深业地产营销部长刘启：用道德做衡量踏实做项目

    深业地产营销部部长刘启

　　用道德做衡量，踏踏实实做项目

　　讲到深夜地产企业的背景，房讯网高度评价深业是在用道德做项目。这是一句大实话，就国营企业来说，特别是深业这么大型的国营企业，其实不太懂得做营销，因为不太懂得做营销，所以只好踏踏实实的做项目。

　　区域发展需要产业和消费者

　    由于对东莞的市场了解还不是特别的深，刘启就万江和道滘发展方面的一些问题谈到了自己的相关感受，“欧景城这个项目周边的主要客流还是来自于南城，而万江的有限，富通的姜总也谈到了这个问题，实际上就是消费群体大小。一个区域要发展还是要依靠人，依靠产业和消费者。如果没有消费者，这些东西都是空谈，欧景城只能是借力，借助南城的力量，但始终是外力，因此就要比南城便宜，否则很难吸引到别人来购买。万江和道滘发展的速度慢，可能是消费群体的基数太少造成的。在这个状况当中也有一些好的项目，他们找准了消费群体，刚才我了解了五福里的项目和葡萄庄园的项目，它们都是抓住了区域内第一波比较高端的项目，实现了价值，但是整个区域的发展单靠这样的做法的话，大区域就很难起来，这个是第一个认识。”
 
    城市发展机会依靠政府规划

    关于规划方面，刘总也发表了相关认识，“我刚来首要了解的就是周边的规划，但是我只查到了2005年万江出的规划，据说这个规划还要调整之中，这样的话，就说明整个城市的规划一直是处在一个不确定的状态下发展。因为我是从深圳过来的，深圳的规划是这样的，规划一片，发展一片，规划变现的速度非常快，所以大众相信规划，再者通过规划实现大家淘金了，就自然而然可以分享到城市发展的机会，我们这边规划变现的速度非常慢，所以做项目的同志很痛苦。”

　　同时谈到刚来的一些体会，“我刚才在这里翻了一下地图，发现确实是万江、道滘、沙田这些地方水系都非常的丰富，一看全部是支支节节的水系，可能当时也是基于这样的水系做了一些规划，但是这些水系都是一些小水系，支支节节的支流，水系要形成景观，除了水本身之外，跟水周边的建筑和水岸边的景观都是相关的，不能只有水，在水系的规划上，难度也很大，因为村民的房子很多。涉及到一些难点可能比较难突破，我的一个想法，在座的开发商朋友都是想要扎根在某一个区域，把我们的力量集中在一个区域内做开发，我觉得从规划上我们可以集中力量，把一个区域规划好，然后集中力量吸引所有的开发商朋友进去操作项目，这样更容易让项目形成热点。万江的项目确实不少，但是战线非常长，很难形成一个区域，只能靠大家在那里穷折腾，也不容易，但是如果大家联手炒作，这个战线实在是太长，比如说我们跟富通是否可以联手炒作，天邑湾距离莞城近，我们离南城近，战线太长。”