究的理念。目前还是过渡期，东莞也是这样的。调整期接近了一、二年。一、二年中，从开发商的角度来说，经历了领跌、普跌、补跌。产品是先推出差的，品质低的楼盘，户型由小卖到大，现在越卖越大，卖完大的，客户也会去购买小的。 物业类型中去年是卖普通住宅和公寓，去年年末的时候，高端洋房和别墅陆续上市，因为差的和小户型已经卖完了。今年上半年高端洋房和别墅陆续上市，也有一定的量，但是因为前期的量太大了，今年的放量比较少。2007年末是明降，2008年是暗降，一步到位后，可能是跌的过多，之后进行了修复，市场接受了这样的价格，然后开始逐步的回升，借助政策开始反弹。

首次置业和改善置业到投资也是三步曲，从去年到现在是一步接一步，从2007年的卖方市场很快转变为买方市场，判断购买的时期，买方市场就是好的购买时间，现在又是卖方阶段，定价权又回到开发商的手里，现在不是理性的购买时期。现在是二级市场调整，出货之后到三级市场，之后波及到一级市场，逐步的回暖。套牢的不仅仅是炒房客，还有开发商。现在他们有很强的出货意愿，2007—2008年两个群体出货的意愿是很强的，他们动用了各方的力量，使得政府妥协，采取了救市，经济也处于下调的过程中。去年年末一系列的政策出台了，去年是一步到位的出货，实际上接盘的人不会太多，2008年的成交量来看不是很多的，总共才达到了380万平方米，量不是很大的。

第二种出货的房屋是诱多出货，借助利好或者是借助价格回升的趋势，吸引追赶者入市，吸引购买者入市。现在经历了两种出货的方式，市场上开发商的货还有多少，是否完全的出货。2008年第一季度结束时，我作了后市展望，2008年上半年是一步到位的出货，2008—2009年是拉升和诱多的出货过程，当两个步骤都经历后出货完成。之后开发商主动地拉升价格，使得趋势向上走，但是没有想到的，下半年出台了很多利好房地产行业的政策，使得开发商轻松的出完了这批货。商品房市场的销售率接近70%，普通住宅达到了73.9%，商户和写字楼的出货量比较高，我们认为一个市场或者是一个项目，当销售率小于30%的时候，意味着开发商的成本还没有收回，销售业绩不好的时候，定价会低的，当销售率是30%—50%的时候就出现了供不应求，房价出现了平抑的作用，50%—70%，供销平衡，房价在一定时间内表现相对比较稳定，70%—90%，需求旺盛，涨价可能性比较大。大于90%的时候，开发商想尽快开发其他项目，尾货促销。

全市商品房销售率是73.58%，是需求旺盛，涨价可能性比较大的阶段，意味着供不应求的矛盾逐步的显现出来。现在的市场是反弹还是反转，这是很有争议的，股市也是这样的，楼市也是这样的，现在还没有到反弹和反转的趋势。楼市是反弹的态势，我们不要忘记，一线的重点城市事实上不是反弹而是反转。因为已经跨过了前期的新高和高位，创出了新高，比2007年的高位还要高，这不是反弹而是反转。东莞的楼市价格还算是反弹，压力是比较大的。反弹的价位是不同的，相同的结论是，反弹后价格还是向上，并不是见顶也不是筑顶，为什么出货完成后就出现了筑顶，今年上半年需求量释放后会导致下半年的购买力短期内不足。信贷的投放是巨量的，投资预期比较强。第三季度后会出现通货膨胀，通货膨胀后价格就会上涨，房地产也存在地价成本的问题。地价是房价支撑的底线。还有供需的状况，出货后，大家可以想像，一手市场的货量到底还有多少，现在已经产生了微妙的转变。开发商开始惜售。很多的报道说北京、上海、深圳、广州二手房的价格比一手房还要高。