中原研究报告：成交量“回落”凸现（11.2-11.8）

一、一周楼市观察

本周商品房成交面积11.95万㎡，环比下降25.86%，同比上升46.51%，合共1145套，日均成交163套，其中住宅成交了10.82万㎡，环比下降31.30%，同比上升39.25%，成交量“回落”凸现。

本周东莞市普通住宅均价为5597元/㎡，价格环比稳中有降。但是个盘价格涨跌互现，我们可以从以下涨跌幅度明显的项目分析：涨的项目有以市场供应持续偏紧的中小户型的第一国际、东海阳光等项目价格一直稳中有升；以自然资源优越、处于经济情况较好的地区高档洋房丰泰·东海城堡、世纪城·国际公馆、御泉山部分楼栋等项目，即使价格有上扬，也阻止不了改善型自住客户的购房进程；下降的项目情况有（一）项目前期集中推货且签约相当理想，现在库存量或多是景观不好，楼层不理想，朝向户型欠佳等因素影响导致价格有小幅下降如三正卧龙山花园、黄旗印象等项目；（二）是项目货量还是很大、地段比较偏，临近年关迫于市场压力和销售任务完成，价格下降幅度较明显的有洪梅的雍景香江、沙田的庄士新都·滨江豪园、鹿港小镇、富盈·山水花城等项目；（三）是项目急于前期市场回暖提价幅度过快，从某种程度上说超过当地消费者的购买力，销售速度明显放缓、后市出货压力增加，价格进行了调整如城东世家、富盈·山水花城等。可以看出价格出现松动项目多于上扬的项目从而造成整体价格走低，所以本周普通住宅成交价格有松动的迹象。

本周全市成交别墅68套，成交面积19748㎡，其中万科城、新世纪·领居、万科·虹溪诺雅分别以成交30套、6套、5套销售量排名前三甲，本周别墅成交价格除了个盘像万科·虹溪诺雅由于项目自身产品素质高、自然景观好、附加值高等因素单价去到5万多外，其余别墅成交均价在10000左右，成交热情依然高涨。

“金九银十”悄悄离开了，成交的高峰期也暂时告一段落。从上周的网上签约的数据情况来看，进入11月份后成交量呈现“冲高回落”态势，这主要是累积已久的刚性需求在上两个月持续释放，客户的需求得到不同程度的满足，随着开发商推盘节奏、推广力度放缓、预计后市的需求表现阶段性的不足，另一个关注焦点就是二套房贷、七折优惠利率的取消等诸多传闻，并且这些传闻被传的沸沸扬扬，所以这个暂无文件的热点话题也会让不少置业者举棋不定而改变购房计划，对销售量下降也会产生很大影响，预期接下来楼市或再现短期观望，持续下滑的趋势显现。但是从整个国家经济回暖进度来看，经济基地还不稳定，迫于整个市场价格一路高歌猛进的压力，防止通货膨胀预期加剧，所以个别政策调整较大，政策的一刀切的可能性不是很大。从双休日各盘表现来看，市场少了几许火热，更多的表现为平静，大多数楼是盘搞一些营销性活动为楼市增添气氛、聚集人气，即使有些项目加推新货也是小打小闹。但是土地市场这段时间表现的异常活跃，最近几周都有商住用地的成交。11月4日东莞土地市场又起波澜，位于黄江镇三新村的四宗共计有322704平方米集商住、商服、商住、幼儿园为一体地块被外来开发商金地地产以起始价14.93亿元收入囊中，大概折算楼面地价在2000多元/平方米，这样的价格即符合市场的预期，同时也为金地地产在东莞发展再添新的活力。

一周楼市资讯

1、宏观经济

10月份PMI升至55.2% 再创18个月新高

11月1日，中国物流与采购联合会公布。10月份制造业采购经理指数（PMI）为55.2%，比上月上升0.9个百分点，再创十八个月新高，是今年3月份以来连续第八个月保持在50%上方。10月份20个行业中，只有烟草制品业低于50%，其余19个行业均高于50%，尤其以服装鞋帽制造及皮毛羽绒制品业、食品加工及制造业为最高，达到60%以上。从产品类型看，原材料与能源、中间品、生活消费品和生产用制成品类企业均高于50%，并且差别不大，均在55%左右。

造业PMI是一个综合指数，按照国际上通用的做法，由5个主要扩散指数加权而成。通常PMI指数在50%以上，反映经济总体扩张；低于50%，反映经济衰退。

国际金价1096美元 史上最高

在美元持续弱势的大背景下,黄金价格不断攀高,历史新高多次被刷新。10月13日,国际金价创下了1072美元/盎司的新高,11月3日便被1087美元/盎司所刷新,11月4日也就是昨日,国际金价最高被刷新至1096美元/盎司。

前三季度广州GDP同比增10.5%

今年1月至9月，广州市完成地区生产总值6386.29亿元，同比增长10.5％，增幅比一季度提高2.5个百分点，比上半年提高2个百分点，预计全年增长10％。

据广州市常务副市长邬毅敏介绍，投资持续快速增长、消费需求畅旺以及进出口降幅逐步收窄是广州经济呈现逐步回升向好势头的主要推动力。今年前三季度，广州市实现地方财政一般预算收入513.24亿元，同比增长13.9％。

统计数据显示，1月至9月，广州市81个重点建设项目累计完成投资超过560亿元，共完成固定资产投资1532.48亿元，增幅超过20％；消费品零售总额也实现了近一成五的增幅，形成了投资与消费协调、主要依靠内需拉动经济增长的新格局。

面对国际金融危机的冲击，广州市投入了1.98亿元专项资金扶持外向型企业，截至9月底，前三季度广州地区进出口总值同比下降13.5％。

南城前三季存贷款余额1269亿

前三季度，南城实现生产总值（GDP）201亿元，同比增长8%。另据市统计局统计，前三季度，南城各项存贷款余额总计1269.1亿元，同比增长58.2%，其中各项存款余额为684.5亿元，占全市存款总数的1/8强，同比增长66.9%；各项贷款余额为584.6亿元，同比增长49.1%。南城各项存贷款余额均居全市第一。这主要是　多家银行区域总部设在南城，第三产业带旺金融商贸。

四季度工业增加值可达１５％至１６％

李毅中是在11月2日举行的“2009中国互联网大会”上做出上述表示的。他说，我国政府出台的全面应对金融危机的一揽子计划和各项措施已经取得了明显成效，从工业领域来看生产增长总体加快，企业盈利状况有所改变，工业投资持续增长，工业的用电量、铁路的运输量也逐月回升。预计第四季度规模以上工业增加值可以达到15％到16％，全年可以达到10％到11％。

李毅中指出，当前我国工业经济正处在企稳回升的关键时期，要充分估计形势的复杂性和不确定性，增强忧患意识和风险意识。更加注重推进结构调整和优化结构，更加注重优化创新和技术改造、节能降耗减排治污、推进信息化和工业化的融合，提高生产的质量和效应，促进工业经济平稳较快发展。

奥巴马访华前贸易摩擦频发或意在施压人民币

11月5日，美国商务部公布对华输美油井管反倾销反补贴案的初裁，决定对从我国进口的油井管征收最高达99.14%的反倾销税;11月6日，美国国际贸易委员会初步裁定，对从中国和印度尼西亚进口的铜版纸、从中国进口的焦磷酸钾、磷酸二氢钾和磷酸氢二钾征收"双反"关税。

这一切，距离中美互相承诺不再出台新的贸易保护措施才一周时间，距离奥巴马对中国进行国事访问的日期只有10天左右。有关专家认为，在奥巴马访华前夕，美国频频出台贸易保护措施，可能意在施压人民币汇率。

有关专家认为，美国频频出台贸易保护主义措施，其背后还有着更深的含义，即配合奥巴马访华，增加其与中国谈判的筹码。而人民币汇率问题则显得尤为刺眼，它无疑将成为届时美方向中国施压的重点之一。早在10月24日，奥巴马在致函美国纺织团体协会时表示，中国必须停止操控货币的行为。

中国国际金融公司首席经济学家哈继铭认为，奥巴马在访华期间，或将对中国的汇率政策实施更多压力，以促进美国出口和刺激就业，但中国将首先考虑其自身的经济基础。他预测2009年人民币对美元升值幅度将为3%。针对中美贸易局势，有关专家认为，中国不能一味对贸易保护主义退让，应该采取适当的反制措施，进行适度的斗争。

2、 政策法规

“调结构、防通胀”

最新一期《瞭望》周刊载文称，于12月召开的中央经济工作会议将把“调结构、防通胀”作为重点。文章说，中央经济工作会议将回顾一年得失并部署2010年经济工作。在后金融危机时期，如何推进产业结构调整，引导产业健康发展，沉着应对通胀预期，增强后劲再上台阶，成为中国经济要继续破解的课题。

家电以旧换新补贴政策出炉

11月3日，从经贸局了解到，《东莞市家电以旧换新财政补贴资金申报、审核及兑付办法》出炉。办法中称“家电以旧换新”是指消费者废弃旧家电并购买新家电的行为；“家电以旧换新补贴资金”，是指由中央财政和省级财政共同负担。其中，中央财政负担80%，省级财政负担20%。

办法中提到，补贴对象是，广东省内注册登记具有法人资格或具有广东省居民户籍，在规定时间内交售旧家电并购买新家电的单位和个人，在广东省行政区域内于2009年6月1日至2010年5月31日可登陆家电以旧换新信息管理系统http://www.jdyjhx.gov.cn/website/entpalist.shtml网点查询栏中查看）购买新家电均可享受家电补贴。交售旧家电与购买新家电的单位和个人必须一致。已享受“家电下乡”补贴政策的新家电不得重复享受以旧换新补贴。补贴品种包括：彩电、冰箱（冰柜）、洗衣机、空调、电脑。补贴标准，按新家电正常销售价格的10%给予补贴。

央行继续实施适度宽松货币政策

中国人民银行行长助理郭庆平5日表示，当前全球经济复苏仍面临较大不确定性，中国处于经济复苏关键时期，央行将继续实施适度宽松货币政策，保持流动性合理充裕，大力促进民间直接投资。

郭庆平在第五届北京国际金融博览会开幕式上指出，在国际社会和各国大规模宏观经济刺激政策的作用下，今年三季度以来，全球经济出现企稳迹象，主要发达经济体继续维持量化宽松的货币政策，并着手研究退出的方式和策略。

3、市政规划

投8000万建医院

投资8000万元的望牛墩镇新医院本月将开建。

11月2日，记者从望牛墩镇新医院建设工程筹备工作组处获悉，该镇新医院将按照二级甲等医院标准、200张床位的规模设计建设，占地面积约54亩，投资达8000万元。新医院建设工程本月将动工。新医院建设主要包括六大部分：门诊部、住院部、医技与辅助科室、总务后勤、行政管理及职工宿舍等。

升级红荔综合市场

寮步镇红荔综合市场升级改造工程日前完工。此次升级改造是按照样板市场的要求和规模标准进行，共投入190多万元，11月11日将迎检样板市场。

据了解，红荔综合市场是由寮步经济发展总公司投资4000多万元，1998年10月投入运营，是一家集零售、批发、餐饮、娱乐等功能为一体的综合市场。

大王洲将变身“都市绿岛”

11月3日，从东城农业办获悉，东城规划统筹6000亩农田保护区开发建设成农业生态园，启动投资总额达2.4亿元。园区建成后，将由政府成立公司统一经营管理，带动农民就业增收，预计正常运营年产值将超过1亿元。

寮步投资1679万升级香市路

11月4日，从寮步镇重点办获悉，该镇投资1679.6万元升级改造香市路东段（荔园路至松山湖）道路，升级改造工程已动工建设。

香市路东段（荔园路至松山湖）道路升级改造工程全长1162.3米，改造内容包括旧路面处理、沥青罩面、交通设施、人行道铺装、路灯照明、绿化等改造项目。计划在春节前竣工通车。

该路段与松山湖工业北路对接，工程完工后，将与松山湖科技产业园实现对接，从镇中心区驱车5分钟即可抵达松山湖创意产业园。

新城中心站位置敲定

11月5日，从市轨道交通建设工作领导小组办公室（以下称“市轨道办”）获悉，因征地原因，莞惠城轨东莞段线路将有所偏移，涉及范围覆盖7个镇街，站点仍设置为10个站。目前，新城中心站、东城南站、寮步站站点具体位置已确定。

“新城中心站”作为莞惠城轨与东莞市轨道交通R2线交汇点倍受外界关注，其位置明确设在东莞大道与西平二路交叉处。届时，R2线站点设在地下二层，莞惠线站点（“新城中心站”）设在地下三层，横跨东莞大道。

另据了解，目前“新城中心站”工地虽然已有施工单位进场，但开工手续仍没有“搞定”，尚未正式动工。

4、市场动态

外资楼市投资重回一线城市 京沪再受追捧

内地房地产市场自今年初以来迅速回暖，由于观望和退出，外资机构曾错失内地楼市的最佳复苏时机，现在外资在内地楼市投资的焦点已从二线城市重回一线城市。是否要加强房地产外资监管的争议由此再度引发。今年上半年，外资机构在北京、上海的大宗土地成交额分别达60亿元、35亿元，比去年同期有较大增幅。而过去被认为是外资机构投资热点的二线城市，如成都、大连、武汉、重庆、天津等5个城市中，仅有重庆在今年上半年外资机构大宗土地成交额与去年同期持平，其他4个城市均出现不同程度的下降。今年上半年，外资机构在内地购置房地产开发用地资金超过1100亿元，住宅和城市综合体项目成为外资在一线城市的投资新热点。

逾32万平方米地14.9亿“出嫁”

11月4日下午,黄江镇三新村的四宗共计有322704平方米的用地,在市国土资源局土地交易中心进行公开出让。现场只有东莞市金地房地产开发有限公司与宝岛度假村联合到场参与竞拍。

据了解,这次出让的黄江镇三新村地块,编号分别为2009G038、2009G039、2009G040、2009G041,用地面积分别为150126平方米、64319平方米、98108平方米和10151平方米,用途分别为商住、商服、商住、幼儿园。除了幼儿园用地出让年限是50年之外,其他三块用地都是70年。所有地块都要求建筑密度不得超过28%,捆绑的整体起始价为14.93亿元。大概折算楼面地价在2000多元/平方米。

2009G038地块的土地现状为原生态植被;而2009G039~2009G041的三宗地块上尚剩余部分建筑物。该地块开发建设期为3年,宗地建设项目在2010年12月4日前开工,在2012年12月4日前竣工。

龙湖地产有望成为09年内地房企规模最大IPO

内地房地产公司龙湖地产日前正式在香港路演,公司计划融资60.6亿—71亿港元,预计将成为今年内房股中规模最大的IPO。

龙湖地产昨日在港举行上市记者会,预计发行10亿股,每股售价6.06元—7.1元,全球融资额在60.6亿—71亿港元。按发售价的中位数计算,若全额行使15%的超额配售权,总发行股数将达到约11.5亿股,其融资额度将达71.74亿港元,从而成为年内内房股中规模最大的IPO。

5、其他信息

本月9日-13日严查囤房抬价

11月1日，从市建设局获悉，本月9日至27日，市建设局、市房管局将联合开展房地产市场秩序专项检查。其中，9日至13日将检查在售商品房从开发到销售的违规行为，如发展商囤积房源、哄抬房价等。23日至27日检查房地产中介机构违规行为。

据了解，本次全市房地产市场秩序专项检查分两个阶段进行：第一阶段，对全市目前在建已进入商品房预售环节的房地产开发项目销售现场进行抽查。检查时间为11月9日至11月13日，由市建设局、市房管局组织联合检查组进行分片抽查。第二阶段，对从事房地产居间代理、交易买卖服务的中介机构进行全面检查。检查时间为11月23日至11月27日，由市房管局、市工商行政管理局联合进行检查。其中，对在售商品房及其发展商的检查将涉及开发手续、销售行为、房地产广告、价格管理等7个方面的内容。

数字透视

一周土地供求：

一周商品房供应：※2009.11.2-11.8期间新增商品房供应11.95万㎡，合共1145套。

一周需求：※2009.11.2-11.8期间商品房成交面积11.95㎡，环比下降25.88%，同比上升46.51%，合共1145套，环比下降22.16 ，同比上升上升41.36%。其中上周住宅成交10.82㎡，合共973套；非住宅成交面积为11323㎡。

一周价格：※2009.11.2-11.8期间，东莞市普通住宅均价为5597元/㎡，环比价格稳中有降。

市场存量：※截至2009年11月8日，全市商品房累计可售存量为 551.97万㎡，合共68793套，市场存量再次减少到600万以下；其中普通住宅（洋房+公寓）可售存量为378.10万㎡，合共37966套；别墅可售存量为60.90万㎡，合共1720套。

地产工程信息

二、普通住宅销售排行

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