中原李宝柱：寮步价格处于洼地 商住供应比较大

中原地产事业部总经理李宝柱

对寮步新城中心的定位，新城中心的规划和寮步片区的规划是否会形成冲突，是否会影响到其他片区房地产的发展。我认为两者是不矛盾的，从城市规划学的角度来说，城市的规划有CBD、CLD等等的说法，对于寮步来说，重点打造的是两大板块，一个是寮步板块，一个是新城中心板块，寮步板块跟新城中心板块是不同的，政府主要是打造新城板块，相应的配套和公共设施都在新城片区，从而带动寮步板块，两个板块是互动的，寮步板块是休闲和商贸为主，政府重点打造的是新城中心的板块，两者的定位是不同的。

新城中心板块的崛起，对寮步其他的板块会起到带动的作用，不会因为重视新城板块的打造从而忽略了寮步片区的发展。

讲到寮步板块要提中心板块，现在主要是两大板块，中心板块理论的角度来讲，一方面是价值的体现，一方面也是欧总说的供需决定的，为什么寮步的价格还是处于洼地，一方面寮步跟东莞有一个共性，就是工业是三来一补，发展还是比较发达的，虽然现在是由粗放型向集约型发展。

另外城市建设发展的缓慢，最近刚刚开始，包括中心板块划分后加大城市板块的发展，价值的体现来说，因为城市中心区发展缓慢，应有的公共配套还在初步，因此价值没有真正的突显出来，需要3—5年的培育，这就是价格为什么没有体现价值的原因，包括公共配套的设施，海洋公园等等都没有成熟，因此价值没有突显。

商住的供应是比较大的，寮步本地户籍人口是6—8万人，外来人口是20多万，如果靠本地人口的支撑来说是无法支撑如此大的价格体系，因此供大与求是存在的，因此吸引南城和东城的客户，也是寮步必须的，如何将价格和需求量提升，一方面寮步要吸引高素质的人才支撑，才会有强的购买人群，虎门和长安就是这样的情况。

融入大城区和融入泛松山湖片区可以吸引周边的人群置业，就可以转变供不应求的状况，从而导致价值的提升。

从万科高尔夫开始，因为靠近城东片区，政府的定义是商贸、休闲啊为主，跟新城中心形成互补，这就是寮步的特点——商业。

寮步的商业特点是初出茅庐，刚开始发展，目前只有嘉荣进驻，商业是刚刚起步的，因为靠近城东和东城，东城相对是商贸比较发达的，如何将延续到寮步片区形成差异化，我查阅了一些文献，寮步在商业的发展是高起点的，高标准的，从而跟东城形成互补，我认为这是寮步片区的商业的发展。