迭变2017：东莞楼市格局大变 2018将迎艰难挑战

2017年，东莞楼市的迭变之年。

政策年效应下，一方面，深圳客投资客退潮，观望氛围笼罩全年，以致总体成交腰斩业绩下滑；另一方面，东莞前景氛围向好，土地市场也打得火热，有本地需求支撑，局部楼市依然创出了个红红火火……

岁末回首，这一年东莞楼市都经历了什么？利好利空参半，展望2018，又有怎样的市场预期？我们不妨细细解读一番。

这一年，供需双双下滑

数据，是楼市行情的最直观反映。纵观2017，东莞楼市降温早在意料之中，商品住宅成交量下滑超3成，局部区域直接“腰斩”。

东莞合富辉煌研究院根据1-12月中旬数据预估2017年全年数据，预计今年东莞商品住宅供应约660万㎡，成交约560万㎡，供需双双下滑，尤其是成交量，下滑预计达38%；库存方面，受降温影响成交放缓，库存累计约475万㎡，上浮约27%，，房价则因开发商坚持，预计全年成交均价约16500元/㎡。

而以一手房为风向标的二手楼市，在2017年楼市也不可避免地出现了下滑迹象，不过二手楼整体情况相对好一些，尤其是上半年，常常出现“一二手倒挂”现象，二手房价见风涨。据中原数据显示，前11个月东莞一二手成交比已达1：1，另外有8个镇街迈入存量房时代，在房价高企和置换需求持续释放影响下，东莞二手房中小户型成交放量。

与住宅销售市场的观望截然不同的是，2017年东莞土地市场依然是被十分看好，新城控股、远洋、华润置地、龙湖、旭辉、招商等众多外来房企纷纷加入“抢地大战”，尤其是在9、10月份，不仅有“自持80%”抢地，更出现了熔断现象。进入12月，在“限价熔断”、“限价竞自持”等新式拍地方式作用下，土地市场才渐渐回归理性。

据房掌柜统计，2017年，东莞共推出商住地（不含人才公寓用地）18宗，再创土地供应新低，其中成功交易有16宗，累计成交面积137万㎡，吸金168亿元。

这一年，调控手段频出

岁末交出“供需下滑”的成绩单，其实早在许多开发商意料之中。

2016年，东莞楼市放闸，房价追涨市场乱象滋生，在此行情下，调控收紧成为稳定楼市的必然手段，在国家“房住不炒”的定调下，东莞楼市调控年如约而至。

2017年，东莞楼市调控政策出台频率前所未有的密集，限购、限贷、限外、限价、限售等“限字令”迭出，新房限价从网签到备案价多面约束，土拍不断探寻新规则以抑制地价，“商改住”禁令填补开发市场漏洞……东莞楼市在重压之下不断重整秩序，把楼市从疯狂边缘拉回理性正轨。

据房掌柜统计，自2017年来，东莞先后出台了不下10份对楼市有影响的政策、补充细则或通知，从购房门槛、新房备案、开发产品类型、销售口径等多方面稳定市场，打击投机炒房行为。

其中，政策“威力”最大的，要数4月10日晚发布的《关于进一步完善我市住房限购政策的通知》：限购2套，非莞籍家庭购房首套需社保1年二套需2年，要转让房产还需“证满2年”。社保、限售购房门槛一出，立即给予了东莞楼市沉重的一击，深圳客、投资客大幅退潮，市场进入了很长一段时间的观望期。

另外，除了调控政策外，就楼市环境而言，下半年银根收紧也给东莞楼市带来了不少影响。须知，深圳客退潮后，东莞本土需求开始主导市场，但下半年贷款利率上浮5-20%不等、放贷时间延长、部分银行暂停二手信贷业务等行情，也在一定程度上影响了购房者的入市信心。