思创动力卢勇：东莞楼市下半年的机遇大于挑战

从上半年来看，整个楼市是处于找回信心的状态。需求释放的三重奏。无论那个城市都要经历这三个需求：刚性需求、改善需求、投资需求。 刚性需求是从2008年底开始的，我公司的项目是在新城，在2008年底进入快速的消化期，2009年3月份每周可以销售50—55套，新莞人成为刚性需求的主力军。上半年经过二、三月份很快的消化后普通住宅的供应量是不足的，刚性需求后期受到比较大的压力，6月份的成交量开始出现小幅的下调。我公司做的第一国际也是以大户型为主，包括虎门的第一国际，中大户型开始释放，需求受外部的环境影响比较大，受经济的影响比较大，因此大家还是处于观望阶段。

现在中大户型还是占有绝对的优势，下半年的供应来看，中大户型还是占据了主流，因此这是我们关注的热点。投资的需求来看，4月份慢慢的释放，尤其是中心区的物业，例如中心区的德方斯、松山湖、御泉山等豪宅，这些豪宅对价格的拉动作用很明显，中小投资客的需求没有完全的被激发出来，现在的投资客都是大型的投资客，白领和中产人士的需求需要进一步的放大。

成交量鼓舞人心

3、4、5月份的成交量达到了5000以上，6月份有所下降。三个城市对比，广州、深圳、东莞的情况来看，2009年上半年的成交量超过了2007年，因此说一线城市全面的回暖。东莞上半年的成交量还没有恢复到2007年的水平。价格上涨，保持理性，广州、深圳、东莞上半年涨幅对比，东莞是理性的达到了8.5%，广州达到了20%，深圳达到了30%。价格变化基本上是在5200元/平方米左右，6月份价格上升到5700元/平方米，主要是因为豪宅销售带动的。广州09年上半年的价格接近了1万元/平方米，深圳达到了1.5万元/平方米。

土地市场外热内冷

东莞的市场还是比较谨慎的，深圳的溢价率是比较高的，达到了51%，广州的高价地达到了溢价率154%，6月万科厦门地块溢价率达到了68%。东莞上半年的供应量是18宗，成交16块，成交率明显回升，3/4是以地价成交的。镇区慢半拍：镇区活跃度不够，向市区集中度是明显的，大部分镇区投资性需求没有被释放，从目前在镇区操盘的商铺和写字楼以及车位的投资来看是比较冷淡的。三级市场瘸腿依然：三级市场在调整中受伤最重，东莞的长期来看是看好的，无论是行业的规范性还是交易的透明度以及东莞消费者的置业习惯来看，东莞房地产市场仍然有很长的路要走，下半年因为价格的原因或者是供求的失衡，有可能导致刚性的需求转移到三级市场，但是量不会太大。现在深圳每天的成交量大概在200套左右，三级市场的成交量是700套左右。随着东莞开发成熟度的提高，长期来看三级市场还是看好的。

2009年下半年楼市机遇大于挑战

1、持续回暖可期

宏观经济指标来看还是经济指标来看，我国正在逐步走出谷底大家是认可的，宏观性有一定的持续性和稳定性，因此房地产的回暖是有坚实的基础。

2、三市桐城改写格局

深莞惠三市一体化战略下，东莞房地产面临新的历史性机遇，镇区的购买力进一步的向城区集中。深圳发展的内在因素来讲，向外扩张性比较强，深圳会跟东莞结合的更加的密切，因此南部的机遇大于北部镇区。

3、供求关系有待优化

下半年新增量将会增加，普通住宅供应有限，结构性矛盾依然存在。

4、价格加速上扬

经过上半年的快速消化后，后续的供应量没有跟得上，尤其是7、8、9月份形成局部阶段供不应求，普通的住宅消化的差不多，存量来看，目前主要是以改善型大户型和别墅为主，因此拉高价格。通货膨胀对价格的拉动是明显的，因此东莞下半年的价格会创下新高。

5、成交量振荡前行

受制于新增供应的不足，成交量会出现下滑，供求关系阶段性失衡导致具备价格上涨过快的因素，房贷政策转向的预期也将影响改善性及投资性需求对市场的信心，我们相信9、10月份供应量的增加，也可以带动刚性需求进一步的爆发，下半年会迎来年度第二个高潮。心态比产品更重要，维稳是当前楼市的主题。警惕牛市思维继续作崇，2007年东莞楼市的泡沫而言，中介行业有很大的推动作用，我们没有经历过九十年代的调整，经过这一年的调整，使我们经历了完整的房地产的周期，我们才会茁壮的成长。PPT做的比较简单，因为率前期大家的数据比较多，直接阐述了一些观点，希望有更多交流的时间，大家可以进行交流。