瑞峰逄臻：上半年供需结构性失衡 竞争或将加剧

瑞峰置业事业二部副总经理逄臻

从宏观经济来看，实体经济没有恢复，资金流通过剩。首先可以发现，工业方面依然疲软，根据国家发改委的数据显示，2009年工业用电量下降7.6%，与此同时国家统计局预计今年二季度GDP的增长接近8%，GDP的增幅更多的是依靠政府工程建设和房地产、汽车等相关行业的拉动，用电量的拉动表明当前开工率低，仍以消化库存为主，因此工业上感觉依然疲软。金融市场的股市强劲反弹，从三月份的低点大幅度上扬，美国、欧洲的股市也强劲上涨，亚太股市也迎来了久违的普涨，支撑中国股市的直接动力还是经济刺激政策所带来的充沛流动性，2008年第四季度以来伴随货币政策的转向，流动性呈现加速和释放的态势。同时在房地产市场，我们根据国家统计局公布的1—6月份全国房地产市场运行的报告显示，1—6月份房地产开发企业，资金来源23700亿元，同比增长了23.6%，国内贷款5381亿元，增长了32.6%，企业自筹资金是比较大的，经济随着国家政策的调控，出现触底回暖的现象，资金并没有流向以第二产业为核心的实体经济，而是背离了经济发展的规律，对后市经济的发展缺乏支撑，没有实体经济的市场是存在泡沫的。

经济讲完了，要讲政策，中国是政策导向的国家，因此我们认为政策很重要。目前的政策条件相对宽松，执行中变相放宽，《广东省针对国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，其中包括：加大保障性住房建设力度；进一步鼓励普通商品房消费；支持房地产开发企业积极应对市场变化。也就是说从救市到救企业，广东政策已经落实到开发企业的资金困难层面。5月27日公布了固定资产投资项目由35%的资本金调低到20%，意味着开发商的贷款门槛更低。5.27政策是非常有意思的，上半年东莞房地产市场迎来了小阳春，成交量不断的上升，国家在5月底突然出台了该政策，可以说是房地产的利好政策，这是奇怪的现象。

国家预示到实体经济尚未复苏，但是保8%和市场的信心非常的重要，因此会拉动汽车和房地产行业，增加市场的信心，从而使GDP上涨。实体经济真正恢复的时候，房地产调控的政策会陆续出台。首先看全国的情况，众所周知全国出现了很多的高价地，很多的开发商不惜一切代价拿下了很多的高价地，东莞资本金不断的下调，市场不断的放大，表面看起来市场回暖，因此土地交易市场逐渐的活跃，尽管没有出现新的高价地，也没有2008年流拍的情况，目前体育路地块17号马上就要推出拍卖，这是开发商竞争的宝地。发展商从过渡悲观到谨慎乐观的心态有所转变，土地市场开始活跃，政策信号，金融危机间接救了发展商，实体经济没有实质性的回升。

东莞的成交量触底反弹

东莞是住宅成交量是290万平方米，环比2008年下半年增幅约45%，同比增幅84.5%，同比07年上半年仅下降5.5%，接近2007年上半年的水平。当楼价下调30%后，经济危机的到来，国家政策层面需要房地产拉动内需，政策的修改，刺激楼市，刚性需求得到了集体的放量。奥运会后市场相对是回暖的，随着经济政策的调控，市场出现了跌落。我们认为在今年上半年的时候，随着市场信心的回升，企业搬迁政策落实，政策利好不断的出台，整个的刚性需求不断的得到释放。根据2008年房地产市场的调整，新开工面积现在放缓，2009年新增供应量没有大幅度放量，年后刚性需求的集中放量，后续产品供应不足，导致东莞房地产市场出现供不应求。

供需结构性失衡

以刚性需求集中释放快速消化存量的第二季度来看，自住型商品房70—130平方米供应量是4778套，成交量是11000套，造成市场上紧凑型自住户型可选择性缺失。

价增量缩

6月份普通住宅签约达到5523元/平方米，价格优略微上涨，增幅接近10%，受周边市场的价格见底回升影响，价格得到恢复和修正，价格上升后压力比较大，出现交易量萎缩收窄的现象,资金转向房产.

投资客现身

我们公司代理的几个楼盘中我们发现，从去年调查的几个项目来看，从去年下半年主城区几个以刚性需求为主的80—120平方米的楼盘投资客的比例从10%到上个月达到了20%—25%左右，说明投资客开始入市，资金出来后，转向房地产市场，预计CPI会抬头，城市中心区好的地段受投资客的青睐.

改善型住宅需求逐步释放，2008年以来改善型住宅需求一直受到压制，伴随着09年后出现的反弹航行行情，在第二季度出现逐渐释放的现象。南城市政府旁边的凯名轩、东城的帝庭园等豪宅项目销售非常的热闹。

精准营销成为新宠

有主题的生活方式、有个性、有精准营销成为市场薪酬。定位不清晰的楼盘项目遭市场抛弃，定位清晰的楼盘受到热捧，如中信德方斯、大朗的万科金域蓝湾。德方斯是非毛坯修，因此我们认为降价结束了，取代的是精准的营销方式。如希尔顿广场项目，在市场不是很好的情况下，公寓销售压力比较大，因此我们果断的跟开发商协商，将前面的公寓产品变成了写字楼，最后变成销售一片火热，德方斯项目也是一样。

房地产行业情况

五大开发商市场占有率约19%，主要讲的是行业的集中度越来越高，品牌的效应越来越重要，市场格局逐渐明显。目前，通过一轮又一轮的洗牌和调控后，东莞房地产的份额越来越集中，主要还是集中在几个大的开发商。2007年下半年—2008年房地产影响相关行业，导致业务萎缩，企业亏损，业带来了大批中小企业倒闭潮，自我调整已经开始，很多企业撤出东莞，企业格局越来越清晰，出现重组局面。现在的格局也越来越明显，行业也越来越集中。 

下半年预测

下半年房价不会出现大幅度的上涨，调整期可能还会持续二年

今年1—4月商品房均价大涨15%，第一GDP增幅只有6.1%，房价走势一明显与宏观经济相背离，应该与宏观经济走势同步，而有时也会逆大势而行，否则根基不稳。改善型住宅逐渐活跃：政府研究开征物业税通知，将住户的刚性需求等影响，投资需求不会完全的恢复，下半年依然不是市场主流。目前市场情况来看，以占据城市核心地段、宽尺度、一流硬件、完善商务配套及尽善尽美的管理服务的城市豪宅，因产品稀缺、私密性和自住型强的高端别墅产品为主的改善型住宅会随着经济见底陆续释放出来，并会得到市场的追捧，例如凯名轩、中信森林湖、御泉山等等。很多的客户购买这些楼盘还是担心CPI增幅过大，导致通货膨胀，因此就购买高端物业抵御通货膨胀。  

下半年开发量将会增加，2010年竞争压力增加

由于2008年房地产市场的调整，开发商暂停或延长项目的开工周期，导致08年到09年初的整体新开工量放缓，随着09年后的一波销售小阳春，使得开发商资金得到回笼，从过度悲观到谨慎乐观的心态转变，加之刚性需求释放导致2010年的竞争加剧。市场上成交好的楼盘客户群分析，选择楼盘区域理性，重点的将房产作为保值的工具。以前客户谈价格多少，哪里便宜就到哪里购买。客户调查的过程中，地段、产品、配套已经成为他们的首选，价格只是放在第三位，追求的是楼盘的品质和价值，因此要结合精准营销来做销售。

精准营销是下半年的主流

2009年楼市经过深度调整和存量消化压力的驱动下，精准营销年会成为亮点，从项目初始阶段，细分市场成为主流。城区销售依然好过镇区，尤其是成熟的地段，几大中心镇区的房地产依然乐观。城区由于城市地位和城市配套完善，教育资源、地段、经济都比较完善，配套比较成熟，因此主城区的房地产销售是东莞市区的热点，同样可以看得到，所谓的高埗是北部东莞城区，作为镇区来讲，中心的虎门、长安成熟配套及活跃的经济等因素，房地产业发展比较迅速，特别是松山湖因优越的自然生态环境及企业双转型所带来的刚性需求和其周边辐射镇区的大朗，房地产前景比较乐观。松山湖引进了部分企业，也占据了稀缺的资源，因此松山湖是重点地区。 

轻轨将成为拉动地产新的热点

以前很多楼盘在轻轨刚出来的时候，就打轻轨牌，目前来说轻轨和城际轨道和城市轻轨的交通枢纽和站点的设置逐渐明细，东莞大道正在招标，将以西部片区快速交界，带动西部片区，例如洪梅镇和东莞的换乘点都在洪梅镇是未来新兴的城镇，道窖、麻涌不能忽视，在明年个别的项目上市后会成为置业的热点。

国庆后政府可能会从紧相应政策

下半年经济会落在保增长方面，科技支撑和改善民生的政策带动新一轮的经济增长和CPI的增长，中国今年是60大庆，中国是政治导向的国家，目前国庆前后不会有大的动作，胡锦涛访问友国搞好关系，担心国庆期间产生一系列的问题，国庆后随着第二产业为主的实体经济的逐渐的恢复和稳定，中国政府会以从紧的政策打压房地产出现的虚高和泡沫。