东莞4月新政击退深圳客网签量下跌 5月高价盘拉高网签房价

2017年4月10日，东莞楼市新政应势而出，集齐了“限购+限贷+限外+限价+限售”五大武器，市场迅速降温。4月东莞楼市情况如何？如今新政即将满月，市场又有何新变化？

我们先来回顾一下东莞4·10楼市新政中关于新房交易的新增限制：

1. 无论本地或外地都限购2套房

2. 外地户口买首套房要1年社保、二套房需2年社保，但本科以上学历或初级以上职称购买首套新房可放松至半年社保

3. 拿到不动产证满2年才可转让

4.通过赠与方式转让住房后,须满2年后方可再次购买住房;受赠方按限购政策

数据：住宅网签数量环比下降 房价环比上升

据东莞中原研究部数据监测显示，4月东莞住宅网签6451套，环比下跌7.67%，面积约62.9万㎡，环比下跌4.66%，金额101.8亿元，环比下跌4.09%。中原研究部分析，东莞4.10新政出台后，具有购房资格的客户量大幅缩减，市场观望升级，客户来访量下降4成，实际市场成交比新政前严重萎缩六成。

从具体物业成交数据来看，普通住宅（洋房+公寓）成交6270套，环比下跌8.10%，成交面积58.3万㎡，环比下跌6.04%。4月洋房新增面积18.66万㎡，环比下跌55.25%，同比下跌63.25%

值得一提的是，东莞4月的别墅成交181套，环比上升10.37%，成交面积4.5万㎡，环比上升17.56%。仅海逸豪庭一盘就成交了81套，成交金额达到3.4亿元。此外，还有中熙君墅湾、海伦国际、虎门国际公馆等十数个楼盘出现成交，别墅市场回暖迹象明显。

与成交量持续环比下降相对，东莞网签房价仍在环比上涨。合富大数据显示，2017年5月1-7日东莞签约套数仅1072套，创近3年以来最低。而进入5月后，第一周东莞新建住房网签均价约为17909元/㎡，环比上涨12%，高价盘签约增加拉高了整体均价。

城区楼市人气旺盛

5月6日，东莞城区的碧桂园东江月开盘，推出建筑面积约85-105㎡洋房和约18-40㎡Mini Loft创客空间产品，现场人气十足，项目多数都是来自东莞本地的客户，鲜见深圳客等外地客的身影。据楼盘销售透露，其接待的东莞户籍客户占多数，其它也多是东莞工作和从事经商活动的市民。

无独有偶，在近期的五一假期时，东莞城区的富通旗峰公馆也正式开盘，推出建筑面积约91-106㎡带装修的3房产品，吸引了众多本地客前往购买，去货率达到将近7成。而同期，临深地区面向深圳客的在售楼盘人气平淡，甚至有楼盘出现零成交的情况。

除项目开盘外，近期东莞城区还有多个项目有新动作，万科中天城市花园和漾城均在五一假期开放营销中心，万科中天城市花园还同时开放样板房和示范区。虽然两盘未进入开售阶段，但是依旧吸引了大量人流前往看房。在开放首日，两盘相关区域都人山人海，客户摩肩接踵。

与东莞其它区域相比，东莞其它区域尚且仍处政策消化期，表现非常平淡。城区楼市一枝独秀，在本土客的强力支持下，似乎已经出现复苏的迹象。与往年相比，东莞楼市五一前后开盘的项目明显减少，市场供应不足，多个纯新楼盘由于各种原因推迟入市。下半年，东莞楼市或会面临更加激烈的竞争。

新房“限外”击退深圳客

实际上，东莞在2016年10月和2017年3月底均出台过相关楼市调控政策，但是楼市过热趋势并未受到遏制，深圳客大肆东莞购房的情况更是影响不大。

4月10日后，东莞楼市执行“限外”政策，外地户口买首套房要1年社保、二套房需2年社保，即使本科以上学历或初级以上职称购买首套新房可放松限制，也需要半年社保。

深圳客现有东莞购房资格客户量有限，观望情绪愈来愈浓，同时大规模外流到东莞二手房市场及惠州市场，东莞新房市场深圳客已失去昨日的“荣光”。

据中原研究部对东莞155个在售住宅项目监测显示，4.10东莞限购加码后，大部分非莞籍的买家失去购房资格，市场反应尤为迅速，当周客户来访量暴跌4成。临深区域因失去深圳客支撑，成交大幅惨淡，从实际推售市场来看，很多主打深圳客的项目在新政后出现周“0”成交的情况，临深片区、松山湖片区以及滨海片区新政后三周比新政前三周平均值均缩水约70%。

目前，最为尴尬的还是位于凤岗、塘厦等临深区域的在售楼盘，原本定价就要超过2万/㎡，几近深圳边远地区的房价，而本地客户又难以全盘接下原本属于深圳客的市场，临深高价楼盘已经骑虎难下。

东莞中原研究部建议开发商回归本地客市场，营销回归本土，联动、推广、活动等系列措施也从本土客出发。