连月来,东莞楼市持续回暖成关注热点。然而,与去化率都走高的洋房、公寓市场相比,别墅市场却迟迟未见起色,供需持续低位徘徊,库存消化周期已延长至15个月。
别墅消化周期长达15个月
自去年10月限购政策出台后,东莞别墅供需量便开始连续下滑。据中原数据显示,东莞别墅产品成交量自去年12月以来一直徘徊在5万㎡以下,住宅成交底部回稳的7月,东莞别墅成交也不出众,为今年2月以来低位,成交量仅3.4万㎡。
上半年,受限购限贷限价等调控影响,别墅消化周期不断被拉长。中原数据显示,截止到7月底,东莞全市别墅库存达95万㎡,消化周期长达15个月,而根据市场潜在开发项目进度评估,下半年东莞估计还有33个项目供应别墅,约44万㎡。
不过,从实际市场看,并非所有别墅都“遇冷”。中原战略发展中心总经理车德锐告诉房掌柜,别墅销售遇冷主要还是针对大别墅而言,上半年总价高的大别墅供需比较平淡,而中小型别墅的成交还是不错的,比如海逸豪庭、卓越维港、锦绣山河等。签约数据不好主要原因是东莞限签。
“大别墅上半年供需遇冷,一方面是因为现在家庭结构的变化,另一方面是现在的144平需要6成以上首付,大别墅的总价太高,加上6成首付,购房者的成本太高,第三是银行现在的放款收紧,别墅的贷款有点困难,所以购房者会选择观望。”车德锐说。
下半年难有明显转机
面积大意味着总价高,经过去年的房价暴动后,东莞别墅开发趋小化已成必然走向。据中原统计数据显示,17年上半年,东莞叠加、联排、双拼及独栋250㎡以下成交占比占到39%以上,其中250㎡以下独栋别墅占比亦达到56%。
而从市场反应看,卓越维港、碧桂园森林里等的小面积别墅都颇受欢迎,越来越多房企开始将别墅产品精小化。在精小化的同时,别墅的产品功能性也实现升级优化,开发商通过提高产品价值来提高性价比,赢得市场青睐。
合富研究院高级分析师李兴旺也表示,随着高端财富阶层的逐年压缩,房企调整开发战略,向总价小的经济型别墅方向转移,180㎡以内的经济型别墅面积小、总价低,可满足部分首改需求,受到市场热捧,而250㎡以上大面积、高总价的别墅成交面临不小的压力。
针对下半年的别墅市场走向,李兴旺指出,下半年,政策环境总体较上半年为“只紧不松”,故别墅市场不会出现明显转机,更多体现在个盘分化上。控制面积,理性定价,控制总价,提高产品附加值,是打开别墅市场的重要条件。
而据房掌柜观察,为打开市场,近期开发商在别墅定价、优惠方面也越来越吸引人。如近期开盘屡屡热销的卓越维港,其建面约170㎡英伦院墅推,凭借紧邻地铁2号线优势和认购5万享20万优惠,也吸引了不少改善客关注。
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