合富李兴旺：刚需消化存量 下半年房价以升为主

今年上半年贷款7折开闸后，4月份成该量有所减少，主要是因为今年前三个月成交量旺盛，大部分都已经消化，因此三月份成交量出现了一定的消化，这跟市场可供销售量减少有关。二年后90平方米以下的户型有所增长，反映到消费环境上，今年上半年和去年上半年开发停滞，产品以大户型为主，90平方米以下的户型占了28%，90平方米以上的户型占到了72%。房地产之所以销售业绩好，主要是取决于今年宏观政策的原因，例如放松二套房贷款，三区主要是以大户型供应为主。

市场销售的等级分为四个等级，低端住宅、中端市场、高级市场和豪宅市场。2—4月份的比重是很大的，接近了50%，随着刚性需求的迅猛释放，主要是消费、低总价的产品为主，因此二、三月份低价产品被迅速的消化，大部分人购买中端产品，价位在5000元/平方米—6000元/平方米。中高端以上的产品在今年1-6月份总体是增长的，相反中端以下的产品出现了下滑的趋势。城区以100—140平方米户型为主，成交比重最大，说明是以刚性和改善性的需求为主。截止今年上半年存货是443万平方米，不包括2006年以前的产品，消化存货需要9个月的时间，全市存货面积中是以南城和东城为主，并不反反映库存的压力，从消化的时间来看只需要4—6个月。

存货压力大的是常平镇、厚街镇，如果现在想在市场上购买90平方米左右的户型，目前是比较少的，或者可以说基本断货。90—120平方米的户型在全市的存货大概只有900套左右，如果分摊到每一栋楼盘，每个楼盘只有20套左右，因此需求量和价格都会有所上涨。从宏观来看，最近的中央经济工作会议温家宝总理指出，下半年必须坚定不移的实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，为房地产提供了宽松的环境，从货币政策来看，下半年会继续的宽松。可以说上半年新增货币量达到了历史最高值，下半年的货币供应量会很大，但是货币流通的方向把握得比较严。货币政策主要是从过渡的宽松回到适度的宽松。

下半年货币政策不会发生大的改变，但是贷款审批方面会从严把关。市场上相对有一点风险的就是防止二套房贷款收紧，从而出现成交量下降的趋势。从区域分布来看，土地集中在东城和南城，其中以南城为代表，将会成为全市楼市的焦点区域。今年下半年到明年的情况，估计有205万平方米的货量推出，从下半年整体可售的情况来看，如果加上市场的存货，下半年城区可售货量会接近1.6万套。按照上半年的销售数量来看，上半年的存货压力比较小，总体的供应量是充足的，城区城镇化的影响，销售压力不大。首次置业是消费者的售房，投资需求的比重已经上升到16%，高端客户在上半年也开始关注。具备升值物业的楼盘也受消费者的青睐。目前没有购买房屋的人，认为价格太贵，对后市楼价的预期来看，大部分的消费者认为楼市会上升，部分人认为稳定。目前的价格超越了销售的能力，下半年房价是以预升为主，短期内东莞房价上升趋势明显，已经在最近的二、三月不可避免的上升，下半年均价会达到6000元/平方米。

预计全年的销售量会达到580万平方米，这也是乐观的估计。2009年是激活有实力购买者为主，在今年上半年得到验证。国内楼市最大的影响力是国际影响力，遇到经济复苏的关键时期，因此专家和政府对房价是有所关注的，表态是非常谨慎的，表现在于刺激开发投资，避免工业大幅度的下滑，至少年度中央宽松的房地产，表现为信贷大幅度的增加，资金充裕，引起通货膨胀预期推动的楼市。目前通货膨胀密谋来临之前，资产价格快速回升和实体经济的增长是背离的，市场风险仍然在增加。今年上半年房地产存量的快速增加，为激活需求提供了基础。