东莞中原车德锐:东莞楼市“金九银十”推迟上演

“金九银十” 已经成了房地产业销售旺季的俗称，临近中秋国庆，从心理角度上看，老百姓消费、投资的意愿都较为强烈，加上商家的促销配合，市场人气激增、成交明显放量。在正常的情况下，“金九银十”通常会如期而至；但楼市在近年来受宏观经济环境影响，波动较大，政策调控多选择在“金九银十”来临前出台以平抑过热的楼市，“金九银十”传统的销售旺季预期逐步弱化，2007-2009年这三年的“金九银十”市场表现已经充分说明这点。今年的“金九银十”还没到来，从8月份开始，继一线重点城市成交明显下滑，东莞楼市成交也开始明显陷入短期的低迷，令到市场各方对“金九银十”东莞楼市预期比较担忧，直到9月的中旬，成交仍然比较平淡，更令市场对“金九”失望，对“银十”担心。

造成目前楼市这种状况有着多方面的因素影响，货币政策的微调、二套房贷的收紧、一线重点城市房价高企、一手房整体供应偏紧、产品供应结构性失衡等，都使得市场短期陷入观望，持币待购。据笔者对东莞楼市的跟踪观察判断，对东莞而言，这种短期观望情绪有望在9月中下旬逐步打破，东莞楼市“金九银十”只是推迟上演，仍然值得期待。

首先从东莞下半年的金融信贷增长情况看，高于全国、全省的水平。虽然全国信贷增量相比较上半年有明显的回落，但东莞出于经济保增长的压力，东莞的金融机构在信贷方面较为宽松，银行自身的放贷需求较为强烈。因此表现在个人住房消费信贷上，二套房贷政策在8月份收紧后，进入9月份在东莞基本松绑。近年的房地产调控政策不再执行“一刀切”，更多是区别对待、有保有压，视不同的区域市场情况灵活落实处理。二套房贷政策旨在平抑投资及投机需求，但由于东莞楼市本身二手房交易机制不完善，投机需求基本不存在，投资需求也更多是长线投资，这样的楼市则相对比较平稳，二套房贷政策也理应放宽限制。这样一来，东莞楼市的首次置业、改善置业、投资置业等各类需求释放都存在着较好的政策环境，需求总体规模仍然比较乐观。

说到经济保增长压力，东莞各区镇积极提出应对措施。近期南城区为了刺激商贸消费，在“金九银十”期间对购房、购车通过发放消费卡的形式给予补贴；寮步镇从9月份起，试行两年，对镇中心区的房地产项目开发给予近千万元的奖励支持，同时市政设施也优先配套给房地产。相信政府这一系列的措施，给东莞楼市的持续平稳发展注入一支强心针，短期对拉动楼市的需求释放起到积极的作用。

说到需求规模，东莞楼市近期供应结构性失衡现象尤为值得关注。从今年4月份开始，普通自住的中等户型经历去年的持续消化及今年前三个月的快速消化，市场出现空档。半年来累积的需求部分流向二手房市场，但更多开始观望，等待新盘新货上市。而这类新项目却由于工程进度大部分延后到“金九银十”甚至年底上市。能赶得上“金九银十”上市的多半也是加快工程进度赶出来的，仍然有很多方面有待完善。从目前市场的情况来看，很多项目在8月底开始进入前期推广，预热市场，但真正上市的时间节点多半选择在9月下旬，因此，笔者认为从9月下旬开始，随着新盘的集中上市，市场短期的观望情绪很快会打破，累积的需求将开始集中释放。

很多购房者非常关心“金九银十”的房价趋势，笔者从近期的一些个盘表现作出初步的推理判断供大家参考。8月份东莞的房价是看不出有任何的松动迹象，很多项目还继续上调价格。但进入9月份，市场预期开始产生分歧。有些项目从挺价开始进入买赠促销阶段，如买房送非毛坯、送家电、送车，部分也开始变相打折或者直接打折，如认筹多少抵多少，或者干脆认筹开盘打多少折等等，从目前掌握的信息来看，最高打折的幅度去到88折。这些个盘的表现已经表明房价已经出现松动迹象。东莞房价在今年的表现相对比较平稳，房价相对比较理性，“金九银十”价格出现松动对拉动需求将起到积极的作用。

再者，笔者关注到近期各大楼盘活动频频，而且一些大型的活动也陆续展开。这个现象说明开发商的心态、对市场的预期已经发生改变。楼盘活动频繁，说明近期市场人气不够，希望通过多些活动来集聚市场人气；楼盘活动的开展，说明开发商出货意愿逐渐强烈，开始舍得投入，积极主动加大推广促进成交。

东莞楼市近期的成交低迷只是暂时的，进入9月下旬，楼市会发生很多积极的变化。在接下来的一段时间，对于购房者而言，要认清东莞的市场形势，把握好购房的机会。今年东莞楼市的“金九银十”只是推迟上演，仍然值得期待。