专家认为限房地产转让 环节利润可以遏制高房价

    今年以来，各地出台的房地产限购政策屡屡遭到质疑。北京市人大常委会副秘书长黄石松认为，当前房地产限购政策应从“限利”入手，消除房地产暴利根源，遏制高端需求和投资性购房，同时大面积推行保障房建设，才能最终实现房地产市场稳定。

　　黄石松认为，限购范围的不断扩大充分显现了政府的决心，但“上有政策、下有对策”的现象，也反映出地方政府在保增长面前的政绩压力和对土地财政的依赖。当前，我国住房市场的主要矛盾在于供需总量和结构的双重失衡，在一定时期内对特定地区实行一定形式的“限购”是必要的也是必需的，但从根本上看，由于房地产不可移动的本性，按照本地区人口、土地、资源、环境的禀赋条件，因时因地科学合理确定住房建设和消费标准才是住房市场健康运行的前提。同时必须落实政府的责任，建立完善基本住房保障制度，才能尽快实现房地产市场的供需均衡、平稳可控。有鉴于此，黄石松认为，政府出台调控房地产政策应从“限利”入手，实现限购目的。

　　首先，坚持实行差别化的信贷政策和税收政策不动摇，并保持长期稳定。比如，对于普通商品房的首次置业者首付比例可考虑按房价的２０％－３０％计算，由银行和客户根据信用情况协商决定；对于高端市场，可以按照房屋总价为标准实行差别化信贷政策和税收政策，超过该标准的需要实行更高的首付比例、更高的利率、更重的税，坚决遏制高端需求和投资性购房。

　　其次，在商品房发生转让环节实行累进制利得税，消除房地产暴利根源。比如收取转让利得的８０％甚至更高的利得税，使投资客、炒房人在转让时无利可图。这一政策并不是限制转让，确因工作地点变化或生活需要，或者卖小换大、以旧换新，交易行为不受限制，但交易利得要交重税。

　　如实施这项政策可达到以下效果：可保护公民购买房屋的基本权利，支持了刚需一族的购房需求，保持了政策的连续性、一致性；用经济手段从根本上限制了炒房和投资行为；并不降低市场的交易效率；绕开了“第二套、第三套”房的认定等操作中的技术难题，堵住了“潜规则”的漏洞，简便易行。

　　黄石松同时认为，限制转让环节的利润，还需要有配套措施，以避免“阴阳合同”的发生。其一，规定商品房交易（不管是一手房还是二手房）必须在政府的统一交易平台上网签，同时只能通过银行转账交易，不得用现金交易；其二，只有完成网签并通过银行转账的交易才允许产权过户。

　　此外，由于限制了转让环节的利润，投资人只能依靠长期持有物业获取稳定合理的租金回报，大量资金有可能从高端市场转向普通商品房市场，可缓解当前我国保障性住房建设中地方财政的资金困境，实现政府、投资人、中低收入家庭的多赢。